Prijsontwikkeling
In bijna alle landen daalden de prijzen in 2009 ten opzichte van 2008. De enige uitzonderingen daarop waren Zwitserland en het VK. In Zwitserland stegen de gemiddelde woningprijzen in 2009 met 3,2% en telde men voor een woning gemiddeld 412.190 euro neer. In het VK stegen de prijzen in 2009 met 2,5%, tot een gemiddelde prijs van 196.783 euro. De grootste prijsdaling werd opgetekend in Ierland, waar de prijzen daalden met liefst 21%, tot een gemiddelde woningprijs van 204.830 euro.
De gemiddelde verkoopprijs lag in België in 2009 op 192.022 euro, dat is 0,3% lager dan in 2008. Pol Vanacker, Managing Director bij ERA Belgium, schetst: “Dat is een aanzienlijk kleinere terugval dan in de meeste andere Europese landen, waar de zogenaamde transactieprijzen in 2009 ongeveer 5% lager lagen dan in 2008.”
“Volgens een recent rapport van de Europese Centrale Bank (ECB) bereikten de woningprijzen in de 16 eurolanden hun piek in de tweede helft van 2008, net vóór het uitbreken van de economische crisis. Toen stegen de prijzen met gemiddeld 13.7% tegenover 2005. Volgens datzelfde rapport daalden de woningprijzen sindsdien met 9,5%, waardoor deze zich eind 2009 op het niveau situeerden van 2006. In de VS piekten de prijzen in 2006 . Daar vielen ze sindsdien terug naar het prijsniveau van 2002”, vult Iain Cook, Managing Director bij ERA Belgium, aan.
Transacties
In Europa lag ook het aantal woningen dat verkocht werd in 2009 een stuk lager dan in 2008. In het VK halveerde het aantal maandelijkse transacties van 120 000* in 2008 naar ongeveer 60 000 transacties per maand tegen eind 2009. In Ierland, Nederland, Bulgarije en Roemenië werden 30 à 35% minder woningen verkocht. In Frankrijk, Italië en Zwitserland waren dat 10 à 15% minder transacties. In 2009 wisselden in België 112 719 woningen van eigenaar, wat neerkomt op een transactiedaling van 7%. De uitzonderingen op de West-Europese markt zijn Duitsland en Zweden, waar een toename in transacties werd opgetekend van respectievelijk 1,6% en 6,3%.
Verkooptijd
In bijna alle Europese landen duurde het langer vooraleer een te koop aangeboden woning daadwerkelijk werd verkocht. Pol Vanacker licht toe: “In België stond in 2009 een woning gemiddeld 110 dagen te koop alvorens een koper een compromis tekende: twee weken langer dus dan in het jaar ervoor. Alleen in Oostenrijk, Nederland en Frankrijk werden woningen gemiddeld sneller verkocht. In alle andere landen moest de verkoper meer geduld hebben, meestal tussen de vijf en zes maanden. In Italië liep de verkooptijd zelfs op tot een jaar.”
Lage hypotheekrente, redder van de woningmarkt
Nochtans had het in Europa allemaal veel erger gekund. “Er zouden veel minder woningen zijn verkocht, de gemiddelde verkoopprijs zou lager liggen en de gemiddelde verkooptijd veel hoger, mochten we in alle West-Europese landen niet zo’n historisch lage rente hebben van rond 5% zoals nu het geval is. De Europese ERA-makelaars zijn ervan overtuigd dat als die hypotheekrentes - sinds het ontstaan van de crisis eind 2008 - niet naar beneden waren gegaan maar naar boven, de situatie zonder twijfel nog veel slechter zou zijn geweest”, duidt Iain Cook.
Europese vooruitzichten voor 2010
Enkel de Franse, Zweedse en Belgische ERA-makelaars zijn ervan overtuigd dat er in 2010 een verbetering in de lokale woningmarkten kan worden opgetekend. Hun collega’s in alle andere Europese landen menen nog geen wezenlijke verbetering dit jaar te mogen verwachten.
