Toegang tot financiering blijft problematisch
“Het optimisme is vooral een uitdrukking van opluchting na een sombere periode”, zegt Olivier Hermand, Partner bij PwC België. “De voorbije vijf jaar was het vooral een kwestie van overleven. Heel wat spelers in de sector hebben zich bezig gehouden met het herstructureren van hun business en het beheren van de risico’s. Maar nu zien we toch dat de bedrijfsstrategieën in de sector weer opnieuw worden gericht op winstcreatie. Hoewel de economische situatie en de marktvoorwaarden er in 2013 niet gemakkelijker zullen op worden, zijn de meeste spelers in de sector toch van oordeel dat ze zich intussen hebben weten aan te passen aan de nieuwe marktomstandigheden. Vastgoedinvesteerders zijn tevreden dat ze de woelige periode hebben overleefd en kijken weer stilaan naar de toekomst.”
Vooral de beursgenoteerde bedrijven, inclusief de real estate investment trusts, zijn het meest optimistisch over hun businessperspectieven. Maar liefst 54% van deze groep verwacht dat hun winst het komende jaar zal toenemen. Zij hebben gemakkelijk toegang tot schuldfinanciering om nieuwe assets aan te kopen, en dat terwijl de kleinere actoren niet langer de mogelijkheid hebben om tegen hen op te bieden. Ook fondsbeheerders zien de toekomst wat rooskleuriger in, net als bedrijven met een gedegen in-house expertise qua asset management omdat zij er van uitgaan dat ze goede zaken kunnen doen door de aankoop van ‘problematische activa’ die op de markt worden gedumpt.
“We zien dan ook een markt met twee gezichten”, verduidelijkt Hermand. “Voor de bedrijven die toegang hebben tot kapitaal zijn er zeker mogelijkheden. Zeker nu de banken structureel minder actief zijn in de vastgoedmarkt. Gezien de marktsituatie zal men vooral geneigd zijn kapitaal te verschaffen aan de grotere spelers met de nodige financiële back-up. Maar voor de anderen blijft schuldfinanciering en toegang tot kapitaal een van de belangrijkste uitdagingen.”Safety first
De Europese vastgoedmarkt wordt steeds globaler en trekt vooral investeerders uit de opkomende markten. Maar veel van het geïnvesteerde geld vloeit toch voornamelijk naar de toplaag van de vastgoedmarkt. Hoewel een aantal opportunistische vastgoedfondsen de nodige interesse tonen voor Zuid-Europa blijft deze regio – volgens de voorspellingen voor 2013 – te mijden gebied. De traditionele investeerders lijken zich op dit ogenblik eerder te richten op stabiele markten zoals Duitsland en Engeland. Dat vertaalt zich ook in het klassement van de 27 Europese steden op basis van de investeringsverwachtingen. München, Berlijn en Londen voeren de ranglijst aan. De top 10 wordt vooral bevolkt door West-Europese steden met een internationale uitstraling en betere economische vooruitzichten. Londen blijft goed scoren omdat investeerders het als een veilige haven beschouwen, niet alleen wegens de liquiditeit van de lokale vastgoedmarkt, maar ook wegens de stabiliteit van de munt. “De marktspelers zijn zich daar wel bewust van het feit dat de betaalde prijs wellicht ‘overdreven hoog’ is. Maar tegelijk weten ze dat ze de desbetreffende activa, wanneer nodig, snel weer van de hand kunnen doen, precies omdat de vraag er veel groter is dan het aanbod, en dat in tegenstelling tot andere Europese steden”, verduidelijkt Grégory Jurion, Director Real Estate bij PwC België.
En hoe staat het intussen met Brussel, de hoofdstad van Europa?
Brussel staat op de 18de plaats in de klassering. “De investeringsverwachtingen voor Brussel zijn eerder gematigd. De aanwezigheid van de Europese instellingen zorgt wel voor de nodige stabiliteit in de markt van de kantoorgebouwen, waar overigens de beste opportuniteiten liggen. Investeerders richten zich vooral op de zakencentra dicht bij het stadscentrum waar de leegstandratio slechts rond de 6% ligt. Maar de sector heeft toch te kampen met een verminderde vraag vanwege de huurders en een gemiddelde leegstandratio van om en bij de 11%. De huurprijzen blijven onder druk en de eigenaars zien zich verplicht steeds meer incentives toe te kennen ”, zegt Olivier Hermand.
Retail blijft een vaste waarde
Op het vlak van het aantal aankopen blijft retail de meest gegeerde sector. Maar liefst 385 van de deelnemende vastgoedprofessionals drukten hun voorkeur uit voor deze sector (tegenover 377 voor kantoren, 299 voor appartementen, 175 voor hotels en 137 voor industrieel vastgoed). En ook al blijft het consumentenvertrouwen eerder aan de lage kant, toch bevestigt de grote vraag naar internationale topmerken het belang van een goede ligging voor de desbetreffende verkooppunten. Het aankooptraject van de consument begint vaak bij een winkelbezoek dat nadien wordt gevolgd door een aankoop online. “In de retail gebeurt het wel soms dat een drukke zaterdag in de winkel zich ’s anderendaags vertaalt in een geslaagde zondag op het internet”, zegt Jean-Paul Ducarme, Real Estate Consultant bij PwC België. “Toplocaties hebben een gelijkaardige aantrekkingskracht als de merken zelf.” En dat lijkt ook op te gaan voor de investeerders, die eerder geneigd zijn te kiezen voor de zekerheid van kwaliteitsvastgoed in gekende stadscentra. De sterke groei van de e-commerce de laatste jaren opent bovendien perspectieven voor logistiek vastgoed, en dat als gevolg van de veranderingen in de bevoorradingsketen.
De derde leeftijd: motor voor groei in België
Volgens Grégory Jurion is de demografische evolutie ook een groeipool voor de vastgoedsector, meer bepaald door de toenemende nood aan rust- en verzorgingstehuizen. “De rusthuizen waren vorig jaar goed voor maar liefst 20% van het volume van de investeringsmarkt. Een trend die voornamelijk wordt gevoed door de voorkeur van investeerders voor stabiele cashflows en huurcontracten op lange termijn. Maar ook in de sociale sector (sociale woningen, ziekenhuizen, etc.) valt te verwachten dat de overheden steeds vaker een beroep zullen doen op vastgoedinvesteerders”, aldus Grégory Jurion.
