Het besluit van de Vlaamse regering van 9 januari 2004 (verschenen in het Belgisch Staatsblad van 30 januari en in werking getreden op 9 februari 2004) tot wijziging van het besluit van de Vlaamse regering van 11 mei 1999 betreffende de voorwaarden en modaliteiten van overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij en de sociale huisvestingsmaatschappijen in uitvoering van de Vlaamse Wooncode voorziet een voorkooprecht voor de huurder van een sociaal huurappartement of voor de huurder van een sociale huurwoning. Hieraan zijn wel enkele voorwaarden gekoppeld.
Decreet van 15 juli 1997
Het decreet van 15 juli 1997 over de Vlaamse wooncode bevatte al het beginsel van de mogelijkheid tot verkoop van sociale huurwoningen. Met het besluit van 11 mei 1999 voerde de Vlaamse regering een reglement in betreffende de verkoop van sociale huurwoningen. Op basis van dat reglement kon een sociale huurder zijn woning enkel kopen op voorwaarde dat deze woning minstens 15 jaar oud was. Bovendien werd als voorwaarde opgelegd dat de aankoop moest worden voorgesteld door de raad van bestuur van een sociale huisvestingsmaatschappij. Tevens werd de verkoop onderworpen aan een voorafgaande machtiging van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij. In het reglement was er dus geen sprake van de vrije wil van de sociale huurder. Het gevolg hiervan was dat er in de realiteit heel weinig sociale huurwoningen werden verkocht.
Met het bovenvermelde recente besluit van de Vlaamse regering werd dit beleid nu omgebogen. Voortaan legt de Vlaamse regering de beslissing tot aankoop van een sociale huurwoning of een sociaal huurappartement bij de sociale huurder.
Herkapitalisatie
Met dit overdrachtenbesluit wil de Vlaamse regering een herkapitalisatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen tot stand brengen met privaatrechtelijke inbreng. De sociale huisvestingsmaatschappijen worden immers verplicht de opbrengst van deze verkopen binnen de drie jaar terug te investeren. Deze investering moet gebeuren door nieuwe sociale woningen of sociale appartementen te bouwen. Alzo kunnen deze sociale nieuwbouwwoningen en nieuwbouwappartementen ter beschikking gesteld worden voor nieuwe kandidaat-huurders.
Voorwaarden
Zoals gezegd moet de sociale huurder voldoen aan een aantal voorwaarden als hij zijn voorkooprecht op een sociale huurwoning of een sociaal huurappartement wil laten gelden.
- De sociale huurder die als kandidaat-koper optreedt moet gedurende minstens vijf jaar de sociale huurwoning of het sociaal huurappartement hebben gehuurd. Het bovenvermelde besluit van 9 januari 2004 bepaalt immers dat de verkoop moet gebeuren aan de zittende huurder. Die heeft het recht om de gehuurde woning of appartement in eigendom te verwerven voor zover hij die constructie, die minstens tien jaar als sociale huurwoning beschikbaar werd gesteld, vijf jaar ononderbroken als huurder heeft betrokken. De bedoeling van deze voorwaarde is vermijden dat iemand huurder wordt louter en alleen met de bedoeling om dadelijk een sociale huurwoning of een sociaal huurappartement te kopen.
- De woning of het appartement moeten minimum tien jaar oud zijn. Deze termijn van tien jaar begint telkens opnieuw te lopen wanneer er renovatiewerken werden uitgevoerd waarvan de kostprijs meer dan de helft van de geactualiseerde waarde van de woning of het appartement bedraagt.
- Voor dit voorkooprecht komen in principe alle types van woningen en appartementen in aanmerking. Uitzonderingen op deze regel zijn onder andere de woningen die gerealiseerd of gefinancierd worden in het kader van een bijzonder programma en onder beding van specifieke verbintenissen, voorzover een van deze verbintenissen een verkoop verbiedt en de sociale huurwoningen die beschermd zijn of in aanmerking komen voor bescherming.
- De koper op zijn beurt moet de woning of het appartement minstens twintig jaar zelf in volle eigendom behouden. Doet hij dat niet, dan hebben de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij en de sociale huisvestingsmaatschappijen het recht om de woning die of appartement dat zij hebben verkocht, terug te nemen of een schadevergoeding te eisen die degressief wordt bepaald in functie van de niet-afgeschreven overheidsinvestering.
- Tenslotte mag de kandidaat-koper geen andere woningen of appartementen in volle eigendom of vruchtgebruik bezitten.
Bepaling verkoopprijs
De verkoopprijs zal worden geraamd door de ontvanger van de registratie of door de commissaris van het aankoopcomité. Deze ontvanger of commissaris zullen een schattingsverslag opmaken waarin de verkoopprijs zal worden bepaald. De schattingen van de ontvanger of van de commissaris blijven hoogstens één jaar geldig. Alle belastingen, taksen, erelonen en kosten met betrekking tot de verkoopakte, de schatting, de afpaling en de opmeting zullen door de koper dienen betaald te worden.