Volgens de ERA-makelaars zullen de woningmarkten in alle Europese landen waar de overheid draconische maatregelen treft of plant om de begrotingstekorten terug te dringen , niet kunnen ontsnappen aan het remmende effect op de kooplust en de koopkracht. “We verwachten in deze landen een afnemende vraag en woningen die langer te koop blijven staan. Of ook de prijzen daar opnieuw zullen dalen is nog onzeker, maar dat sluiten we zeker niet uit”, verklaart Iain Cook.
De Belgische markt
De woningmarkt in België is veel stabieler gebleken dan in de meeste Europese landen. Iain Cook (foto) licht toe: “In 2009 noteerden we een terugval in het aantal transacties en een zeer beperkte daling van de gemiddelde verkoopprijs. Sinds begin 2010 nemen we echter een duidelijk herstel waar, vooral bij de woningen uit het middensegment”.Iain Cook vult aan: “De vraag naar woningen in de laagste prijsklasse – onder de 150 000 euro –is echter nog niet terug op het oude peil. De op een correcte manier geprijsde woningen tussen 150 000 en 300 000 euro, worden redelijk vlot verkocht. De vraag naar woningen in het prijssegment boven de 300.000 euro lijkt ook wat aan te trekken. Het duurdere woningsegment – boven 1 miljoen euro - staat nog zwak, maar zelfs in deze prijsklasse is de markt zeker niet stilgevallen.”
ERA ziet gelukkig ook een opsteker bij de banken. Iain Cook: “De Belgische banken blijken bereid om goede voorwaarden te bieden aan kopers die een redelijke inkomenszekerheid hebben en tenminste 10 à 15% van de aankoopsom zelf kunnen financieren.”
Kopers zijn tussen 25 en 35 jaar, verkopers zijn veelal 55-plussers
Alain Declercq, Senior Business Consultant en analist bij ERA Belgium, analyseerde voor het eerst de leeftijd van de kopers en verkopers: “Personen tussen 25 en 35 jaar tekenen samen 30% van de huizenaankopen op en 45% van de appartementen. Personen tussen 35 en 45 jaar zijn de grootste investeerders in woningen: ze betaalden 8% meer dan de gemiddelde transactieprijs voor een huis en 13% meer dan de gemiddelde prijs voor een appartement. Zoals te verwachten, is de grootste groep verkopers deze van de 55-plussers: goed voor 43% van de verkochte woningen.”
Het Energie Prestatie Certificaat mist zijn effect op woningmarkt niet
Alain Declercq, licht toe: “Huizen en appartementen die een energieverbruik hebben van minder dan 150 KWh/m² worden gemiddeld binnen de 99 dagen verkocht, terwijl de huizen met een energieverbruik van meer dan 700 KWh/m² gemiddeld 127 dagen te koop staan. Appartementen met een energieverbruik van meer dan 700 KWh/m² staan 163 dagen te koop.”
Opvallend is ook dat het verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs bij huizen en appartementen met een laag verbruik veel dichter bij de vraagprijs ligt. Alain Declercq: “Bij huizen met een verbruik lager dan 150 KWh/m² ligt de verkoopprijs 9% lager dan de vraagprijs, bij appartementen 6%. Voor een huis dat meer energie verbruikt dan 700 KWh/m² loopt dat percentage op tot 15%, voor appartementen tot 10%. Het loont dus echt wel de moeite om je woning goed te isoleren alvorens je het te koop aanbiedt.”
Advies
Volgens Pol Vanacker kent België een zogenaamde “kopersmarkt”: “Deze kopersmarkt ontstaat als het aanbod de vraag overstijgt. Dat wil dus zeggen dat het de koper is die het in België voor het zeggen heeft en uiteindelijk diegene is die de prijs van een woning bepaalt. Ook de andere Europese landen zitten in een woningmarkt die gedomineerd wordt door de kopers. Met uitzondering van Zweden, waar de woningverkoper het voor het zeggen heeft.”
Iain Cook adviseert: “ Wie overweegt een woning te kopen, raden wij aan dat nu te doen en te profiteren van de huidige lage hypotheekrente en het relatief grote aanbod. Verkopers van woningen in het middensegment kunnen vlot verkopen, mits de juiste en concurrentiële zetting van hun vraagprijzen.”
