* De cijfers van de NVM zijn voorlopig
Laagste aantal verkopen sinds begin crisis
Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen dit kwartaal komt uit op 18.664. Voor de totale markt gaat het naar schatting om 25.000 verkopen. Dat maakt dit kwartaal - samen met het 1ste kwartaal van 2012 - tot het slechtste kwartaal van de crisis tot nu toe. In vergelijking met het tweede kwartaal werden er 17% minder woningen verkocht.
Het derde kwartaal is altijd een relatief minder goed kwartaal: gemiddeld telt een derde kwartaal 5,4% minder transacties ten opzichte van het tweede kwartaal. Dat dit percentage nu slechter is, is voor een groot deel te wijten aan de onzekerheid over de toekomst van de woningmarkt, waardoor consumenten afwachten. NVM-voorzitter Hukker: “De onzekerheid zorgt voor stagnering op de woningmarkt. Zowel kopers als verkopers nemen een afwachtende houding aan. Het tweede kwartaal kende bovendien een tijdelijke opleving, omdat kopers onzeker waren over het voortduren van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% en voorsorteerden door te kopen. Die transacties mis je in het 3de kwartaal, waardoor dat er slechter uitziet.”
Dalende trend in verkoopprijzen zet door
De transactieprijzen zijn in het 3de kwartaal opnieuw gedaald. In een kwartaal tijd daalde de prijs van de gemiddeld verkochte woning met 2,2%. De prijsdaling onder appartementen was het afgelopen kwartaal het kleinst met een daling van 1,3%. In vergelijking met het 3de kwartaal van 2011 zakten de prijzen met 7,5%. De prijzen dalen daarmee harder dan in de eerste dip direct na het uitbreken van de crisis.
Maatregelen Lenteakkoord slecht voor woningmarkt
Hukker hoopt vurig dat de maatregelen die voortvloeien uit het Lenteakkoord straks door de nieuw gevormde regering worden teruggedraaid. “Anders raakt de woningmarkt nog verder in het slop”, aldus de NVM-voorzitter. Verschillende maatregelen uit het Lenteakkoord verslechteren volgens Hukker de financierbaarheid van de woningmarkt enorm na 1 januari 2013. “Voor nieuwe gevallen wordt de spaarhypotheek en de renteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken afgeschaft, worden hypotheken verplicht annuïtair en wordt de mogelijkheid om meer te lenen dan de waarde van het huis - de zogeheten ‘loan to value’ - verminderd. Onze voornaamste zorg is dat de starters, de aanjagers van de woningmarkt, hierdoor eenzijdig en hard worden getroffen. Hun koopkracht op de huizenmarkt neemt door deze maatregelen substantieel af.”
Hukker kan het niet genoeg benadrukken: stimuleer de starters op de woningmarkt, bied de banken de mogelijkheid om flexibeler te opereren, zodat ze maatwerk kunnen leveren, en stop met het rigide vasthouden aan het niet kunnen meefinancieren van restschuld. Hukker: “Nogmaals, ik begrijp de voorzichtigheid, maar het is doorgeslagen. De hele woningmarkt piept en kraakt door deze maatregelen.”
Slimme starters kunnen nu hun slag slaan
De NVM verwacht dat woningkopers, en dan met name de koopstarters, komend kwartaal hun slag zullen slaan. Als de maatregelen uit het Lenteakkoord doorgevoerd worden per 1 januari 2013, zullen de gevolgen voor de woningmarkt desastreus zijn. Voor starters betekent dit een flinke stijging in de maandelijkse woonlasten en in de totale leencapaciteit. Vóór 1 januari nog een woning kopen levert een gemiddelde starter tot honderden euro’s voordeel op in de woonlasten. Hukker: “Doorvoeren van de maatregelen uit het Lenteakkoord zorgen weliswaar voor een hectisch 4de kwartaal, maar tegelijkertijd zal de woningmarkt in 2013 verder wegzakken. Wanneer starters niet meer in kunnen stappen, stokt de doorstroming volledig. Er zijn maatregelen nodig op korte termijn. De NVM heeft er alle vertrouwen in dat VVD en PvdA erin zullen slagen samen tot een hervormingspakket te komen dat goed zal zijn voor de doorstroming op de woningmarkt.”
Minder toestroom van nieuw woningaanbod zorgt voor stabilisatie
Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen nagenoeg gelijk gebleven. Het aanbod is met een minimale 0,3% toegenomen tot bijna 176.000 bestaande koopwoningen bij NVM-makelaars. Voor de totale markt gaat het dan om ongeveer 235.000 woningen. Daarmee lijkt de sterke groei van het aanbod voorlopig voorbij. De woningen in het aanbod staan inmiddels gemiddeld 11 maanden te koop. 45% Van het aanbod staat inmiddels een jaar of langer te koop. Hukker: “Wat opvalt in het woningaanbod, is dat vooral de instroom van nieuw koopwoningaanbod achterblijft. Ook de consument, die wil verkopen, wacht momenteel af. Dat is zorgelijk, want daarmee komt de woningmarkt verder tot stilstand. Het aanbod, dat nieuw op de markt komt, zorgt normaliter voor een aanzienlijk deel van de verkopen.”
Schadelijke gevolgen van stagnatie woningmarkt
Hukker: “De woningmarkt is ernstig gestagneerd. Voor de crisis werden nog tot wel 216.000 woningen per jaar verkocht, nu is dat aantal zo goed als gehalveerd. Het consumentenvertrouwen is navenant laag. De grote invloed van de situatie van de woningmarkt op de algehele economie maakt dat deze problemen steeds bredere en diepere schadelijke gevolgen hebben, ook voor indirecte sectoren. En dat weer leidt tot grote negatieve effecten voor de overheidsfinanciën in het algemeen.”
Volgens de NVM-voorzitter zijn de oorzaken enerzijds te vinden in structurele knelpunten en de politieke impasse daaromtrent. “Het huidige woonbeleid kenmerkt zich door ondoelmatige en inefficiënte geldstromen en subsidies”, meent Hukker. “De imperfecties zijn nu zo groot en fundamenteel, dat lapmiddelen onvoldoende renderen of zelfs averechts uitwerken.
Anderzijds zijn conjuncturele oorzaken aan de orde, als gevolg van de financieel-economische situatie. Een belangrijk deel daarvan hangt sterk af van internationale factoren, waarvoor vanuit een nationale overheid geen autonome oplossing te bieden is. Echter, voor zeker óók een substantieel deel geldt dat de Nederlandse politiek, overheid en sector dit wel degelijk het hoofd kunnen bieden. Door hier onvoldoende naar te handelen gaat het onnodig slecht op de woningmarkt en zouden de crisisgevolgen aanzienlijk beperkter kunnen zijn.”
