De eerste ramingen voor 2006 tonen aan dat in Vlaams-Brabant 8% minder eengezinswoningen werden vergund, 16% meer flats en 7% meer woningrenovaties. Dat de Brabanders compacter bouwen en meer renoveren wijt de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) aan de torenhoge prijzen voor gronden en woningen. Deze prijzen worden verder opgedreven doordat tegelijk de kantorenmarkt in Vlaams-Brabant boomt en steeds meer ruimte opeist. Opdat het wonen in Vlaams-Brabant terug voor iedereen betaalbaar zou worden, moeten de nieuwe gemeentebesturen dringend de stadskernen vernieuwen, tegelijk extra bouwterreinen vrijmaken aan de rand van de steden en de verbindingen tussen stad en buitengebied verbeteren. De VCB zal hiervoor pleiten op haar roadshow vanavond voor de Confederatie Bouw Vlaams-Brabant.
Van 2002 tot 2005 heeft de bouwsector in Vlaanderen bijzonder goed gepresteerd. In 2005 werden op Vlaams niveau 45% meer flats en 34% meer eengezinswoningen vergund dan in 2002. In dezelfde periode werden in de provincie Vlaams-Brabant 58% meer flats en 32% meer eengezinswoningen vergund. In Vlaams-Brabant is de bouw van appartementen er van 2002 tot 2005 sneller op vooruit gegaan dan gemiddeld in Vlaanderen. Daarentegen is de bouw van eengezinswoningen er trager op vooruit gegaan dan gemiddeld.
Voorlopige cijfers voor 2006 bevestigen de tendens naar meer appartementsbouw in Vlaams-Brabant. Op Vlaams niveau is het aantal vergunningen voor flats in 2006 nog eens met 14% gestegen, op Vlaams-Brabants niveau met 16%. Op Vlaams niveau is de bouw van eengezinswoningen met 1% gedaald. In Vlaams-Brabant bedroeg de achteruitgang maar liefst 8%.
Naast een forser dan gemiddelde toename van de appartementsbouw stelt de VCB voor Vlaams-Brabant een steviger dan gemiddelde groei van het aantal woningrenovaties vast. Terwijl op Vlaams niveau het aantal vergunningen voor woningrenovaties de laatste jaren slechts in beperkte mate toenam, bedroeg de stijging in Vlaams-Brabant van 2002 tot 2005 maar liefst 42% om in 2006 nog eens met 7% te groeien. In Vlaams-Brabant moeten de aannemers zich dus meer dan gemiddeld op woningrenovatie toeleggen.
De VCB wijt de forse stijging van appartementsbouw en woningrenovaties in Vlaams-Brabant aan de hoge grondprijzen in de provincie. Deze prijzen worden verder de hoogte in gedreven door de forse toename van het vergunde volume voor zogenaamde ‘niet-woongebouwen’. In Vlaams-Brabant gaat het daarbij nauwelijks nog om nieuwe industriële, logistieke of commerciële gebouwen maar des te meer om kantoorgebouwen.
In 2005 en 2006 werden voor Vlaams-Brabant meer dan drie miljoen m³ niet-woongebouwen vergund, ongeveer een miljoen m³ meer dan in 2002. Bijna de helft van het vergunde aantal m³ betrof de stad Leuven, wat verband houdt met de uitbouw van Leuven tot provinciale hoofdstad en internationaal universitair onderzoekscentrum.
Wonen in buitengebied
De forse toename van de tertiaire sector biedt belangrijke bijkomende tewerkstellingskansen. Maar deze medaille heeft ook haar keerzijde. Zij trekt met name meer mensen aan dan Leuven als woonstad aankan. De komende 15 jaar heeft Leuven nood aan 8.000 à 10.000 extra woningen. Maar volgens het Leuvens structuurplan is 5.000 bijkomende woningen de limiet omdat anders de leefbaarheid van de stad in het gedrang zou komen. De andere woningen zullen dus in de buurgemeenten moeten komen.
De eerstvolgende jaren moeten de stads- en dorpskernen buiten Leuven dus volop ontwikkelingskansen krijgen. In zijn atlas van de woonuitbreidingsgebieden heeft minister Van Mechelen voor gans Vlaams-Brabant 482 ha prioritair te ontwikkelen gebieden afgebakend. Dit is het laagste aantal van alle Vlaamse provincies. Het is dus belangrijk dat de nieuwe gemeentebesturen ze alle zo snel mogelijk tot ontwikkeling brengen. Ze maken circa 7.500 extra woongelegenheden mogelijk en kunnen aldus de extra woningen opvangen die het Leuvense structuurplan naar de buurgemeenten verschuift.
