Hoe kan je van kantoorgebouwen woningen maken?

Brussels bouwmeester Kristiaan Borret maakte op 10 mei bekend dat meer dan 300.000m² kantoorruimte in de Europese wijk in Brussel zal worden herontwikkeld. 30 procent van die kantoren zal worden omgevormd tot woningen en diensten. “Een logische keuze om leegstand te vermijden en monofunctionele stadsdelen nieuw leven in te blazen,” zegt professor Waldo Galle van de onderzoeksgroep VUB Architectural Engineering. Maar niet elk kantoorgebouw is geschikt voor een reconversie. VUB-doctoraatstudente Paulien Beeckman vond in haar masterthesis namelijk een tiental kwaliteiten die het omvormen van kantoorgebouwen tot woningen vereenvoudigen.

Voor die masterthesis, Circular reconversion of office buildings to social housing: Understanding the design and decision process, nam Beeckman zestig Belgische reconversieprojecten onder de loupe. “Daarbij keek ik naar de verschillende ‘levensduurlagen’. Die lagen zijn de grote onderdelen van het gebouw en hebben elk een andere levensduur, zoals de draagstructuur, de gevel, de inrichting en de technieken”, zegt Beeckman. “Op basis van interviews en projectbeschrijvingen maakte ik voor elk van de cases en elke levensduurlaag een overzicht van wat behouden en wat aangepast moest worden. Aan de hand daarvan kon ik kwaliteiten identificeren waaraan elke levenduurlaag het best voldoet om het hele gebouw geschikt te maken voor een reconversie tot woningen.”

“Soms gaat het dan over evidente eigenschappen, zoals de afmetingen en draagkacht van de structuur, of het aantal en de afstand tussen trappen en liften. Zo zijn kantoorgebouwen dikwijls wel open aan de buitenkant maar zitten binnenin donkere zones. Hoe kan je die leefbaar maken? Kunnen muren weggenomen worden of zijn ze dragende structuren waaraan niet geraakt kan worden zonder de betaalbaarheid in het gedrang te brengen? We zien trouwens dat in vergelijking met sociale reconversieprojecten deze kwaliteiten minder een rol spelen dan bij private reconversies. In die laatste situatie kan men de kosten voor ingrijpende werken makkelijker recuperen bij de verkoop of verhuur.”

“Het is vooral de buitenste levensduurlaag, de gevel, die het soms moeilijk maakt een kantoorgebouw te hergebruiken”, ondervond Beeckman, die nu een FWO-aanvraag heeft lopen om haar wetenschappelijk werk verder te zetten. Ze wil daarbij onderzoeken welke kwaliteiten de duurzaamheid én de betaalbaarheid van een reconversieproject kunnen vergroten. “Voor een geslaagde reconversie hoeft een gebouw trouwens niet aan alle criteria te voldoen”, verduidelijkt Beeckman. “Voor heel wat situaties bestaan creatieve oplossingen, zoals het maken van patio’s voor voldoende licht of het bijbouwen van terrassen voor een eigen buitenruimte.”

In elke geval is behoud en hergebruik geen dogma, zeggen zowel de bouwmeester als de VUB-onderzoekers. Kantoorgebouwen die in Brussel gemiddeld 30 tot 40 jaar oud zijn een tweede circulaire leven geven, is wel een intelligente reflex, vinden ze allemaal. “Zeker om duurzaamheidsredenen,” weet professor Waldo Galle. “Om de aan- en afvoer van slooppuin en bouwmaterialen in de stad te beperken, is het beter te behouden wat er al is. En ook om onze milieu- en klimaatvoetafdruk vaart er wel bij want elk bouwelement dat een tweede leven krijgt, is er een waarvoor geen grondstoffen ontgonnen moeten worden.”

“Behoud en hergebruik van bakstenen, houten balken of ramen en deuren, zijn nu nog anekdotisch,” stelt zijn collega Margaux Lespagnard. “Toch moeten we vandaag materialen recupereren en opnieuw inzetten, om te leren hoe dat kan.” “Tegelijk moeten we vandaag zo bouwen dat behoud en hergebruik tijdens de levensduur en bij de volgende herontwikkeling de standaard zijn,” vult prof. Niels De Temmerman aan. Een slimme, genereuze draagstructuur in combinatie met een gerichte demonteerbare invulling komt in onze milieu- en kostenanalyses steeds als beste oplossing naar voor in het geval van woonprojecten.”

Zowel Waldo Galle als Niels De Temmerman zijn professor bij VUB Architectural Engineering. Zij onderzoeken de kansen die de shift naar een circulaire bouweconomie biedt, en hoe zij de architectuur- en bouwpraktijk veranderen. Margaux Lespagnard is net als Paulien Beeckman onderzoeker bij VUB Architectural Engineering. In haar werk zoekt zij de ideale match tussen sociale woonsystemen en circulaire ontwerpkeuzes.