Hoge bouwactiviteit dankzij opdrachten uit 2006

Het aantal stedenbouwkundige vergunningen dat in 2006 in Vlaanderen voor woningen werd toegekend, zal oplopen tot 44.000, het hoogste cijfer sedert de topjaren 1993 en 1994. Maar de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) verwacht na de bouwvakantie een ommekeer. Een eerste negatief signaal is de daling met 3% van het aantal vergunningen voor nieuwe huizen in 2006. Bovendien blijkt uit een recente enquête van de VCB dat bij de Vlaamse woningbouwers momenteel onvoldoende nieuwe opdrachten binnenkomen om de bouwactiviteit op het hoge niveau van 2006 te handhaven.

De conjunctuurenquêtes van de Nationale Bank wijzen in dezelfde richting. Tot en met het tweede kwartaal van 2006 heeft de bouwconjunctuur de positieve trend van 2005 onverminderd voortgezet, vooral dankzij de optimistische stemming bij de woningbouwers. De lage rentestand en de algemene economische hoogconjunctuur hebben veel gezinnen ertoe aangezet een woning te (laten) bouwen. De economische heropleving zorgt er ook voor dat de niet-woongebouwensector (waaronder de kantoor- en industriebouw) gunstig evolueert.

Maar vanaf het derde kwartaal van 2006 begint vooral bij de woningbouwers een omslag en gaan zij de toekomst minder positief tegemoet zien. Ook bij de infrastructuur- en de wegenbouw heersen nogal gemengde gevoelens nu dat de gemeenteraadsverkiezingen voorbij zijn. Doorgaans dalen de gemeentelijke investeringen dan met ongeveer 30%.

Huizen en appartementen

Binnen de woningbouwstatistieken wordt traditioneel een onderscheid gemaakt tussen de nieuwbouw van huizen en appartementen en woningrenovaties. In de beginjaren van de 21ste eeuw maakte de bouw van nieuwe huizen in Vlaanderen een diepe duik. In het jaar 2002 werden minder dan 15.000 huizen vergund. Voor gans 2006 worden ongeveer 18.650 vergunningen voor nieuwe huizen verwacht. Dit betekent een stijging van liefst 30% op amper vijf jaar tijd. Opvallend is wel dat het aantal vergunningen voor nieuwe huizen het voorbije jaar met 3% is achteruitgegaan. Ook deze achteruitgang is volgens de VCB een veeg teken aan de wand.

De appartementsbouw is van 2002 tot 2006 heel wat forser gestegen dan de huizenbouw: met 64%. In 2002 gestart met ongeveer 16.000 vergunningen zal de appartementsbouw in 2006 een piek van circa 25.650 vergunningen bereiken. De toename van de appartementsbouw in Vlaanderen is over de laatste tiental jaren trouwens een constante geweest. In tegenstelling tot de huizenbouw is de appartementsbouw in 2006 blijven groeien, zelfs met nog eens 13%. In het midden van de jaren ‘90 werden amper 10.000 à 12.000 vergunningen voor flats toegekend. Toen bedroeg de verhouding huizen/flats nog 60/40 in het voordeel van huizen. In 2006 is de verhouding huizen/flats 42/58 geworden en zijn de flats dus de dominerende en stuwende factor achter de Vlaamse woningbouw geworden.

De Vlaamse renovatiemarkt van haar kant kende de laatste vijf jaren slechts een zeer bescheiden vooruitgang van 7%, waarvan 3% in 2006. Daarbij moet men er wel rekening mee houden dat heel wat (kleinere) renovatiewerken niet aan de vergunningsplicht zijn onderworpen en dus niet in de statistieken over de stedenbouwkundige vergunningen voorkomen.

Verder valt nog op dat de Waalse woningmarkt volledig anders reageert dan de Vlaamse. In tegenstelling tot Vlaanderen is het aantal vergunningen voor flats in Wallonië vorig jaar status-quo gebleven, weliswaar na een forse stijging van 89% over de vier voorgaande jaren. Terwijl het aantal vergunningen voor huizen in Vlaanderen licht daalde, bleef dit aantal vorig jaar in het Waalse Gewest met 7% stijgen. De verhouding huizen/flats is ook totaal anders in Wallonië dan in Vlaanderen. Zij bedraagt in Wallonië nu nog steeds 60/40. Deze verhouding dateert in Vlaanderen al van tien jaar geleden.