Hun ontwikkeling maakt op tien jaar tijd een extra aanbod van 750 woongelegenheden per jaar mogelijk, d.i. 15% van het aantal woongelegenheden dat nu jaarlijks in de provincie wordt bijgebouwd. Zij heeft dus wel degelijk een belangrijke impact op de woonmogelijkheden in de provincie en op de bouwactiviteit. Uit de atlas van de woonuitbreidingsgebieden blijkt ook dat 222 van de 482 ha prioritair te ontwikkelen woonuitbreidingsgebieden zich reeds in een ver gevorderd planstadium bevinden. Hiervoor bestaat al een goedgekeurde verkaveling, een plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan. Maar voor de overige 260 ha gaat het vaak om opties die nog in uitvoeringsplannen moeten worden geconcretiseerd. De nieuwe gemeentebesturen moeten hier dus dringend werk van maken.
Tegelijk met het aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden moeten de Vlaams-Brabantse stadskernen worden vernieuwd. Nu al vinden in de Vlaams-Brabantse steden heel wat individuele renovatieprojecten plaats op particulier initiatief. Maar deze renovatiepolitiek heeft haar grenzen. Zij blijft meestal beperkt tot betere buurwoningen. De herwaardering van sterk verloederde stadswijken vereist daarentegen een grootschalige aanpak, vaak via publiek-private samenwerking. Daarvoor moeten wel eerst belangrijke erfenissen uit het verleden (oude industriële panden, onaangepaste arbeiderswoningen enz.) worden gesloopt en gesaneerd. Stadskernvernieuwing is dan ook vaak een zaak van lange adem, waarvan men niet onmiddellijk soelaas kan verwachten. Van concept tot uitvoering moet men rekenen met een ontwikkelingsduur van tien jaar.
Het probleem van de betaalbare bouwgronden is in Vlaams-Brabant bijzonder acuut. Volgens de VCB kan de overheid dit enkel oplossen via een tweesporenbeleid, door tegelijk met de vernieuwing van de stadskernen de woonuitbreidingsgebieden aan de rand van de steden tot ontwikkeling te brengen. De gemaakte ruimtelijke keuzes zullen er tevens toe leiden dat men voor de nabije toekomst een toenemend pendelverkeer van en naar Leuven mag verwachten. Men zal dus onvermijdelijk bijkomende invalswegen, ringwegen en dwarsverbindingen moeten aanleggen. Nu reeds is het op de E314 dagelijks filerijden vanaf Aarschot tot Leuven.
Compacter bouwen
Nog een mogelijkheid om tot betaalbare woningen te komen bestaat erin compacter te gaan bouwen. Villa’s met vier gevels moeten daarbij plaats ruimen voor rijwoningen en appartementsgebouwen. Maar deze evolutie is in Vlaams-Brabant al volop aan de gang. Traditioneel is Vlaams-Brabant een regio van eengezinswoningen. Tien jaar geleden was in Vlaams-Brabant amper één op vijf nieuwe woningen een flat. Nu is dat twee op vijf geworden. In gans Vlaanderen is appartementsbouw de dominerende factor geworden met een aandeel van 54% in de totale nieuwbouw van woongelegenheden.
Het is opvallend dat in de randgemeenten rond Brussel die de laatste jaren de sterkste bevolkingsaangroei kenden, de appartementsbouw intussen ook een aandeel van 52% heeft bereikt. Zelfs in deze rijkere gemeenten moeten villa’s steeds meer wijken voor appartementsblokken. Het inkomen ligt in de randgemeenten rond Brussel 15% boven het Vlaamse gemiddelde maar de bouwgrondprijzen liggen er 67% hoger dan gemiddeld in Vlaanderen. Ze bedragen er nu 186 euro per m².
In het Vlaams-Brabantse buitengebied bedragen de bouwgrondprijzen momenteel nog ‘maar’ 118 euro per m². Dit is ‘slechts’ 6% boven het Vlaams gemiddelde van 111 euro per m². Maar als in het buitengebied niet snel bijkomende woonuitbreidingsgebieden worden aangesneden, zullen ook daar de bouwgrondprijzen binnenkort fors de hoogte ingaan en de appartementen almaar toenemen. Nu reeds worden 45% van al de nieuwe Vlaams-Brabantse appartementen in het buitengebied gebouwd, tegenover 35% in de randgemeenten rond Brussel, 11% in Leuven en de overige 9% in de kleinere steden Aarschot, Diest en Tienen.
Marc Dillen, Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw
Meer over Vastgoed
- Bouw & Wonen Partners:
