Belgische vastgoedbevaks in toepassingsgebied van AIFM-richtlijn

De hypotheekcrisis en het daaropvolgende vertrouwensverlies van de financiële markten hebben de interesse van beleggers voor zogenaamde 'alternatieve' beleggingen, waarbij transparantie, controle en veiligheid strikt worden toegepast, sterk doen toenemen. Als er al een toevluchtswaarde bestaat, dan is het wel vastgoed. Vastgoed wint dan ook geleidelijk aan terrein bij de alternatieve beleggingen. Het gaat daarbij om zowel eenvoudige en directe investeringen in klein en middelgroot vastgoed als investeringen in groter onroerend goed door 'club deals', groepen van een beperkt aantal beleggers die op zoek zijn naar beleggingsstructuren die, voornamelijk in termen van kosten, licht en transparant zijn.

Die 'club deals' kunnen sterk variëren, zowel qua rechtsvorm (gaande van een eenvoudige burgerlijke vennootschap van gemeen recht tot een Luxemburgse SIF) als qua type beleggingen. Hoewel het in de praktijk doorgaans om relatief kleine fondsen gaat (met een waarde van om en bij de 2 tot 3 miljoen euro), worden ook grotere structuren opgezet, waarbij verschillende families of groepen van beleggers soms tot 300-400 miljoen euro aanhouden. Maar in essentie komen al die structuren tegemoet aan dezelfde behoefte van de investeringen op het vlak van veiligheid, transparantie en stabiliteit.

Doelstellingen van de AIFM-richtlijn
Hoewel dergelijke structuren allemaal licht en soepel zijn, ontsnappen ze daarom nog niet aan reglementering. Een groot aantal beheerders van dit soort structuren zal binnenkort de gevolgen ondervinden van de Europese richtlijn inzake beheerders van alternatieve beleggingsfondsen ('Alternative Investment Fund Managers Directive' of 'AIFM-richtlijn').

Die richtlijn gaat uit van drie doelstellingen. De eerste bestaat erin op Europees niveau gemeenschappelijke regels vast te leggen voor het toezicht op de beheeractiviteiten van dergelijke fondsen. Daarbij worden de regels die van toepassing zijn op het beheer van alternatieve beleggingen geharmoniseerd en wordt de beheerders verplichtingen opgelegd op het vlak van transparantie ten opzichte van beleggers en overheidsinstanties. De tweede doelstelling bestaat erin op Europees niveau een globaal overzicht te krijgen van de macro-economische risico's die verbonden zijn aan de activiteiten van bepaalde fondsen. Zo zal men op een georganiseerde en doortastende wijze kunnen reageren om de goede werking van de financiële markten te verzekeren en de beleggers te beschermen. Ten slotte beoogt de richtlijn de bestaande nationale regels te harmoniseren om zo voor dit fondsentype een echte interne markt tot stand te brengen, in navolging van de bepalingen van de ICBE-richtlijn voor fondsen die in effecten beleggen.

Als gevolg van deAIFM-richtlijn worden de Europese beleggingsfondsen als het ware in twee grote categorieën opgedeeld: enerzijds de ICBE's en anderzijds de zogenaamde 'alternatieve' beleggingsfondsen. In tegenstelling tot de regels voor de ICBE's, die rechtstreeks van toepassing zijn op de desbetreffende fondsen zelf, is deAIFM- richtlijn in de eerste plaats gericht op de beheerders van die 'alternatieve' beleggingsfondsen. Door verplichtingen op te leggen die van toepassing zijn op de beheerders, wil de AIFM-richtlijn voor die beleggingsfondsen vergelijkbare regels instellen als de MIFID- en ICBE-richtlijnen, of regels die daar toch minstens op gebaseerd zijn. Daarbij houdt ze wel rekening met de eigenheid van de 'alternatieve' beleggingsfondsen.

Het zijn voornamelijk de hedge funds en andere speculatiefondsen die aan de grondslag van de nieuwe regels liggen. Zij werden namelijk met de vinger gewezen omdat ze aan de oorsprong van de crisis gelegen zouden hebben, en daarom wilde men ze reglementeren. Toch heeft de Europese wetgever ervoor gekozen het toepassingsgebied van de nieuwe AIFM-richtlijn heel ruim te houden, en er meteen elk type fonds onder te laten vallen dat niet in de categorie van de ICBE's past, zoals private-equityfondsen en bepaalde vastgoedstructuren. Het begrip 'alternatief beleggingsfonds' behelst volgens de AIFM-richtlijn namelijk elk type structuur, ongeacht de rechtsvorm ervan, met inbegrip van bepaalde fondsen die al aan andere specifieke nationale reglementering onderworpen zijn, voor zover ze niet als ICBE's bestempeld kunnen worden.

Ook Belgische vastgoedbevaks ontsnappen niet aan de richtlijn
De regels die de richtlijn aan de beheerders oplegt, zullen hen mogelijk verplichten hun werkwijze te herzien. De regelgeving zal wellicht een impact hebben op de organisatiestructuur, het bedrag van hun eigen vermogen en hun vergoedingsbeleid, maar ook op de delegatieregels en op de verplichtingen betreffende informatieverschaffing, transparantie enz. Daarbij komen nog de regels die vastgesteld zijn om een onafhankelijke waardering van de activa en de verplichte aanstelling van een bewaarder te garanderen.

Bovendien verplicht de reglementering de beheerders van ‘alternatieve’ fondsen om een voorafgaande toelating te verkrijgen van de toezichthoudende autoriteiten in hun lidstaat van herkomst als tegenprestatie voor het verkrijgen van een paspoort om in andere lidstaten van de Europese Unie ‘alternatieve’ fondsen te mogen beheren en commercialiseren.

Hoewel er nog bepaalde onzekerheden blijven bestaan over de vrijstellingen betreffende het toepassingsgebied van de AIFM-richtlijn, zullen de beheerders van vastgoedbevaks er wellicht niet aan ontsnappen. Zij mogen dan al onderworpen zijn aan bepaalde vergelijkbare verplichtingen in het kader van de Belgische wetgeving, toch zullen ook zij pas een duidelijk en volledig beeld krijgen van de impact van de regelgeving wanneer de AIFM-richtlijn in nationale wetgeving wordt omgezet.

Het belang van vastgoedbeleggingsfondsen blijft in België vooralsnog weliswaar relatief beperkt in vergelijking met andere landen zoals Luxemburg, dat tal van beleggingsstructuren van dit type kent (SICAR, SIF, enz.). Maar de kans is groot dat het aantal Belgische fondsen (of fondsen van Belgische oorsprong) in de toekomst sterk zal toenemen (omdat er op de Belgische markt een stijgende vraag is naar alternatieve beleggingsstructuren zoals vastgoedfondsen). De beheerders van deze fondsen bereiden zich dus best nu al voor op de mogelijke gevolgen van de nieuwe bepalingen en de implementatie ervan tegen 2013.