Volgens de recentste bevolkingsprognoses zal het aantal Vlamingen tot 2020 met nog eens 469.000 toenemen. Dit betekent dat er extra woningen moeten komen voor minstens 200.000 bijkomende gezinnen. Maar zullen de Vlamingen deze woningen ook kunnen betalen? Dat hangt van twee factoren af: de zekerheid over de afbetaling van de lening en de beschikbare ruimte. Op beide vlakken wordt de situatie problematischer: enerzijds dreigt de kredietcrisis uit te monden in een algemene economische crisis en anderzijds reserveert de overheid voor woningen te weinig ruimte, vooral dan in de steden. De VCB dringt er bij de huidige Vlaamse regering op aan kandidaat-bouwers die een hypothecaire lening aangaan, tegen inkomensverlies te beschermen. De volgende regering moet onmiddellijk meer ruimte voor wonen vrijmaken. Zoniet dreigen voor Vlaanderen Hollandse toestanden met voor modale tweeverdieners onbetaalbare woningen en onoplosbare woningtekorten.
Evolutie van de bouwconjunctuur
Bouwvergunningen blijven op peil
De woningbouw is nog altijd de trekker van de bouwsector: haar aandeel in de totale bouwomzet bedroeg in 2007 45% tegenover 16% voor de weg- en infrastructuurwerken en 39% voor de niet-woongebouwen, een verzamelterm voor kantoor-, winkel- en industriegebouwen.
Tijdens de eerste vijf maanden van 2008 heeft het aantal vergunningen voor woningen uiteindelijk tamelijk goed standgehouden. Voor huizen en flats samen werden in Vlaanderen ongeveer 15.300 stedenbouwkundige vergunningen toegekend. De Vlaamse woningbouwactiviteit zit daarmee op hetzelfde niveau als in 2007. Het aantal stedenbouwkundige vergunningen ligt wel lager dan in 2005 en 2006. Maar dat waren dan ook uitzonderlijke topjaren.
In vergelijking met de eerste vijf maanden van 2007 ging het aantal vergunningen voor nieuwe huizen er dit jaar zelfs licht op vooruit (met 4,4%). De markt van de nieuwbouwappartementen heeft het moeilijker. In 2008 dient zich opnieuw een kleine achteruitgang aan (tot nu toe met 2,5%).
Pessimistischere vooruitzichten
Uit een recente enquête van de Vlaamse Confederatie Bouw bij de Vlaamse woningbouwers blijkt dat ongeveer vier vijfden onder hen de appartementsbouw de komende maanden verder zien achteruitgaan. Voor de bouw van nieuwe huizen voorspelt de meerderheid van de respondenten dat de bouwactiviteit constant zal blijven. Maar ook voor de huizenbouw voorziet haast niemand een toename van het opdrachtenvolume.
Of de bouw en meer in het bijzonder de woningbouw terug positief of verder negatief evolueren, hangt in belangrijke mate af van initiatieven van de eigen overheden, meer dan in andere sectoren. De bouw is een economische barometer die de overheid zelf mee kan afstellen. In 2007 en ook nog begin 2008 presteerde de bouwsector beter dan de economie in het algemeen. Zeker in deze onzekere tijden heeft de overheid er belang bij dat de bouwsector een pijler van onze economie blijft. Grosso modo zorgt elke job in de bouwsector voor één job in aanverwante sectoren. Zolang gezinnen bereid blijven te bouwen, is er reden tot optimisme in het verdere verloop van onze economie. De overheden moeten nu zeker initiatieven vermijden die dit vertrouwen ondermijnen.
Gevolgen van de kredietcrisis
Kredietcrisis bedreigt duurzaam bouwen
Ten gevolge van de kredietcrisis willen de banken vooral spaargelden aantrekken. Het gevaar bestaat dat zij voortaan voorzichtiger gaan worden bij het afsluiten van hypothecaire leningen voor woningen. Tegelijk zijn steeds meer consumenten bevreesd voor de toekomst. Zowel naar de financiële instellingen als naar de kandidaat-bouwers toe is het juist nu belangrijk dat de Vlaamse overheid diegenen die lenen om een woning te kopen, te renoveren of te bouwen, verzekert tegen het inkomensverlies dat ze lijden als ze werkloos worden. De Vlaamse regering moet de Verzekering Gewaarborgd Wonen die zij in augustus voorlopig heeft afgelast, opnieuw invoeren.
