Belgisch vastgoed: op korte termijn geen relance verwacht

De vastgoedmarkt van vandaag kent veel uitdagingen. De toevloed aan regelgeving (voor banken, verzekeraars en fondsenaanbieders), hoofdzakelijk het resultaat van de financiële crisis, maakt dat de spelregels veranderen en ook de spelers zich moeten aanpassen. Er zal voortaan op een andere manier naar vastgoed worden gekeken. De financiering verandert; het is nu zaak minder afhankelijk te zijn van geleend kapitaal. De sector moet op dieet. Maar het verstrengde toezicht en de vele regels zullen blijven. Dit alles maakt een heropleving op korte termijn onwaarschijnlijk. Goede eigendommen zullen het (heel) goed blijven doen, in alle steden en sectoren. München staat op nummer 1 als het gaat over de prestaties van bestaande investeringen. Brussel zakt nog iets verder weg tegenover vorig jaar en bevindt zich net boven de landen die met staatsproblemen worden geconfronteerd.

Wie zich aanpast zal het beter doen; wie vooruitkijkt zal het verder brengen dan wie zich blind staart op spreadsheets. Waarin investeren dan? Core- en core+-eigendommen, retail op goede locaties, service flats en RVT's.

Dat zijn enkele van de conclusies van PwC en ULI's 'Emerging trends in real estate - Europe 2011'.

Brussel is saai

Er zijn relatief weinig 'hoogst interessante' grote eigendommen in Brussel die beantwoorden aan de nieuwe criteria van core en core+. Brussel is klein en het CBD (Leopoldswijk) nog kleiner, en alles wat daar buiten valt is veelal voor de grote spelers niet bijster interessant. Resultaat: een markt met een klein volume. In dat opzicht is Brussel saai. Daardoor nemen grote investeerders vaak zelfs geen Belgisch vastgoed in overweging. Een 'goed' eigendom (core of core+) is een pand dat kwalitatief is (en dus niet aan renovatie toe is), met een goede ligging en een stabiele, langetermijnhuurder, zoals de overheid.
“Laten we eerlijk zijn: als men de keuze heeft tussen gelijkwaardig vastgoed in Brussel en in een stabieler land, met minder onzekerheid wat betreft alleen nog maar het fiscaal regime, dan is de keuze duidelijk”, aldus Laurens Narraina, Partner bij PwC Tax Consultants, gespecialiseerd in vastgoed. "Ook zaken als de notionele intrestaftrek spelen een rol: fiscale stimuli trekken investeerders aan, en die kunnen investeren in vastgoed. Los daarvan zijn investeerders ook afhankelijk van huurders en deze komen naar België als het land ondermeer fiscaal interessant is. Geen slechtere zaak voor vastgoed dan leegstand. Leegstand is een barometer voor de gezondheid van de economie en voor de capaciteit om nieuwe investeringen aan te trekken.”

Brussel zakt nog iets verder weg in de rangordes van PwC & ULI's vastgoedbevraging (rangorde is telkens op een totaal van 27 landen):
• Qua prestaties van het bestaand vastgoed staat Brussel op de 20ste plaats (vorig jaar nog de 19de). München spant de kroon, gevolgd door Istanboel en Londen.
• Wat betreft de aankoop van nieuwe gebouwen (de opportuniteiten die zich aanbieden), scoort Brussel 22ste (tegenover 19de vorig jaar). Istanboel staat op de eerste plaats, gevolgd door Londen en München.
• Qua ontwikkelingspotentieel staat Brussel op de 20ste plaats (vorig jaar 22ste). Ook hier staat Istanboel op de eerste plaats, met Londen en München op de 2de en 3de plaats. De scores van de landen zijn gemiddeld gestegen. Dit toont aan dat men opnieuw positiever staat tegenover vastgoed.
• De beste sectoren voor de aankoop van nieuw vastgoed zijn kantoren (31,7% tegenover 26,3% begin 2010), retail (28,6% tegenover 34,2% vorig jaar), industrieel vastgoed (met 12,7% één van de hogere in Europa, tegenover 10,5% een jaar geleden), appartementen (17,5%, begin 2010 nog 15,8%) en hotels (9,5% komende van 13,2% vorig jaar).
Als men rekening houdt met het feit dat deze resultaten heel sterk beïnvloed worden door, ten eerste, de vraag of men Brussel als investering op de kaart heeft staan, en, ten tweede, de relatief lage visibiliteit van Brussel op de markt van de grote spelers, dan doet Brussel het nog niet zo slecht. We hebben immers een zeer stabiele, zij het saaie markt.

