Ook al hebben onze politici een streng plan aangekondigd om hun uitgaven te verminderen – discreet “Réforme Générale des Politiques Publiques (RGPP)” (Algemene hervorming van openbaar beleid) genoemd – is het reeds zeker dat dit niet voldoet en dat de Staat zijn inkomsten zal moeten verhogen.
Wat onder andere is onderzocht, is het afschaffen van de aftrek voor de bezitsduur over de overwaarde op onroerend goed, voor het berekenen van de sociale heffingen.
Deze maatregel wordt zelfs beschreven in het financiële wetsontwerp voor 2011, dat aan de Nationale Vergadering is voorgedragen. Alleen een voorstel tot wetswijziging aan de Senaat maakte het mogelijk om deze beslissing op te schorten! Het gaat echter slechts om een opschorting in afwachting op de herziening van de vermogensbelastingwetten, die aan het einde van het voorjaar 2011 verwacht wordt.
In dit stuk kijken we eerst naar het mogelijke gevolg van een dergelijke hervorming op de berekening van de belasting en van de sociale heffingen in het kader van een onroerendgoedverkoop. Vervolgens bekijken we welke maatregelen gepland kunnen worden om te voorkomen dat we langs het erg dure hokje ‘sociale heffingen’ moeten gaan bij een verkoop.
Gevolgen van een mogelijke hervorming
Op dit moment zijn alle overdrachten van onroerend goed vrijgesteld van belasting op de overwaarde na een bezitsduur van 15 jaar. Deze ontheffing wordt verkregen als gevolg van een jaarlijkse aftrek van 10% vanaf het vijfde bezitsjaar.
Het hervormingsplan van de overwaarde op onroerend goed voorziet dus een beperking van het voordeel van de jaarlijkse aftrek van 10% tot een enkele berekening van de belasting (met een tarief van 19%).
Daarentegen blijven de sociale heffingen verplicht over de gehele geconstateerde overwaarde, ongeacht de bezitsduur van het onroerendgoedobject. De sociale heffingen zijn uitsluitend verplicht voor ingezetenen in Frankrijk.
Overwaarde op onroerend goed 2011
De regelgeving omtrent de overwaarde op onroerend goed wordt opnieuw hervormd.
Deze hervorming moest vanaf 25 augustus ingaan en zal de in 2011 gerealiseerde overwaarde op onroerend goed sparen. De hervorming betreft uiteindelijk alleen de getekende verkopen (ondertekening van de authentieke akte) ná 1 februari 2012.
De onroerendgoedobjecten die nog niet overgedragen zijn op 1 februari 2012 ondergaan vervolgens, in het geval van overdracht, een zware belastingheffing.
Een verkoop is officieel voltroken wanneer de verkoopbelofte + de definitieve authentieke akte bij de notaris getekend zijn.De vaste aftrek zal blijven bestaan, maar in een veel minder voordelige vorm. De aftrek van 10% per bezitsjaar hoger dan het vijfde jaar wordt vervangen door een aftrek van:
- 0% de eerste vijf bezitsjaren van een onroerendgoedobject (wat op dit moment het geval is),
- 2% voor elk bezitsjaar na het vijfde jaar (tussen 6 en 17 jaar),
- 4% voor elk bezitsjaar na het zeventiende jaar (tussen 18 en 24 jaar),
- 8% voor elk bezitsjaar na het vierentwintigste jaar (tussen 25 en 30 jaar),
- Na de woning 30 jaar in bezit te hebben, wordt de overwaarde volledig vrijgesteld.
Het zal dus niet meer na 15 bezitsjaren zijn dat de overwaarde volledig wordt vrijgesteld, maar na 30 jaar! De overwaarde (die uiteraard met de tijd verhoogt) verdwijnt hoofdzakelijk na het 25e bezitsjaar. Deze hervorming zou met name gunstig moeten zijn voor onroerendgoedtransacties omdat zo wordt vermeden dat eigenaren wachten op een volledige vrijstelling van de overwaarde voordat zij van plan zijn hun onroerendgoedvermogen over te dragen. Maar het komt erop neer dat deze hervorming op dit punt juist het tegenovergestelde effect dreigt te bereiken.
Wat zijn de consequenties op de onroerendgoedmarkt van september 2011 tot februari 2012?
- We kunnen ervan uitgaan dat het druk zal worden bij de notarissen. Welke transactie u ook wilt laten uitvoeren bij de notaris, het zal een hele strijd zijn om een afspraak in de wacht te slepen.
- We kunnen ons goed voorstellen dat er flink wat verkopen zullen plaatsvinden in deze periode. Voor eigenaren is de verleiding groot om de vrijgestelde overwaarden te realiseren door hun objecten – die het zwaarst worden belast – in de verkoop te doen. Er bestaat dus een reëel voordeel dat we objecten in de markt zien verschijnen, die er van te voren niet waren. Dat is in een periode van woninggebrek altijd positief. Echter, omdat de streefdatum van februari 2012 met rasse schreden nadert, zullen onderhandelingen en transacties in een haastige sfeer worden voltrokken. De snelsten zullen dus het best bediend worden.
- De maatregel komt ook aan de te bouwen terreinen! Zij dreigt het vasthouden te verhogen en dus ook het aanbodtekort te vergroten. Daarmee werkt de maatregel de prijsverhoging in de hand.
Meldt u aan voor het gratis France Pro Consult e-magazine.