Vooral energiebesparende investeringen dreigen van de kredietcrisis het slachtoffer te worden. Banken zullen nu nog minder dan voorheen geneigd zijn hiervoor extra geld te lenen. Vandaar het voorstel van de VCB om aan elkeen die een energiezuinige woning met een E70-peil laat bouwen, een gratis Verzekering Gewaarborgd Wonen toe te kennen, ongeacht het inkomen.
Continuïteit in de PPS-projecten vrijwaren
Ook de PPS-constructies die de overheid heeft aangevat – onder meer op het vlak van scholenbouw, infrastructuur, ziekenhuizen en rustoorden enz. – dreigen door de kredietcrisis vertraging op te lopen. Om de fors toenemende bevolking op te vangen is stadsvernieuwing van cruciaal belang. De bouw van alternatief gefinancierde missing links en tramlijnen is essentieel om het verkeer in de steden te ontlasten. Ook de bouw en renovatie van scholen en welzijnsinstellingen komt grotendeels de grotere woonkernen ten goede.
Vandaar dat de huidige en volgende Vlaamse regering de gestarte PPS-projecten moeten voortzetten. Er mag hierin geen hiaat ontstaan. Zowel de publieke als de private sector hebben al vier in de voorbereiding ervan geïnvesteerd. Om de financiering ervan te kunnen afronden is met de huidige kredietcrisis nog meer dan voorheen een beheersing van de risico’s belangrijk. Essentieel daarbij is een evenwichtige verdeling van de risico’s tussen private en publieke partner. In totaal behelzen al de gestarte PPS-projecten een investering van vijf miljard euro. Zij vormen dus een belangrijk instrument om de bouwconjunctuur te stabiliseren. Doordat de overheid nu zelf ook voor een stuk bankier is geworden, beschikt zij over een bijkomende hefboom om deze projecten te doen voortzetten.
Betaalbaar wonen
Huisvestingsproblemen sterk geconcentreerd
Gezinnen met huisvestingsproblemen zitten duidelijk geconcentreerd in bepaalde woonmarkten en in bepaalde locaties. Voor de 75% Vlamingen die een eigen woning bezitten, en de 6% Vlamingen die in een sociale huurwoning zijn gehuisvest, stelt de huisvesting doorgaans geen onoverkomelijke (af)betalingsproblemen. De ernstigste huisvestingsproblemen doen zich voor bij de 19% Vlamingen op de private huurmarkt, niet omwille van de hoogte van de huur maar omwille van het lage inkomen van de huurders.
Bovendien is er ook een geografische concentratie van de huisvestingsproblemen. Circa 300.000 van de 400.000 Vlamingen die in een probleembuurt wonen, wonen geconcentreerd in amper 15 van de 308 Vlaamse gemeenten. Tegelijk valt op dat in deze 15 gemeenten – het zijn allemaal steden – 62.500 sociale huurwoningen beschikbaar zijn, d.i. 45% van het totale aanbod aan sociale huurwoningen in Vlaanderen. Het aandeel van de sociale woningbouw in het totale woningpatrimonium bedraagt er gemiddeld 8% tegenover 4% in de andere gemeenten.
Systeem van huursubsidies uitbreiden
De VCB is van oordeel dat de overheid de huisvestingsproblemen moet oplossen waar zij zich stellen, met name in de steden. De enkele tienduizenden sociale huurwoningen in de 15 steden met de meest problematische huisvestingssituatie schieten schromelijk tekort in vergelijking met de paar honderduizend mensen die er in achtergestelde buurten wonen. Tegelijk is een verdere uitbreiding van het aandeel sociale huurwoningen in deze steden tot meer dan 10% wellicht sociaal niet haalbaar en politiek niet wenselijk. De woonbehoeftige gezinnen over meer gemeenten verspreiden – onder meer naar het buitengebied – is evenmin een oplossing. Want daar zullen zij door het beperkte openbaar vervoer nog moeilijker aan een job geraken dan in de stad. Er bestaat een oplossing om de huisvestingsproblemen in de steden zelf op te lossen: het gebruik van huursubsidies.
Huursubsidies overbruggen de kloof tussen de huurprijs voor een kwalitatief goede woongelegenheid en de beperkte huur die een minder bemiddelde huurder aankan. Maar in Vlaanderen zijn de huursubsidies beperkt tot situaties waarbij de huurder naar een betere woning verhuist. Volgens de VCB moet de overheid de huursubsidies uitbreiden tot al de minder bemiddelde huurders.
Minst bemiddelde gezinnen doelgericht ondersteunen
Met huursubsidies kan de overheid zeer gericht de minst bemiddelde gezinnen ondersteunen. Dit is veel minder het geval met sociale huurwoningen. Zowat een derde van de sociale huurwoningen wordt bewoond door gezinnen die ook op de private markt zouden terechtkunnen. Op die manier probeert de overheid gettovorming te voorkomen.
Als de overheid de komende 12 jaar 45.000 sociale huurwoningen wil bouwen, zal zij daarmee uiteindelijk slechts 30.000 gezinnen helpen die anders niet degelijk zouden zijn gehuisvest. Dit bouwprogramma zal de overheid uiteindelijk twee miljard euro kosten. De VCB heeft berekend dat de overheid met ditzelfde bedrag gedurende 12 jaar aan 180.000 gezinnen een huursubsidie kan toekennen. Dit aantal komt precies overeen met het aantal Vlamingen dat volgens studies momenteel slecht is gehuisvest.
Met huursubsidies kan de Vlaamse regering in twee legislaturen bijna al de woonbehoeftige gezinnen in Vlaanderen aan een degelijke woning helpen. Met een beleid dat uitsluitend op de bouw van sociale huurwoningen is gestoeld, zal het tot 2100 duren vooraleer zij aan al de woonbehoeftigen een kwaliteitsvolle woning heeft kunnen toekennen.
Ruimte voor wonen
Bijna half miljoen inwoners extra
In mei van dit jaar heeft het federale Planbureau zijn bevolkingsprognoses grondig herzien. Terwijl het Planbureau vroeger tegen 2050 een stagnatie van de Vlaamse bevolking voorspelde, gaat het nu uit van een toename tot circa 7 miljoen inwoners tegen 2060. Vooral tijdens de komende twaalf jaar zal de Vlaamse bevolking fors uitbreiden, met niet minder dan 469.000 personen, voornamelijk omwille van de toenemende migratie vanuit het buitenland. Tegelijk zal Vlaanderen een forse demografische druk vanuit het Brusselse gewest ondervinden waar het aantal inwoners tot 2020 met 170.000 personen zal toenemen.
Maar de overheid heeft geen plan om al deze bijkomende gezinnen te huisvesten. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) dat nog uit 1997 dateert, liep af in 2007 en er is nog helemaal geen nieuw plan in zicht. Meer nog: het RSV heeft de behoefte aan nieuwe woningen voor de periode 1992-2007 al met 150.000 onderschat en is bovendien nog steeds niet volledig uitgevoerd. In de stedelijke gebieden heeft de afbakening van bijkomende ruimte voor wonen aanzienlijke vertraging opgelopen. In het buitengebied werd de creatie van bijkomende ruimte voor nieuwe woningen fors afgeremd doordat woonbehoeftestudies onvoldoende rekening mochten houden met migraties van buiten de gemeente en enkel de evolutie van de ‘eigen’ bevolking in rekening mochten brengen.
Bijkomende ruimte voor 60.000 woningen in stadsgebieden
De laatste jaren heeft de overheid in de steden voor slechts 60.000 woningen extra ruimte afgebakend. Het RSV stelt dat 60% van de bijkomende woningen in de steden moet komen en nog maar 40% in het buitengebied wordt toegelaten. Volgens die verdeelsleutel moet de overheid bij een bevolkingsgroei van 200.000 gezinnen in de steden voor 120.000 woningen extra ruimte vrijmaken, dubbel zo veel als nu.
Uit bevolkingsstatistieken blijkt dat gezinnen met kinderen sowieso nog altijd het buitengebied verkiezen. De beperkte ruimte die de overheid in de steden voor wonen reserveert, verhoogt nog de druk op het buitengebied. Eerdere berekeningen van de VCB hebben aangetoond dat de bouwgrondprijzen, als de bouwgrondschaarste aanhoudt, tegen 2017 zullen verdriedubbelen. De bouwgrondprijzen zijn nu al helemaal in die richting aan het evolueren.
De VCB vraagt dat de volgende Vlaamse regering onmiddellijk werk maakt van een nieuw structuurplan voor Vlaanderen. Tegelijk moet de Vlaamse overheid de afbakening van de stedelijke gebieden herzien om ruimte voor 60.000 extra woningen te creëren. Daarbij rekent de VCB ook volop op de medewerking van de lokale besturen. De afbakening van stedelijke gebieden werd tot nu toe sterk afgeremd doordat de meeste randgemeenten geen stad wensten te worden en de steden niet te sterk wensten te groeien.
Enkel een fors signaal van de overheid dat zeer binnenkort een groot aantal percelen voor bewoning vrijkomen, zal grondeigenaars ervan overtuigen om te verkopen. Dit signaal is tot nu toe uitgebleven.
- Bouw & Wonen Partners:
