35 jaar lang ontwaakten de inwoners van Grimbergen en Strombeek-Bever iedere ochtend met de geur van vers gebrande koffie. Maar sinds 2017 ruikt het aan het knooppunt van de Ring met de A12 niet langer meer naar Douwe Egberts. De directie besliste immers om de fabriek te sluiten. Projectontwikkelaar Global Estate Group uit Oostkamp, gespecialiseerd in de herontwikkeling van industriegronden tot duurzame woon – en werkruimtes, kocht een jaar later de site van 6,5 hectare om er een gloednieuw bedrijventerrein van te maken.
“Hi! wordt hét bedrijventerrein van de toekomst. Het is een multifunctionele en inclusieve plek, waar tal van productieve, creatieve en recreatieve activiteiten samenvloeien. Het voormalige kantoorgebouw van Douwe Egberts was te groot voor een bedrijf, waardoor een meetingcenter oprichten de logische volgende stap was. Voor heel wat bedrijven, en dan vooral start-ups, is een kantoor huren immers onbetaalbaar geworden. Bedrijven die op afstand werken kunnen we dankzij Hi! samenbrengen. Individueel werken doen we steeds meer thuis, maar samenwerken maakt ons uniek als mens en doen we toch liever fysiek.”
Kathleen Dewulf, CEO van Global Estate Group
Multifunctioneel bedrijventerrein
Hi! bestaat uit drie grote delen: Meetingcenter Hi! Meet, loodsen en productiehal Hi! Maak. Global Estate Group liet het oude kantoorgebouw van Douwe Egberts omvormen tot een groot meetingcenter van maar liefst 12.000 m². Het gebouw bestaat uit 16 vergaderzalen voor 4 tot 100 mensen en kleinere hubs waar mensen kunnen samenkomen om te (net)werken, te brainstormen, te podcasten en over de middag samen te lunchen. 3.870 m² aan kantoorruimte is voorbehouden voor bedrijven die vast zullen resideren in het gebouw. Hi! Meet ging dit jaar in juli open en wordt geëxploiteerd door deelwerkplekuitbater OPCO. Het bedrijf brengt al zes jaar bedrijven en mensen samen om te werken vanuit een centrale plek.Grotere bedrijven kunnen in de eventhallen, met een oppervlakte van 400 of 800 vierkante meter, evenementen organiseren. Wil je na een dagje vergaderen toch wat ontspannen, dan hoef je niet ver te gaan. Op de site ligt immers recreatiepark Arenal, waar je niet alleen kunt padellen maar ook kunt springen en salto’s maken in een trampolinepark van 1.700 vierkante meter. Ook de gemeentelijke feestzaal Den Douwe ligt op de site.
Gestapelde kmo-hal
Naast het meetingcenter heeft Hi! ook uit een logistieke ruimte. De oude opslaghallen van de koffiegigant doen dienst als magazijnen of loodsen. Ondertussen namen maaltijdboxbezorger Hello Fresh en restaurant Rose Mary er hun intrek, maar er is nog ruim 2.500 vierkante meter beschikbaar voor verhuur.Daarnaast heeft Global Estate Group zo pas ook nog de vergunning aangevraagd voor een unieke en imposante kmo-hal in de voormalige productietoren: Hi! Maak. In het totaal komen er twaalf units met oppervlaktes tussen 200 en 765 m² en een gedeelde laad – en loskade met volledig gerecupereerde luifel waar de goederen kunnen toekomen. Dankzij de brede centrale gangen en de personen- en goederenliften is er in het gebouw een vlotte horizontale en verticale circulatie.
Het robuuste betonnen gebouw wordt in zijn geheel hergebruikt. Dat is niet alleen de meest duurzame oplossing, het geeft de units ook een bijzonder karakter. Daarnaast plannen we enkele gerichte ingrepen om de ruimtes nog kwalitatiever te maken. Zo zorgen de extra openingen in de gevel voor meer daglicht en wordt de bestaande, benauwende trapkoker aangepast. De imposante gevel van de oorspronkelijke fabriekssite zal het uithangbord worden van de gestapelde kmo-toren.
”Voor Hi! Maak mikken we bewust op kmo’s. De maakateliers in de oude productietoren zijn dan ook kleiner en geschikt voor ambachtelijke en kleinschaligere producties, zoals meubelmakers, bierbrouwers, enz... Ateliers op elkaar stapelen is vooral in het buitenland ingeburgerd, maar in ons land blijft dat nog vrij uniek. Naast een dak delen biedt dit samenhuizen nog veel meer voordelen. Denk maar aan gedeelde basisvoorzieningen, ontmoetingen en kruisbestuiving tussen de makers onderling. Daarnaast spaar je heel wat grondoppervlakte uit en wordt er minder verhard.”
Kathleen Dewulf, CEO van Global Estate Group
Circulair en klimaatbewust
Het hele terrein van de koffiefabrikant was vroeger één grote gebetonneerde plaat. De projectontwikkelaar heeft dan ook heel veel moeite gedaan om zo veel mogelijk te ontharden en te vergroenen, zodat water vlotter kan infiltreren in de grond. Ruim de helft van de totale oppervlakte van 6,5 hectare is aangepakt en vervangen door een voortuin aan de vroegere ingang van het kantoorgebouw, een mooie bloemenweide en extra groen. De zone die aan de Landbeek raakt, wordt opnieuw een onderdeel van de zijvallei.Ook duurzame mobiliteit is een belangrijk speerpunt bij de herontwikkeling van de site. Zo komt er onder andere een snellaadstation met 14 snellaadpalen voor elektrische wagens dat publiek toegankelijk zal zijn. Daarnaast legt Global Estate Group een fietspad aan die de fietssnelweg langs de A12 verbindt met de fietsroutes naar Grimbergen en Brussel. Wie toch met de wagen komt, kan zijn vierwieler achterlaten op een van de 250 parkeerplaatsen.
In plaats van de oude gebouwen af te breken, koos Global Estate Group doelbewust voor een reconversie waarbij de ontwikkelaar zoveel mogelijk bestaande structuren en materialen circulair inzet en een nieuwe bestemming geeft. Daarin ging de ontwikkelaar ver.
“Toen Douwe Egberts vertrok, heeft het bedrijf alles achtergelaten: bureaus, stoelen, zelfs archiefkasten. Het zou echt zonde geweest zijn om al dat kwalitatief materiaal niet te hergebruiken. De akoestische scheidingswanden tussen twee bureaus hebben we bijvoorbeeld gebruikt als bekleding van de muren van de podcaststudio’s. De archiefkasten zijn zitbanken geworden, oude rekken zijn terug te vinden in de vestiaire. De ronde koker voor de nieuwe personenlift zal dan weer worden opgebouwd met recycleerde stenen die afkomstig zijn van de afgebroken muren.”
Kathleen Dewulf, CEO van Global Estate Group.
“Als gemeente zijn we erg gelukkig dat de oude site van Douwe Egberts weer in gebruik is genomen. Zo krijgen kmo’s de kans om in deze economische zone hun activiteiten uit te voeren en kunnen gebruikers van het meetingcentrum op een unieke manier (samen)werken. Dit zal de lokale economie alleen maar een extra boost geven. Als gemeentebestuur zijn we ook opgelucht dat de geschiedenis van de koffiefabrikant blijft voortbestaan op de site. Niet alleen verwijst de gemeentelijke feestzaal ‘Den Douwe’ naar al die jaren van verse koffie, ook in de hergebruikte materialen vinden we tal van verwijzingen naar de vroegere bedrijvigheid.”
Bart Laeremans, burgemeester Grimbergen
