Ongekende dip dreigt voor kantoormarkt

De komende twee jaar verdubbelt het aantal leegstaande kantoren naar zes miljoen vierkante meter. Herstel valt niet voor 2005 te verwachten en zal langer duren dan normaal. De ongekende dip kan slechts tegengegaan worden door kantoren te onttrekken aan de markt.

‘Stoot gedateerde kantoorruimte af bijvoorbeeld door sloop, renovatie of het ombouwen van kantoren tot woonruimte. Maar investeer tegelijkertijd wel in kwalitatief goede ruimte, de zogenaamde pareltjes’. Dit advies geeft de vereniging van projectontwikkelaars en bouwondernemers NVB aan alle eigenaar/beleggers van kantoren.

Aanleiding is de zogenoemde Thermometer Kantoren die de NVB regelmatig het licht doet zien. Daaruit blijkt dat de kantorenmarkt nog lang niet over haar dieptepunt heen is. De leegstand is momenteel al drie miljoen vierkante meter en verdubbeld in twee jaar tijd. De aanbod-vraagverhouding, normaal zo rond de 1,5 is nu al ruim drie en loopt in 2005 op naar zes. De recessie in de markt is hardnekkiger dan vorige recessies waarvan de laatste begin jaren negentig was. De snelle groei van de Nederlandse beroepsbevolking zorgde er toen voor dat de economische groei zich vrijwel direct vertaalde in de vraag naar meer kantoorruimte. Tussen 1995 en 2000 kwamen er ruim een half miljoen kantoorbanen bij, goed voor 15 miljoen vierkante meter kantoorruimte.
Inmiddels is het economisch tij gekeerd en wordt Nederland geconfronteerd met bedrijfssluitingen en afslankingsoperaties. Voor heel 2003 wordt een krimp verwacht van 20.000 kantoorbanen, terwijl in 2004 nog eens 60.000 kantoorbanen op de tocht staan.

Vergrijzing
Daarnaast is er een ‘orkaan’ van vergrijzing op komst, waardoor de Nederlandse beroepsbevolking ook op langere termijn nauwelijks meer zal groeien. Dit betekent dat zelfs als de economie weer spectaculair gaat groeien, dit zal leiden tot meer vacatures bij gebrek aan beschikbaar personeel en niet naar meer werkplekken.
Kortom, zo voorspelt de NVB, het toekomstige plaatje ziet er voor de kantorenmarkt anders uit dan in het verleden. Dit maal zal de arbeidsmarkt deze branche niet kunnen redden. De kantorenmarkt is daarmee definitief overgegaan van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt. “Zo’n markt vraagt andere spelregels”, aldus de NVB. De projectontwikkelende bouwers willen dan ook een fundamentele discussie beginnen over herstructurering van het aanbod. Zonder herstructurering zal de leegstand onacceptabel pijnlijk worden.
Eigenaren van moderne gebouwen hoeven nog weinig te vrezen, meent de NVB, maar eigenaren van gedateerde ruimte met een matige prijs/kwaliteitsverhouding moeten zich wel zorgen maken. Zij zullen de uitdaging aan moeten om de eigen voorraad op te schonen.