Vlaamse woningbouwers bevraagd

Onlangs heeft de VCB een enquête georganiseerd bij de Vlaamse woningbouwers. De resultaten bevestigen wat de conjunctuurgegevens en de stedenbouwkundige vergunningen al deden vermoeden. Voor de bouw van appartementen heeft de helft van de Vlaamse woningbouwers nu meer contracten in portefeuille dan twaalf maanden geleden en 37% evenveel als twaalf maanden terug. Maar voor de bouw van huizen ziet het orderportefeuille er gans anders uit. Daarvoor beschikt nu amper 19% van de aannemers over meer opdrachten dan een jaar geleden, 31% over evenveel en liefst 50% over minder. De enquête bevestigt dat de huizenbouw het nu al minder goed doet dan de appartementsbouw.

Om zicht te krijgen op de verdere evolutie van de woningbouw heeft de VCB aan de Vlaamse woningbouwers gevraagd of zij nu minder dan wel meer offertes voor nieuwe projecten opmaken. Het aantal opgemaakte offertes geeft aan hoeveel projecten momenteel voor toekomstige uitvoering worden voorbereid. Het antwoord op die vraag was opvallend unaniem, of we nu vroegen met drie dan wel met zes of twaalf maanden geleden te vergelijken: hoogstens 6% stelt nu meer offertes op dan voorheen, 25 à 35% maakt er evenveel op dan een paar maand tot een jaar geleden maar een grote meerderheid van 59 tot 69% heeft nu minder offertes te verwerken. De aannemers geven aan dat zij nu vooral bezig zijn met de verwerking van de talrijke opdrachten uit 2006. Tegelijk komen er duidelijk minder opdrachten om de nu reeds gestarte projecten af te lossen.

Op dit moment heeft bijna 60% van de Vlaamse woningbouwers nog altijd meer werk dan twaalf maand terug. Maar voor de komende zes maanden verwacht slechts 31% van de aannemers meer bouwprojecten te kunnen opstarten dan voorheen, nog altijd grotendeels op basis van eerder aangegane contracten. Nieuwe opdrachten komen slechts druppelsgewijs binnen. Binnen zes maanden verwacht amper 6% van de respondenten een dikker orderboek dan nu. De huidige hoogconjunctuur gaat dus niet veel langer aanhouden. Na de bouwvakantie van 2007 verwacht de VCB een eerste terugval in de woningbouwactiviteit.

Leninglasten beperkt toegenomen

De hypothecaire rente ligt nog altijd op een historisch laag niveau en zou de woningbouw verder moeten ondersteunen. Maar tegelijk wordt de verdere groei van de Vlaamse woningbouw bedreigd door de hoge bouwgrondprijzen en sinds kort ook door de fors gestegen prijzen voor allerhande bouwmaterialen. Het gemiddelde bouwperceel is wel gedaald van 7,5 naar 5 are. Op die manier konden gezinnen de stijging van de prijs voor hun bouwgrond tot 20% beperken. Onder meer door de gestegen bouwmaterialenprijzen ligt de kost voor de bouw van een woning als dusdanig 9% hoger dan vijf jaar geleden. Daarnaast moet men rekening houden met extra kosten voor de implementatie van de energieprestatienormen.

Maar omdat de hypothecaire rentevoet sedert 2002 met 0,8 punt is gedaald, liggen de maandelijkse aflossingen voor de totale kost van bouwgrond, woning en extra energiebesparende investeringen uiteindelijk maar 9% hoger dan vijf jaar geleden. Op die manier blijft bouwen vooralsnog betaalbaar. Om de hogere financiële lasten van hun bouwproject te kunnen dragen gaan gezinnen trouwens over een steeds langere periode lenen. Uit een recente VCB-enquête bij 2.248 bouwers en kandidaat-bouwers is gebleken dat iets meer dan 40% van de bouwopdrachtgevers over een termijn van meer dan 20 jaar leent.

De hoge bouwgrondprijzen zijn dan weer een gevolg van een acuut tekort aan bouwgronden. De voormelde enquête bij bouwers en kandidaat-bouwers toont aan dat maar liefst twee derden van de gezinnen die nog gaan bouwen, vrezen geen geschikte bouwgrond te kunnen vinden. Particulieren zijn nog altijd een belangrijke aanbieder van bouwgronden maar hun belang neemt af. Meer dan voorheen doen gezinnen voor hun bouwgronden een beroep op intermediairen (zoals notarissen en immomakelaars) en bouwprofessionelen.

Bouwprofessionelen hebben de laatste jaren heel wat initiatieven genomen om architectonisch waardevolle en tegelijk comfortabele woningen te kunnen aanbieden. Meer en meer woningbouwers bieden nu een volledige woonomgeving aan. Op een kwalitatief hoogstaande wijze ontwikkelen zij inbreidingsgerichte woonprojecten met uiteenlopende woningtypes: alleenstaande woningen, rijwoningen, appartementen enz. Het gaat om projecten met een duidelijke ruimtelijke visie en tegelijk een mooie architecturale samenhang.

Op die manier hebben de Vlaamse woningbouwers het aanbod aan bouwgronden en woningen sterk kunnen verhogen zonder de principes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen te verloochenen. Momenteel gaan weer stemmen op om aan private verkavelingen sociale verplichtingen op te leggen. Zij zouden een bepaald percentage van hun verkaveling voor publieke sociale woningen moeten afstaan. Omdat dergelijke voorstellen het aanbod aan bouwmogelijkheden niet doen toenemen, leiden zij enkel tot een verdere verhoging van de prijzen van de ‘niet-sociale’ kavels voor de gemiddelde Vlaming.

Maar zoals de overheid schuld kan zijn aan het bouwgrondentekort, bezit zij tegelijk de sleutel tot de oplossing. De verschillende overheden beschikken zelf in Vlaanderen over liefst 8.000 hectare. Als deze overheden jaarlijks 7.000 percelen uit deze voorraad vrijmaken, zullen zij de komende tien jaar het aanbod met meer dan een derde kunnen uitbreiden. Dan nog zullen zij binnen tien jaar amper de helft van hun grondreserve hebben aangesneden.

Ecologisch bouwen

Bouwprofessionelen pikken ook volop in op de toenemende vraag naar ecologisch verantwoorde technieken: 81% bieden systemen voor de opvang van regenwater aan en 75% woningen die strenger zijn dan het minimaal opgelegde energiepeil E100; 69% beschikken over een aanbod aan zonnepanelen. Dit aanbod ligt volledig in het verlengde van de vraag. Uit de consumentenenquête van de VCB is gebleken dat de opvang van regenwater, een hoger dan minimaal E-peil en zonnepanelen eveneens bovenaan de verlanglijst van bouwers en kandidaat-bouwers staan.

Een belangrijke nieuwe uitdaging wordt de toepassing van de akoestische normen. Deze normen zijn sinds 1977 niet meer gewijzigd en na 30 jaar aan herziening toe. Zij zullen vooral van belang zijn voor rijwoningen en appartementen. Zo zal de huidige dikte van de tussenwanden tussen de appartementswoningen (nu doorgaans 20 cm) moeten worden aangepast. Op dit ogenblik zijn sommige baksteenfabrikanten reeds bezig daartoe nieuwe soorten van snelbouwstenen te ontwikkelen. Tussen de appartementswoningen zal men ook met zwevende vloeren moeten werken en met dikkere geluidsdempende matten (van 6 in plaats van 3 mm).

De installatie van de ventilatieroosters die door de energieprestatieregeling wordt opgelegd, zal zo moeten gebeuren dat zij de privacy van de bewoners niet in het gedrang brengt. Deze roosters zullen tegelijk voldoende het lawaai moeten afschermen om geen nieuwe problemen te creëren op het vlak van de akoestische normen. Ook voor de installaties (zowel tussen als binnen de woningen) zullen er specifieke normen komen.

Tegelijk zien we een toenemende aandacht voor ergonomie in de woning. Vooral bij de keukenbouw gaat nu heel wat aandacht naar een zo vlot mogelijke bereikbaarheid van alle onderdelen en naar een steeds groter gebruiksgemak. Schuiven gaan bijvoorbeeld automatisch weer toe nadat men ze heeft geopend.