Basel III, Solvency II, AIFMD en de nieuwe ‘lease accounting’-regels

Met Basel III in aantocht kijken banken kritischer naar investeringen. Dat is geen goed nieuws voor vastgoed, want dat vertegenwoordigt nu eenmaal een investering met meer risico. De banken trekken zich meer en meer terug als investeerder in vastgoed; ze kunnen gewoon steeds minder uitlenen en er zijn andere prioriteiten. De wet van vraag en aanbod brengt hogere marges en lagere schuldratio’s mee. Bovendien leidt een verhoging van de rente op de OLO ook tot een verhoging van de rentevoet, wat dan weer een merkelijk effect heeft op het rendement van Belgisch vastgoed.

Wie eigen vermogen kan aanwenden, is in deze markt in het voordeel. Dat geldt bijvoorbeeld voor verzekeringsmaatschappijen, al krijgen die binnenkort af te rekenen met de Solvency II-regels. Vastgoed is niet zo'n liquide investering; dat is een nadeel. Anderzijds zullen de verzekeringsmaatschappijen wel zoeken naar investeringen met goede rendementen zoals kwalitatief vastgoed, als compensatie voor de lage interesten op kwaliteitsvolle obligaties. Ze moeten nu eenmaal wel hun vaak hoger-rentende contracten honoreren.

Daarnaast zullen de actoren ook nog te maken krijgen met nieuwe leasingregels die ertoe zullen leiden dat ook huurovereenkomsten een balanspositie gaan opeisen en dus tot balansverzwaring gaan leiden. Dit kan met name bij de beslissing tussen kopen en huren een belangrijke impact hebben.
“Een andere investeerdersgroep die nu ook vrij actief is, is die van de kleinere gesloten fondsen, voornamelijk uit Duitsland”, legt Maarten Tas, Director bij PwC Tax Consultants, uit. “Vorige week was ik op een evenement in Frankfurt, waar duidelijk bleek dat deze fondsen positief kijken naar Belgisch vastgoed. Nieuw is dat niet alleen Brussel maar ook Antwerpen en Gent of de grote steden in Wallonië hen interesseren. Zij vragen wel een nog lopend huurcontract van minstens 10 jaar met een 'big ticket-huurder' (een stabiele organisatie); deze producten blijven zeldzaam", aldus nog Tas.

Ook de Belgische vastgoedbevaks (sicafi’s) blijven heel belangrijke actoren op de Belgische markt. Zij hebben zich aangepast aan de crisis door hun balans op te schonen en hebben alternatieven gezocht voor klassieke bankfinanciering, onder meer door een beroep te doen op de obligatie- en kapitaalmarkten. Bovendien hebben ze naar aanleiding van de herziening van hun regelgevend kader een aantal nieuwe instrumenten gevraagd - en ondertussen ook gekregen - om slagkrachtig en concurrentieel te kunnen blijven. Ten slotte wordt er ook meer en meer gekeken naar Aziatische investeerders, met name Chinese banken, die een cashoverschot beschikbaar hebben. Ook zij zullen in de toekomst wellicht een grotere rol spelen in het Europees en ook Belgisch vastgoed. De Amerikaanse markt blijft erg moeilijk, door de grote schuld en sputterende economie in de VS.

Herfinanciering nog steeds zwaard van Damocles

Wat er nog altijd zit aan te komen, is een herfinancieringsgolf, een onheilsbode voor de vastgoedmarkt. 24% van het Europees commercieel vastgoed is immers overgefinancierd; de onderpanden zijn van slechte kwaliteit, en er is relatief gesproken te veel geld op geleend. Het gaat over 24% van een totale schuld van 960 miljard euro (bron: CB Richard Ellis, Real Estate Finance Viewpoint, Winter 2011).