Batibouw moet bij kandidaat-bouwers ommekeer teweegbrengen

De hypothecaire rentevoet ligt historisch laag. De bouwkosten zijn de laatste jaren minder snel gestegen dan de inflatie. Als woningen duurder zijn dan voorheen, komt dit omdat ze ook veel energiezuiniger zijn en daardoor tot een lagere woonkost leiden. Volgens de Vlaamse Confederatie Bouw blijven de omstandigheden gunstig om nu duurzaam te bouwen, ondanks de afschaffing van een aantal tegemoetkomingen vanwege de overheid. Dat is nog onvoldoende tot de kandidaat-bouwers doorgedrongen. Door de onzekere economische situatie laten zij zich afschrikken. Het aantal bouwvergunningen daalt. De orderportefeuille van de woningbouwers slinkt. Maar daardoor kunnen kandidaat-bouwers dan weer sneller bediend geraken. Bovendien bestaat tegen inkomensverlies bij werkloosheid nog altijd de verzekering gewaarborgd wonen.

Historisch lage rente en relatief lagere bouwkosten
De hypothecaire rente lag in januari van dit jaar op amper 3,7 procent. De VCB vermoedt dat een gelijkaardig fenomeen zich zal voordoen als vorig jaar, met name dat de financiële instellingen hun tarieven tot na Batibouw laag zullen houden. Of ook daarna de hypothecaire rente laag zal blijven, zal vooral afhangen van de verdere evolutie van de langetermijnrente. De langetermijnrente op 20 jaar ligt nu al een paar maanden boven de hypothecaire rente. Na enige tijd zal de hypothecaire rente volgen. De VCB raadt de kandidaat-bouwers dan ook af op een verdere rentedaling te wachten. De kans op een substantiële rentedaling is zo goed als onbestaande terwijl het risico op een rentestijging veel groter is.

Nog een positief punt is de evolutie van de bouwkosten. In november 2011 waren de gezamenlijke kosten voor materialen en lonen in vergelijking met november 2007 slechts met 6% gestegen terwijl de inflatie in diezelfde periode met 10,5% is toegenomen. Dit betekent dat als men nu dezelfde woning zou bouwen als in 2007, die woning 4,5% goedkoper zou zijn. Tegelijk moet de kandidaat-bouwer er wel rekening mee houden dat het maximale energiepeil continu daalt. Zo ligt het maximale E-peil nu 30 E-peilpunten lager dan vier jaar geleden.

Bovendien bestaat in Vlaanderen nog altijd een verzekering gewaarborgd wonen die gezinnen in staat stelt bij jobverlies hun hypothecaire lening te blijven afbetalen. Tot vorig jaar was er daarbij nog een inkomensgrens voor wie een woning met een E-peil van meer dan 70 liet bouwen. Maar omdat E70 vanaf dit jaar het maximumpeil is geworden, kunnen nu alle gezinnen zonder inkomensgrens deze verzekering gratis krijgen voor de bouw van een nieuwe woning. Als de bouwopdrachtgever dan onvrijwillig werkloos wordt, kan hij tot drie jaar lang een tegemoetkoming in de aflossing van zijn hypothecaire lening ontvangen. Vorig jaar werden nog maar 5.437 dergelijke verzekeringen afgesloten tegen 9.268 in 2010. De VCB vraagt de Vlaamse regering deze verzekering terug intensiever te promoten.

Slinkend orderportefeuille in woningbouw
Spijtig genoeg merken de aannemers nog weinig van het gunstige effect van de lage hypothecaire rente en de relatief lage bouwkosten terwijl het gunstige effect van het lagere BTW-tarief op nieuwbouw tot eind maart 2010 intussen bijna helemaal is uitgedoofd. Tijdens de eerste negen maanden van 2011 werden nog maar 10.653 vergunningen voor nieuwe huizen en 11.446 vergunningen voor nieuwe flats toegekend. Voor de huizen is dat 24% minder dan in het piekjaar 2010 en voor flats 22% minder. Voor huizen lag het aantal vergunningen in 2011 zelfs nog 4% lager dan het zeer zwakke jaar 2009 en voor flats 1% lager.

Recentelijk heeft de VCB de Vlaamse woningbouwers nog bevraagd over hun orderportefeuille. Uit deze enquête is gebleken dat de huidige activiteit bij 51% van de bedrijven nog even hoog ligt als drie maanden geleden op het vlak van huizenbouw en bij 59% even hoog op het vlak van appartementsbouw. Maar wat betreft het aantal nieuw afgesloten contracten liggen de cijfers al veel lager, met voor huizen nog maar bij 45% van de bedrijven een status-quo en bij 45% een daling en voor flats bij 49% een status-quo en bij 43% een daling. Voor de toekomstige contracten zijn de vooruitzichten nog pessimistischer met nog een groter aandeel van de woningbouwers die een daling verwachten. Daarbij moet men er rekening mee houden dat de woningbouwers in de enquête een vergelijking maakten met een situatie van drie maanden geleden die toen al weinig rooskleurig was.

Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB: “De economische tijden zijn onzeker maar bouwen biedt nog altijd zekerheid. We hopen dat de positieve berichtgeving over de historisch lage hypothecaire rente, de relatief lagere bouwkosten en andere promotieacties naar aanleiding van Batibouw bij de kandidaat-bouwers een ommekeer kunnen teweegbrengen. Dat de orderportefeuille bij de aannemers nu minder goed gevuld is dan voorheen, betekent ook dat de aannemers de kandidaat-bouwers sneller kunnen bedienen”.

E-calculator toont positief effect van lage E-peilen
Ook rond het rendement op lange termijn van investeringen in hernieuwbare energie en energiebesparingen is de laatste tijd ten onrechte onzekerheid ontstaan. Voor fotovoltaïsche panelen wijzen diverse instanties erop dat het terugverdieneffect nog altijd minder dan zeven jaar bedraagt, ondanks het wegvallen van de fiscale aftrekmogelijkheid, uiteraard mits voor de installatie de juiste keuzes worden gemaakt.

Om kandidaat-bouwers meer inzicht te verschaffen in de totale woonkost van een laag energie woning heeft de VCB de E-calculator laten ontwikkelen. Een laag energie woning laten bouwen kost initieel meer en leidt tot een hogere afbetalingskost maar tegelijk ook tot een lagere verbruikskost (lees: energiefactuur) en gaat nog altijd gepaard met hogere subsidies. Zo blijkt uit de E-calculator dat voor bepaalde woningen alleen al omwille van de lagere verbruikskost een E48-peil als optimum uit de bus komt. Als de E-calculator dan nog eens rekening houdt met de diverse nog bestaande tegemoetkomingen vanwege de overheid komt het optimum naargelang het woningtype tussen E39 en E32. Als de E-calculator bovendien rekening houdt met het feit dat de energieprijzen in de toekomst bijvoorbeeld per jaar 2% sneller zullen stijgen dan de inflatie, komt het optimum al heel dicht in de buurt van de bijna energieneutrale woning met amper enkele E-peilpunten.

Marc Dillen: “Wij hopen dat de banken het instrument van de E-calculator gaan gebruiken om aan klanten die een laag energie woning laten bouwen, soepelere of gunstigere leningvoorwaarden toe te kennen. Die klanten zullen voor de afbetaling van hun lening in de toekomst beschermd blijven tegen forse schommelingen in de energieprijzen. Daarenboven is gebleken dat energiezuinige woningen steeds beter liggen op de markt. Woningen met een gunstige score op hun EPC (energieprestatiecertificaat) blijken sneller verkocht te worden en zij moeten doorgaans ook minder in prijs worden verlaagd vooraleer ze een koper vinden. Wie investeert in een duurzame woning, krijgt niet alleen een lagere energiefactuur maar realiseert tevens een meerwaarde voor zijn woning.”

Nog steeds meer jobs en vacatures
In 2011 lag het aantal vergunningen op diverse deelmarkten lager dan de jaren voordien: niet alleen voor nieuwe huizen en flats maar ook voor niet-woongebouwen zoals industrie-, kantoor- en handelsgebouwen, en voor vergunningsplichtige woningrenovaties. De bouwactiviteit werd wel nog in belangrijke mate ondersteund door honderdduizenden kleinere niet-vergunningsplichtige woningrenovaties. Dat blijkt onder meer uit het zeer groot aantal Vlaamse premies voor energiebesparende investeringen in woningen: 206.000 in 2010 en maar liefst 240.000 in 2011. Bovendien ondervindt de tewerkstelling in de bouw nog altijd de laatste positieve effecten van de vergunningenpiek in 2010 omdat het altijd een jaar of meer duurt vooraleer een vergund gebouw helemaal afgewerkt geraakt. Maar nu is dringend een nieuwe tewerkstellingsimpuls nodig.

Op Belgisch niveau zijn er in de bouwbedrijven van 2007 tot 2011 ongeveer 9.000 jobs bijgekomen, ondanks de economische crisis. Daarnaast kwamen er nog eens ongeveer 20.000 jobs bij in studiebureaus, bij ontwerpers en vastgoedbedrijven. Ook de bouwverwante industriële bedrijven, zoals de producenten van isolatiemateriaal, ventilatiesystemen, zonnepanelen en andere systemen van hernieuwbare energie, hebben het tot nu toe relatief goed gedaan.