CIB reageert op verhalen erelonen vastgoedmakelaar

In de media wordt de laatste dagen nogal wat gepubliceerd omtrent de erelonen van vastgoedmakelaars, de schorsing van een makelaar (onder meer) wegens te lage erelonen én het nut beroep te doen op een makelaar. Op al deze punten wil CIB Vlaanderen vzw kort reageren en een aantal punten toelichten.

1. Vastgoedmakelaar geschorst omwille van te lage (onduidelijke) erelonen ?
2. Bestaan er barema’s ?
3. Verplichte affichering tarieven.
4. Appels en citroenen …
5. Waarom een beroep doen op een vastgoedmakelaar ?

1. Vastgoedmakelaar geschorst omwille van te lage (onduidelijke) erelonen ?

In de media wordt bijzondere aandacht besteed aan de tuchtrechterlijke schorsing die een Gentse vastgoedmakelaar opliep. In de pers overheerste daarbij de visie dat de Kamer van Beroep van het BIV hier opteerde voor het introduceren van minimum-tarieven, hetgeen strijdig is met de beginselen van eerlijke concurrentie.

Niets is minder waar. Het BIV heeft nooit verplichte tarieven gehanteerd. In zijn beginjaren werd een aanbevolen tarief wereldkundig gemaakt. Nog vóór dat de Orde van Architecten door het Europees Hof van Justitie ter zake werd veroordeeld heeft het BIV echter komaf gemaakt met dit aanbevolen tarief. De vrije concurrentie mag dus voluit spelen in de vastgoedmakelaardij.

De schorsing had een andere grondslag. Tot vandaag voorziet de Plichtenleer dat het ereloon de rentabiliteit en de onafhankelijke uitoefening moeten waarborgen. Tevens moet een vastgoedmakelaar duidelijk zijn rond de kwaliteiten van zijn dienstverlening. Deze bepalingen, goedgekeurd door de ministerraad (!), liggen in het verlengde van de Wet Handelspraktijken, die onder meer verkopen met verlies verbiedt.

Samengevat: IMMO BUDGET GROUP hanteerde 3 formules, nl. 9.95, euro, 499,50 euro en 995, euro. In haar toenmalige brochure stelde IMMO BUDGET: De prijsbewust verkoopformules van IMMO BUDGET GROUP kunnen aanzien worden aan één van de beste en doeltreffendste op de vastgoedmarkt. Dit omdat IMMO BUDGET GROUP niet bespaart op het dienstenpakket. (…) . Deze bepaling speelde een belangrijke rol bij de veroordeling. Wie de brochure aandachtig leest, stelt vast dat het gebruikelijke dienstenpakket van een vastgoedmakelaar, met dossieraanleg, marketingplan, publiciteit en bemiddeling NIET gevolgd wordt, maar dat integendeel sprake is van een beperkte dienstverlening.

De Kamer van Beroep was van oordeel dat in casu dit cruciale aspect onvoldoende tot uiting kwam.

Zij legde met haar beslissing geen verplichte erelonen op, maar was van oordeel dat elke vastgoedconsument vanuit de publiciteit kon beslissen dat een volledige dienstverlening mogelijk is aan de geciteerde tarieven, terwijl uit een grondige lezing van de brochure blijkt dat zulks niet het geval was! Ook de onduidelijkheid van de tarieven was een belangrijk argument, nu sprake is van 995,- euro, terwijl in werkelijkheid 2.408,- euro wordt aangerekend, de helft aan de koper, de helft aan de verkoper!

Tijdens een radiodebat afgelopen dinsdag vergiste zelfs de raadsman van IMMO BUDGET GROUP, de heer VAN LANDUYT, zich hierin en begon het debat door te stellen ‘dat het ereloon gelijk is aan de helft van een modaal inkomen van 2.000,- euro’. De helft te weinig dus!

Bovendien overtrad de geschorste makelaar blijkbaar de Wet Handelspraktijken. De toenmalige minister van Consumentenzaken, mevrouw Freya VAN DEN BOSSCHE, liet weten dat de Economische Inspectie ten aanzien van betrokkene een proces-verbaal van waarschuwing heeft opgesteld wegens inbreuk op artikel 88 Wet Handelspraktijken (niet correct vermelden van het verzakingsbeding).

Trouwens, anderhalf jaar geleden maakte mevrouw VAN DEN BOSSCHE melding van wanpraktijken in de vastgoedsector. Enkele van die ‘wanpraktijken’ betroffen het vermelden van prijzen exclusief BTW, het niet vermelden van één ereloon voor de volledige dienstverlening, en het ontbreken van verwijzingen naar het BIV op de website.

IMMO BUDGET vermeldt in zijn brochure met trots een ereloon van 995,- euro. Later blijkt dit ereloon exclusief BTW te zijn. Aan het einde van de brochure wordt dan nog vermeld dat ook de koper eenzelfde ereloon betaalt…de website, minstens op ogenblik van dit schrijven, spreekt voor zich!

CIB Vlaanderen vzw richtte in 2006 inderdaad een schrijven aan het BIV met de vraag de zaak te onderzoeken. De betrokken vastgoedmakelaar werd door de Uitvoerende Kamer in eerste instantie vrij gesproken. Niet CIB (zoals verkeerdelijk door de vennoot van de geschorste makelaar wordt gesteld) maar wel de juridische assessor – een hiertoe door de minister van Middenstand benoemde advocaat – tekende beroep aan tegen deze vrijspraak. De Kamer van Beroep binnen het BIV diende hierdoor het dossier opnieuw te behandelen.

