Meer woonuitbreidingsgebieden aansnijden
Volgens de prognoses van het RSV (Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen) mochten er in Vlaanderen van 1992 tot 2007 slechts 393.514 woongelegenheden bijkomen. Als de trend van de eerste helft van 2004 zich tijdens de tweede helft heeft doorgezet, komen we nu al, drie jaar voor datum, aan ongeveer 425.000 nieuwbouwvergunningen (zie ook de bijlage). De planologen die aan de basis van het RSV liggen, hebben de behoefte aan extra woningen dus schromelijk onderschat. Ondertussen hebben heel wat gemeenten op basis van hun prognoses geen woonuitbreidingsgebied meer willen of durven aansnijden, wat mede de hoge prijzen voor bouwterreinen en ook voor woningen verklaart.
Gelukkig kent de omzendbrief van minister van ruimtelijke ordening Dirk Van Mechelen uit 2002 waardoor het aansnijden van inbreidingsgerichte woonuitbreidingsgebieden werd versoepeld, een groeiend succes. Een jaar na deze omzendbrief hadden 15 gemeenten van deze versoepeling gebruik gemaakt. Twee jaar later is het aantal gemeenten dat op dit vlak een initiatief nam, tot 45 toegenomen.
Een respons van 45 op 308 Vlaamse gemeenten betekent wel dat 85% onder hen nog geen woonuitbreidingsgebied heeft aangesneden. Bovendien valt het zeer laag aantal gemeentelijke initiatieven in de provincie Antwerpen op waar volgens de woningbarometer van ERA nochtans de hoogste woningprijzen worden betaald. Precies in deze provincie is de krapte het grootst. Minister Van Mechelen wil nu tegen mei een atlas van prioritair aan te snijden woonuitbreidingsgebieden opstellen. Volgens de VCB is dit een nuttig initiatief omdat deze atlas de achterblijvende gemeenten er extra moet toe aansporen hun woonuitbreidingsgebieden aan te snijden.
Voorkooprecht beperken
Bij de verkoop van een onroerend goed in Vlaanderen beschikken tal van Vlaamse overheidsinstellingen over een ‘recht van voorkoop’. Als zij dit recht uitoefenen, verwerven zij in de plaats van de kandidaat-koper het aangeboden onroerend goed. Er bestaan maar liefst 18 soorten van voorkooprecht. Voor de woningbouw zijn vooral de voorkooprechten van de sociale huisvestingsmaatschappijen van belang. Maar uiteindelijk maken deze maatschappijen slechts uiterst zelden van dit recht gebruik, zoals blijkt uit tabel 2.
Het voorkooprecht vertraagt op twee manieren de ontwikkeling van nieuwe woonwijken: rechtstreeks en onrechtstreeks. In de gevallen dat het voorkooprecht effectief wordt uitgeoefend, laten de sociale huisvestingsmaatschappijen de verworven terreinen vaak jarenlang onbebouwd liggen omdat na de aankoop de middelen ontbreken om een bouwproject op te zetten.
Wanneer het recht niet wordt uitgeoefend (en dat was op zes jaar tijd voor maar liefst 67.055 transacties het geval), blokkeert het voorkooprecht maandenlang al de verkoopstransacties in het desbetreffende gebied. Uit het kaartmateriaal van de VCB blijkt dat de gebieden met voorkooprecht voor de sociale huisvestingsmaatschappijen geconcentreerd zijn in de grote steden Antwerpen en Gent en in de Brusselse Rand. Het gaat om gebieden waar een dringende behoefte aan nieuwe of vernieuwde wooncomplexen bestaat. Precies in deze gebieden aarzelen private ontwikkelaars steeds meer om nog panden te verwerven met het oog op de ontwikkeling van de buurt. Zij lopen daar immers steeds het risico dat hun ontwikkelingsinspanningen zonder billijke vergoeding door de plaatselijke huisvestingsmaatschappij zullen worden gerecupereerd.
CBO-formule uitbreiden
Als alternatief voor het voorkooprecht stelt de VCB de CBO-formule voor. CBO staat voor Constructieve Benadering van Overheidsopdrachten. Bij deze aanbestedingsformule staan de inschrijvers niet alleen in voor ontwerp en uitvoering maar ook voor de verwerving van de terreinen waarop het project zal worden gebouwd. Bij het voorkooprecht wordt de private partner tegengewerkt in de ontwikkeling van bouwterreinen. Bij de CBO wordt hij daar juist toe gestimuleerd.
De eerste twee proefprojecten in Limburg en de regio Roeselare-Tielt-Kortrijk leverden uiteindelijk 136 huurwoningen op voor een totaal bedrag van 15,5 miljoen euro. In het najaar van 2003 werd de CBO-procedure in gans Vlaanderen opgestart. De doelstelling was ambitieuzer: met 45 miljoen euro een 400-tal woningen tot stand brengen.
Volgens de VCB zal de respons op de CBO-oproepen nog sterk toenemen als er hiervoor meer continuïteit komt. De VCB is dan ook verheugd dat de Vlaamse overheid tijdens de komende vijf jaar de CBO niet langer tot enkele proefprojecten wil beperken maar de formule structureel in haar huisvestingsbeleid wil verankeren. Zodra de overheid regelmatig nieuwe CBO-oproepen zal lanceren, gaan eenmalige voorbereidingskosten wegvallen en bouwbedrijven meer vertrouwd geraken met de formule, wat tot lagere prijzen moet leiden. Private partners zullen dan ook meer tijd en zin krijgen om terreinen bouwrijp te maken met het oog op een CBO-oproep. Ook voor deze projecten geldt de voorwaarde dat ze inbreidingsgericht en compact moeten zijn.
De VCB is zelfs bereid nog een stap verder te gaan. Volgens de VCB zijn private partners zeker bereid CBO-projecten voor een bepaalde periode te prefinancieren. De CBO-formule leidt sowieso al tot een snellere realisatie van sociale woningen dan de traditionele aanbestedingsprocedure. Indien de overheid deze projecten kan laten prefinancieren, kan zij op nog kortere termijn een forse toename van het aantal gebouwde sociale woningen verwezenlijken.
Onder meer door het toenemend aantal weinig bemiddelde eenouder- en eenpersoonsgezinnen worden de wachtlijsten voor een sociale woning almaar langer terwijl de private huurmarkt almaar smaller wordt omdat steeds meer bemiddelde Vlamingen woningeigenaar worden. CBO-projecten met private prefinanciering zullen op korte termijn voor deze wachtlijsten een oplossing kunnen bieden, en dit op een veel efficiëntere manier dan een uitbreiding van het voorkooprecht of een grond- en pandenbeleid door de overheid zelf.
Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw
Bijlage
Uit de hiernavolgende grafiek blijkt overduidelijk hoezeer het effectief aantal toegekende stedenbouwkundige vergunningen sedert 1991 het jaarlijks plafond van 24.595 vergunningen van het RSV continu heeft overschreden.
Hierna volgt een overzicht per provincie van de effectieve toestand van de nieuwbouwvergunningen nu, van de toestand die we op basis van de effectief toegekende vergunningen tegen 2007 verwachten, en van de nieuwbouwbehoeften volgens het RSV.
