Rantsoenering hypotheekverstrekking funest voor woningmarkt

De beperkte hypothecaire kredietverstrekking door banken is funest voor de Nederlandse woningmarkt. Om diverse redenen willen en kunnen de banken niet aan de vraag naar hypothecair krediet voldoen, waardoor de markt op slot blijft zitten. Het Deense hypotheekmodel, waarbij pensioenfondsen een rol spelen, kan een oplossing voor de hypotheekproblemen bieden.

Dit blijkt uit een tweetal onderzoeken van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), in opdracht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Eén onderzoek gaat over ‘De Nederlandse hypotheekschuld in 2025’, terwijl het andere ‘Het Deense model en de woningmarkt’ als titel draagt.

Bij de problemen rond de hypothecaire kredietverlening is van belang dat banken te weinig spaargeld hebben om kredietverlening te financieren. Dit wordt ook wel het financieringsgat genoemd. Daarbovenop staan strengere internationale eisen (Basel III) een ruimhartiger hypotheekverstrekking in de weg.

Door de enorme hypotheekschuld zien banken zich gedwongen om hun kredietverstrekking te beperken. Om de toekomstige ontwikkeling van de hypotheekschuld te berekenen, heeft de ASRE een hypotheekschuldmodel ontwikkeld. Uit dit model blijkt dat een herstel van de koopwoningmarkt weer gepaard gaat met een toename van de hypotheekschuld van 660 miljard euro in 2011 naar 911 miljard euro in 2025. Deze stijging komt mede omdat op bestaande hypotheken amper wordt afgelost. Omdat er geen ruimte bij de banken is om de toename van de hypotheekschuld te financieren, is daarmee het herstel van de koopwoningmarkt geblokkeerd.

Per 1 januari moeten starters op de woningmarkt hun hypotheek annuïtair gaan aflossen, anders verliezen ze hun recht op hypotheekrenteaftrek. Volgens het onderzoek van de ASRE zet dit weinig zoden aan de dijk voor de vermindering van de totale hypotheekschuld, omdat oudere leningen hier niet onder vallen en nieuwe leningen nog altijd hoog zijn.

Bovendien wordt pas op termijn hiervan effect verwacht. Invoering van annuïteitenhypotheken reduceert de omvang van de hypotheekschuld in 2025 met 26 miljard, ofwel een bescheiden 3 procent.

“De problemen op de woningmarkt worden steeds nijpender”, meent NVM-voorzitter Ger Hukker. “Het is mooi dat er nu een woningmarktvisie is van het nieuwe kabinet, maar we moeten het onderliggende probleem van de financiering ook aanpakken. De kabinetsplannen voorzien in een langetermijnoplossing, maar dat lost het probleem op de korte termijn niet op. Nieuwe ontwikkelingen als het Deense model kunnen helpen de doorstroming op de woningmarkt weer op gang te brengen. De Nederlandse hypotheekmarkt is ongetwijfeld aantrekkelijk voor beleggers, want je kunt hier veilig een mooi rendement halen.”

De kern van het Deense hypotheekmodel is dat banken hypothecaire leningen verstrekken en deze vervolgens met gedekte obligaties financieren. Die obligaties worden vooral gekocht door pensioenfondsen en buitenlandse beleggers. De consument heeft daarbij een aantal voordelen. Hij kan bijvoorbeeld op ieder moment besluiten zijn hypotheek af te lossen. Ook ligt de hypotheekrente doorgaans wat lager. Wel mag het maximale hypotheekbedrag niet meer bedragen dan 80 procent van de waarde van de woning. Daarnaast moet de hypotheek volledig worden afgelost.

Volgens de ASRE biedt het Deense model een uitweg om de bancaire problemen door financiering buiten de onevenwichtige balans van de bank om te regelen. De moeizamere herfinanciering van hypotheken kan zo vermeden worden en de stagnatie op de woningmarkt kan voor een deel weer doorbroken worden.