Ook werd gesuggereerd dat CIB Vlaanderen vzw deel uitmaakt van de tuchtgerechten van het BIV. De Kamer van Beroep is samengesteld uit drie (3) tuchtrechters, waarvan één beroepsmagistraat. Een van de twee andere tuchtrechters is van CIB-signatuur.

2. Bestaan er barema’s ?

Het antwoord is ‘neen’. Zowel verplichte als aanbevolen tarieven zijn verboden. Dit is niet alleen zo voor de vastgoedmakelaars, maar ook voor de advocaten, architecten,… Het opleggen van tarieven is strijdig met het mededingingsrecht. Op 24 juni 2004 kreeg de Orde van Architecten van de Europese Commissie een boete van € 100.000 opgelegd omdat haar aanbevolen barema's een inbreuk uitmaakten op artikel 81, lid 1, van het EG Verdrag.

Geen ereloon zonder verkoop. Indien de vastgoedmakelaar er niet in slaagt een koper te vinden voor het pand is de verkoper ook geen ereloon verschuldigd. De gemaakte kosten (personeel, publiciteit, inzamelen informatie, …) worden aldus niet aangerekend indien de verkoop niet heeft plaatsgevonden.

Vastgoedmakelaars bepalen vrij hun eigen ereloon. De berekenings- alsook betalingswijze van het ereloon dienen op duidelijke wijze opgenomen te zijn in de makelaarsovereenkomst. Het feit dat er geen barema’s bestaan laat echter niet toe om met verlies te werken. Dit is wettelijk verboden.

3. Verplichte affichering tarieven.

Volgens de ‘Economische Inspectie’ is de vastgoedmakelaar verplicht om voor zijn geleverde diensten, de prijs (het ereloon) schriftelijk, ondubbelzinnig, goed leesbaar en op een voor de consumenten goed zichtbare plaats(van buitenaf) te afficheren. Het aangeduide tarief moet de door de consumenten te betalen “totale prijs” zijn (inclusief BTW en andere kosten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald). (cf. artt. 2 § 2 en 3 Wet Handelspraktijken).

4. Appels en citroenen …

In gans deze problematiek bestaat het gevaar dat appels met citroenen worden vergeleken.

Er komen de laatste tijd inderdaad vastgoedmakelaars op de markt die met een nieuw concept werken. Denken we aan “Direct Makelaar” die enkele deeldiensten van de vastgoedmakelaar aanbiedt voor 975 euro. De verkoper dient het huis wel zelf digitaal aan te melden, moet zelf wervende tekst schrijven, foto’s nemen, kandidaat-kopers rondleiden, …. De diensten van deze vastgoedmakelaar beperken zich tot het plaatsen van de informatie op de website, het overhandigen van blanco verkoopovereenkomst, het ter beschikking stelen van een bord, …. De som van 975 euro is blijkbaar steeds verschuldigd, zelfs al vindt er geen verkoop plaats.

Het ereloon bij de traditionele vastgoedmakelaar zal hoger zijn, maar de geleverde diensten zijn beduidend ruimer (zoals onderzoeks- en informatieplicht) en er zal in tegenstelling tot voorgaande geen ereloon verschuldigd zijn indien er geen verkoop heeft plaatsgevonden.

Men moet steeds behoedzaam zijn wanneer men prijzen zonder enige nuances vergelijkt. Dit geldt voor elke prijsvergelijking met dienstenleveranciers. Is betaling van het ereloon ook verplicht bij niet-verkoop? Wie zorgt er voor de diverse wettelijke informatieverplichtingen (bijzondere informatieplicht conform decreet ruimtelijke ordening, bodemattest, elektriciteitsattest, energieprestatiecertificaat, …) ? In welke mate controleert de vastgoedmakelaar de gegevens die hij ontving van de kandidaat-verkoper. Als professionele bemiddelaar kan hij immers aansprakelijk worden gesteld wanneer hij verkeerde informatie heeft gegeven (denk aan correct kadastraal inkomen, oppervlakte, …).

5. Waarom een beroep doen op een vastgoedmakelaar ?

Hoewel niemand verplicht is een beroep te doen op de diensten van een vastgoedmakelaar, kan men zich afvragen of het toch niet beter is een vastgoedmakelaar in te schakelen om een vastgoedtransactie optimaal te doen verlopen. De vastgoedmakelaar zal immers alles in het werk stellen om:
- De verkoop- , aankoop-, verhuur- of huurwaarde te bepalen;
- Een volledig dossier samen te stellen, met alle noodzakelijke stukken;
- Te onderzoeken of er geen wettelijke bezwaren zijn (hypotheken, schulden, stedenbouw, …);
- Inzamelen van de nodige documenten (bodemattest, elektriciteitsattest, energieprestatiecertificaat, …)
- Huurproblemen te bespreken of op te lossen;
- De eigendom of het gevraagde onder de aandacht te brengen van kopers/verkopers en huurders/verhuurders;
- De bezichtiging te regelen;
- De kopers te adviseren inzake premieregelingen, leningsvormen, vergunning, enz.;
- Geduldig te onderhandelen met de koper/verkoper of huurder/verhuurder, met kennis van zaken, zowel op financieel, fiscaal als juridisch vlak;
- Een akkoord te bereiken en de onderhandse verkoop- of verhuurovereenkomst op te stellen;
- De verkoop af te werken tot de ondertekening van de authentieke akte bij de notaris;
- De huurwaarborg te regelen.