Hoe voorspel je het rendement op vastgoedbeleggingen? Manicka Pijnenburg heeft de oplossing. Hij gebruikt in zijn afstudeerscriptie golfjes om de opbrengst van de investeringen te berekenen.
De IVBN vond het zo’n goed idee dat de econometriestudent van de Universiteit Tilburg onlangs als eerste de scriptieprijs van de vereniging voor institutionele beleggers kreeg uitgereikt.
De golfjes van Pijnenburg bestaan niet echt en zijn eigenlijk wiskundige rekensommetjes. Zelf spreekt hij liever van ‘wavelets’, het Engels woord voor golfjes. De rekenmodellen, waarvan er enkele honderden zijn ontwikkeld, worden veel voor internet gebruikt. In cyberspace breken wavelets afbeeldingen razendsnel af zodat een grote hoeveelheid informatie door de telefoonlijn of de glasvezelkabel kan worden gestuurd. Dezelfde modellen worden door de Amerikaanse inlichtingendienst FBI gebruikt om een groot databestand te analyseren.
De Tilburgse oud-student gebruikt in zijn scriptie ‘Wavelet regressie analyse van PGGM vastgoed marktindicator’ dezelfde wiskundige rekensommetjes om de opbrengst van vastgoedbeleggingen te voorspellen. Een fondsbeheerder die wil weten wat zijn investering nu precies heeft opgebracht, zit met een groot probleem. In de rendementscijfers zit altijd ruis.
Economische ontwikkelingen, een slechte markt, inkomensontwikkeling, nieuwe wetgeving en onverwachte gebeurtenissen zoals de aanslagen van 11 september 2001 in de Verenigde Staten zijn een aantal factoren die invloed hebben op het resultaat van een vastgoedbelegging.
De voorspelling die op basis van deze gegevens wordt gemaakt is hierdoor nooit zuiver. Lastig voor de fondsbeheerder die aan de hand van historische prestaties zijn strategie moet bepalen. Voor hem geldt: hoe nauwkeuriger de berekening hoe beter de beslissing.
Om te voorspellen wat het rendement van een vastgoedbelegging over drie jaar is maken fondsbeheerders een tabel. Daarbij zetten ze de percentages uit bijvoorbeeld 1980 en 1983 tegen elkaar af. Als je dat voor een periode van zo’n dertig jaar doet, kan op basis van de gegevens in de tabel een voorspelling worden gemaakt van het rendement dat drie jaar later kan worden gehaald.
Herberekening
Pijnenburg pakt de gegevens uit de tabel en haalt die door de wavelet heen. Na herberekening van de gegevens zijn de cijfers waarmee de fondsbeheerder aan de slag gaat veel nauwkeuriger.
“In 70 tot 80 procent van de gevallen geeft hij de juiste richting van de waardeontwikkeling aan”, geeft Pijnenburg een indicatie van de nauwkeurigheid van zijn berekeningen.
Het scheelde overigens niet veel of Manicka Pijnenburg had niet meegedaan aan de wedstrijd. “Ik ben op de laatste inschrijvingsdag met de trein naar Voorburg gegaan om mijn scriptie in te leveren”, vertelt hij. Voor de prijs, een bedrag van 5000 euro, heeft hij een complete huisbioscoop met dvd-speler en luidsprekers gekocht.
