Sociale woningbouw niet langer sociaal

Vandaag komt de algemene vergadering van de Vlaamse Huivestingsmaatschappij samen. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) roept de beheerders ertoe op zich grondig te bezinnen over het ‘sociale’ woonbeleid dat momenteel wordt gevoerd. Ongeveer 15% van de Vlaamse gezinnen beschikt over een jaarinkomen van minder 10.000 euro maar slechts 2% van hen kan in een sociale huurwoning terecht. De nieuwste politieke voorstellen – zoals de verkoop van kavels onder de marktprijs – laten de doelgroep van de laagste inkomens zelfs helemaal aan hun lot over. Het woonbeleid richt zich meer en meer tot de modale Vlaming. Volgens de VCB kan dit enkel leiden tot willekeur en nog meer verzuring.

De politieke partijen verschuiven steeds meer naar het centrum. Daardoor krijgen zij steeds meer de gemiddelde verdieners in het vizier. Het sociale woonbeleid wordt daardoor steeds minder op de 15% armste gezinnen afgestemd maar steeds meer op het modale, relatief welvarende Vlaamse gezin. Het ‘betaalbaar’ wonen voor de minst gegoede gezinnen staat niet langer centraal. De politici willen vooral de welstand verhogen van gezinnen die ook zonder overheidssteun op de private markt een woning kunnen huren of verwerven maar zich zonder steun met een iets kleinere woning moeten tevreden stellen.

De volgende cijfers spreken voor zich. De gemiddelde verkoopprijs van een ‘sociale’ koopwoning is onder invloed van de gestegen bouwgrondprijzen opgelopen tot meer dan 125.000 euro. Het verbaast dan ook niet dat de minst gegoede gezinnen geregeld morren en protesteren als deze woningen te koop worden aangeboden. Voor hen is zo’n ‘sociale woning’ financieel niet haalbaar.

Wat betreft de ‘sociale’ huurwoningen, valt op dat twee derden van de huurders over een jaarinkomen van meer dan 10.000 euro beschikt. De huurwoningen van de sociale huisvestingsmaatschappijen vertegenwoordigen in Vlaanderen slechts 6% van de totale woningvoorraad. Dat twee derde van deze 6% wordt ingenomen door gezinnen die ook op de private markt zouden terechtkunnen, is een inefficiënt gebruik van de beperkt beschikbare overheidsmiddelen en –woningen. Het fenomeen is niet nieuw. De VCB heeft het 15 jaar geleden al aangeklaagd.

Dit beleid ten gunste van de modale Vlaming dreigt de komende jaren nog te worden versterkt als provincie- en gemeentebesturen hun plannen doorvoeren om een bepaald percentage van de bouwgronden in hun regio onder de marktprijs te verkopen ten gunste van zogenaamde ‘sociale’ doelgroepen. Uit de voorstellen die tot nu toe werden geformuleerd, blijkt dat het begrip ‘sociaal’ dan een nog ruimere toepassing zal kennen. Een bouwgrond van 100.000 euro tegen drie kwart van de marktprijs verkopen komt nog steeds neer op 75.000 euro. Welk gezin met een jaarinkomen van minder dan 10.000 euro kan dat betalen?

In de praktijk zal zo’n grondenbeleid tot heel wat frustraties leiden. Grondeigenaars zullen met verlies afstand moeten doen van hun bezit ten voordele van een te vage doelgroep die ook zonder overheidssteun eigenaar zou kunnen worden. De doelgroep wordt ruimer terwijl de overheidsmiddelen beperkt blijven. Private firma’s zullen minder kavels kunnen ontwikkelen. De marktprijs van de resterende kavels zal navenant toenemen.

Bovendien zal het nooit mogelijk zijn voor deze ‘sociale’ kavels tot heldere, objectieve criteria te komen. De VCB vreest voor willekeur en improvisatie. Het is best mogelijk dat een gezin met tweeverdieners en twee wagens een ‘sociale’ kavel krijgt en vlak ernaast een gezin met een gelijkaardig inkomen woont dat om ondoorzichtige redenen geen ‘sociale’ kavel kon bemachtigen. Welke eigenaars zullen welke percelen onder de marktprijs moeten verkopen? Op welke onbebouwde percelen zal al dan niet een heffing worden opgelegd? Zal men gespaard worden als men kinderen heeft? Worden alleenstaanden dan wel getroffen? Of zullen de ligging en de mate van uitrusting van het terrein mee in rekening worden gebracht?

Welke criteria de overheid ook zal hanteren, steeds zullen de frustraties groot zijn, zeker als ze blindelings voor gans Vlaanderen worden toegepast. Wie een heffing krijgt opgelegd of zijn grond goedkoper moet verkopen, zal niet begrijpen waarom zijn buur werd vrijgesteld. Omdat het algemeen maatschappelijk belang onduidelijk zal zijn en de heffingen en gedwongen verkopen al evenmin voor meer bouwgronden zullen zorgen, zullen de getroffenen ze gelijkstellen met een verkapte vermogensbelasting.

De VCB vraagt een totaal ander woonbeleid. De overheid moet er in de eerste plaats voor zorgen dat de laagste inkomenstrekkers een betere huisvesting krijgen. Het beleid moet socialer worden. Tegelijk moet de overheid voor de modale Vlamingen het aanbod aan bouwgronden verhogen. Zo’n beleid zal de kwaliteit van het Vlaams woningpatrimonium bevorderen en tegelijkertijd het aanbod aan woningen verhogen. Nu dreigt het omgekeerde: bevoordeling van een te vage doelgroep en inkrimping van het woningaanbod. Objectief meetbare steunmaatregelen voor de laagste inkomens zullen de partijen geen stemmen kosten. Arbitraire maatregelen die slechts een fractie van de modale Vlamingen ondersteunen terwijl de meerderheid in de kou blijft staan, zullen daarentegen tot heel wat wrevel leiden.

De gemeenten moeten dus versneld hun woonuitbreidingsgebieden aansnijden zonder hieraan bijkomende ‘sociale’ voorwaarden te koppelen, die altijd zeer arbitrair zullen zijn. Bezitters van bouwgronden moeten ertoe worden aangemoedigd om op vrijwillige basis gronden aan te bieden. Dit lukt, zoals blijkt uit de formule van de CBO (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten), waarbij de overheid aan private grondeigenaars vraagt om ten behoeve van de sociale sector niet alleen woningen te bouwen maar ook de bijhorende gronden aan te bieden.

Tenslotte moet de overheid meer dan nu werk maken van gemengde stadsvernieuwingsprojecten. Overheidsgebouwen, private kantoren en commerciële ruimten, private en sociale woningbouw kunnen perfect samengaan in een gezamenlijk project. Op die manier kan de kostprijs van sociale woningbouw in de stadscentra drastisch worden gedrukt.

De VCB vraagt aan de beheerders van de Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen de Vlaamse woningproblematiek niet vanuit de bestaande structuren maar wel vanuit de totale behoefte aan woningen te bekijken.

Marc Dillen
Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw