Corporatiesector blikt vooruit

Volgens corporatiemedewerkers zijn de thema’s individuele klantbenadering, vergrijzing en duurzaamheid de belangrijkste thema’s in de sociale woningvoorraad voor de komende twintig jaar. Dat blijkt uit de ‘Toekomsttest voor de woningvoorraad’, een onderzoek onder ruim tweehonderd corporatiemedewerkers van verschillende functies, uitgevoerd door USP Marketing Consultancy en SlimRenoveren. Uit het onderzoek blijkt verder dat de corporatiesector voorziet dat een woning een gemiddelde levensduur heeft van 50 tot 65 jaar van bouw tot sloop, wat structureel korter is dan de praktijk de afgelopen decennia heeft aangetoond. Bovendien ziet de sector in de komende twintig jaar de sociale huurvoorraad in omvang afnemen, gaat nieuwbouw slechts nog kleinschalig plaatsvinden en zal de financiële ruimte om te investeren verminderen.

Het onderzoek is gestart in opdracht van Staalfederatie Nederland om beter inzicht te krijgen in de behoeften die woningcorporaties hebben om hun bestaande woningvoorraad op peil te houden en te verbeteren. Zo kunnen in samenwerking met de sector nieuwe concepten ontwikkeld worden om beter aan de vraag te kunnen voldoen en kan renovatie in de toekomst slimmer en efficiënter verlopen.

Van de respondenten geeft 43% aan te verwachten dat de sociale huursector in de komende twintig jaar in omvang zal afnemen en geeft 65% aan dat de financiële ruimte om te investeren in de woningvoorraad zal afnemen. De afdelingen beheer en onderhoud zijn minder negatief over de financiële ruimte, een indicatie dat ook in financieel opzicht het zwaartepunt zal verschuiven van nieuwbouw naar de bestaande voorraad. De verwachting van de nieuwbouwontwikkeling ondersteunt dit: volgens 70% van de respondenten zijn de grootschalige nieuwbouwontwikkelingen passé en gaat nieuwbouw uitsluitend nog op kleine schaal plaatsvinden. Een derde van de medewerkers van stedelijk georiënteerde corporaties geeft aan nog wel mogelijkheden voor grootschalige nieuwbouw te zien in de komende twintig jaar. Een deel van deze opgave zal naar verwachting in de vervanging van bestaande woningen worden gerealiseerd.

Toekomstthema’s

De respondenten geven aan individuele klantbenadering, vergrijzing en duurzaamheid als belangrijkste thema’s voor de toekomst te zien. Een meerderheid van de corporatiemedewerkers geeft aan dat bewoners zo veel mogelijk mee moeten kunnen denken over het beleid rondom hun woning en dat vraaggestuurd onderhoud en vraaggestuurde woningverbetering ook in de sociale huurvoorraad mogelijk moeten zijn.

Vooral in de landelijke gebieden en bij kleinere corporaties gaat vergrijzing van grote invloed zijn op het beleid. Toch geven ook de respondenten van stedelijk georiënteerde en grotere corporaties aan vergrijzing belangrijk te vinden: het thema eindigt ook bij deze groepen in de top drie. 70% Van de respondenten geeft aan dat in de toekomst zo veel mogelijk woningen levensloopbestendig dienen te worden gemaakt. Een meerderheid is bovendien van mening dat dit seriematig dient te gebeuren.

Als laatste thema in de top drie wordt duurzaamheid genoemd. Het gaat hierbij niet alleen om zaken als energiebesparing, maar ook om levensduur van het vastgoed en woningkwaliteit. Hoewel onder de respondenten de thema’s klimaatverandering en het opraken van fossiele brandstoffen als minder belangrijk werden beschouwd dan andere thema’s, baart het opraken van de voorraad fossiele brandstoffen een meerderheid van de respondenten zorgen en geeft 40% aan dat terugdringen van de CO2 uitstoot een kerndoel is bij ieder nieuw project dat gestart wordt. Ook verwachten de respondenten massaal dat de energielasten in de toekomst sterk zullen stijgen.

De sturing vanuit de overheid om de CO2 uitstoot terug te dringen sorteert volgens ongeveer de helft van de respondenten effect. Over het overheidsbeleid is men echter wel verdeeld. De helft van de respondenten geeft aan dat afspraken over energiebesparing met de overheid daadwerkelijk sturing geven, daarentegen is een kwart van de respondenten van mening dat het beleid niet ambitieus genoeg is.

Verandering toekomstperspectief noodzakelijk De corporatiemedewerkers schatten de levensduur van een grondgebonden woning op 65 jaar en van een gestapelde woning op 50 jaar. Tevens geven de respondenten aan voor alle woningtypen renoveren voor een periode van 25 jaar kansrijker te vinden dan een hoog niveau renovatie voor een periode van 50 jaar. Bij een levensduur van 50 tot 65 jaar op een voorraad van 2,88 miljoen huurwoningen zouden er jaarlijks 44.000 tot 58.000 woningen vervangen moeten zijn door nieuwbouw, terwijl er in de afgelopen jaren slechts circa 20.000 woningen per jaar aan de voorraad onttrokken zijn. Sloop en vervanging gaan in de sociale woningbouw dus aanzienlijk minder snel dan volgens het levensduurperspectief van de corporatiesector wordt ingeschat, met een langere noodzakelijke levensduur van het bezit tot gevolg. De corporatiesector zou er daarom verstandig aan doen om bij levensduurverlengende ingrepen verder vooruit te kijken dan de gebruikelijke 25 jaar en eerder te kiezen voor een hoog niveau renovatie in combinatie met een langere exploitatieduur.

Om deze opgave op te pakken is het van belang dat beslissers aan de vraagzijde en de aanbodzijde van de markt actiever gaan samenwerken om tot nieuwe ideeën te komen. SlimRenoveren roept daarom de corporatiemedewerkers die verantwoordelijk zijn voor het beleid rondom nieuwbouw en/of renovatie op om mee te werken aan innovaties voor de woningvoorraad. Als eerste stap organiseert SlimRenoveren een workshop tijdens het congres ‘Creatie van de Toekomst’ op 21 juni in Kasteel Maurick te Vught.