Belgische woningmarkt, de beste van de klas in 2006

ERA, het grootste netwerk van vastgoedmakelaars in Europa, publiceerde vandaag haar jaarlijks rapport over de Europese woningmarkt. De studie is het resultaat van een vergelijking tussen 2006 en het voorgaande jaar en geeft daarnaast ook een update van de huidige situatie in België. Voor het eerst werden ook gegevens over de Amerikaanse markt opgenomen in het rapport.

Prijsontwikkeling van de Europese woningmarkt

"Het jaar 2006 was zoals verwacht een keerpunt in de Europese woningmarkt. Sommige markten deden het nog heel goed, maar Duitsland, Portugal en Turkije - dit jaar voor het eerst onderzocht in de studie - werden geconfronteerd met een markt waarin zowel het aantal transacties alsook de prijzen daalden," aldus Iain Cook, bestuurder van ERA Belgium.

België was in 2006 een van de landen dat de grootste prijsstijgingen optekende. De woningprijzen (huizen en appartementen samen) stegen in ons land met gemiddeld 13% tot €175.167. Alleen Zweden kende een forsere prijsstijging met bijna 15%. Hoewel de prijzen de afgelopen jaren in België fors zijn gestegen, liggen de gemiddelde prijzen van woningen in vele landen in Europa nog steeds een pak hoger. Vooral de landen waar de prijzen in de eerste helft van dit decennium spectaculair stegen, toonden in 2006 een heel ander beeld. In landen als Groot-Brittannië, Ierland en Spanje bleef de prijsstijging beperkt tot "slechts" ongeveer 10%, tegenover 20% en meer tijdens de vorige jaren.

De gemiddelde prijs van een woning in Brussel steeg met iets meer dan 10% naar €222.633. Onze hoofdstad ligt daarmee net boven het gemiddelde. Luxemburg blijft de recordhouder met €485.000, respectievelijk gevolgd door Londen met € 473.830, Madrid met €382.000 en Parijs met €325.000. De hoofdsteden met de laagste verkoopprijs waren Ankara met €75.000 en Sofia met €78.000. In Lissabon stegen de prijzen met 21% het meest en in Ankara daalden ze het meest met ? 9,6%.

Het aantal transacties

In de meeste landen in de EU lag het aantal transacties op hetzelfde peil als in 2005, zo ook in België waar in totaal 120.241 gezinnen verhuisden naar een bestaande woning. In Duitsland nam het aantal transacties af met 7,7% in tegenstelling tot Bulgarije, waar 30% meer woningen verkocht werden dan het jaar daarvoor. Na een zeer zwak 2005, is in Groot-Brittannië het aantal transacties met maar liefst 27% toegenomen tot 1.140.000.

Dagen op de markt

Niet alleen de prijsontwikkeling en het aantal transacties zegt veel over een woningmarkt maar ook de termijn dat een woning te koop staat. Als woningen steeds langer te koop staan, dan betekent het dat de vraag terugloopt en/of het aanbod toeneemt. Worden ze steeds sneller verkocht, dan is er toenemende vraag die meestal gepaard gaat met oplopende prijzen. Het kan echter ook zijn dat woningen sneller verkocht worden dan het jaar voordien terwijl het aantal transacties afneemt en de prijzen minder sterk stijgen of zelfs dalen. Wanneer dit gebeurt, betekent het dat enkel de huizen waarvan de vraagprijs gelijk is aan de reële marktwaarde, snel verkocht worden ? want de vraag is niet opgedroogd ? en dat woningen waarvan de vraagprijs iets te hoog is, niet verkocht raken. Wanneer deze woningen eenmaal lang te koop hebben gestaan en de prijs fors gedaald is, zullen deze woningen uiteindelijk wel verkocht worden.

In het merendeel van de landen staan woningen 3 à 4 maanden te koop. Uitzonderingen hierop zijn o.m. Duitsland, Zwitserland en Portugal waar een woning in de regel zelfs langer dan 6 maanden te koop staat.

Dat de markt drastisch zou gaan veranderen in Spanje werd in 2006 al snel duidelijk. In 2005 werd een woning daar nog in 45 dagen verkocht, in 2006 was dat opgelopen tot 240 dagen. In Nederland echter bewoog de markt zich in de tegenovergestelde richting. Daar stond een woning in 2005 nog 171 dagen te koop, terwijl dat in 2006 nog maar 104 dagen was. In België verkochten de ERA-makelaars een woning in gemiddeld 85 dagen, dat is 25 dagen sneller dan in 2005.

De woningmarkt in de Verenigde Staten

In de VS wonen 280 miljoen mensen in 108 miljoen woningen. Dat zijn evenveel mensen als heel België, Oostenrijk, Nederland, Luxemburg, Portugal, Frankrijk, Duitsland, Groot- Brittannië, Ierland, Tsjechië, Zweden en Zwitserland samen. De woningmarkten kunnen in de verschillende Staten soms net zo verschillend zijn als in de Europese markten onderling. Dat wil zeggen, dat als er slechte berichten komen uit de VS over de woningmarkt, dat het nog niet betekent dat het in alle Staten slecht gaat.

Op de vraag aan Cook, of er een risico is dat de Belgische woningmarkt een gelijkaardige crisis meemaakt antwoord hij met een categoriek: Neen! "Er is een essentieel verschil tussen de Belgische markt en de VS woningmarkt. In de VS is, of beter gezegd, was het zeer gemakkelijk om een hypotheek of een aanvullende hypotheek op te nemen tegen de meerwaarde van je huis. Dit werd door de Amerikaanse overheid ook gestimuleerd met een uitgesproken lage-rente beleid, om zo de Amerikaanse consumptiemotor draaiende te houden na 9-11. Ook werden er kredieten toegekend aan weinig kredietwaardige kopers/bezitters, de zogenaamde Sub-Prime leningen. Deze leningen worden gekenmerkt door een zeer lage mensualiteit in de eerste 2 jaar, die daarna spectaculair stijgt. Dit systeem heeft een groot aantal minder-solvabele ontleners in problemen gebracht. (De sub-prime leningen maken maar 13-14% uit van het totale aantal leningen). Bovendien is in Amerika een krediet met een vaste rentevoet voor tientallen jaren zeer ongebruikelijk. Toen de hypotheekrente het afgelopen jaar begon op te lopen, werden vooral de sub-prime leners geconfronteerd met aanzienlijk hogere lasten die zij niet konden nakomen. Het gevolg is dat de banken beslag op de woning lieten leggen. Als er enerzijds meer aanbod is door gedwongen verkopen en anderzijds geen vraag meer door de duurdere leningen en het moeilijker verkrijgen van krediet, dan kom je al snel in een steeds groter wordende neerwaartse spiraal die niet beperkt blijft tot die sub-prime groep. Immers, doordat de consumptie afneemt worden er steeds meer mensen getroffen. In de eerste plaats natuurlijk de nieuwbouwindustrie maar al snel gevolgd door de de doe-het-zelf en woninginrichters." zegt Iain Cook.

Gelukkig is het niet de aard van de Belg om consumptiekrediet op te nemen met als onderpand de meerwaarde in de woning. Bovendien heeft de wetgever het zeer moeilijk gemaakt om geld te lenen voor consumptiedoeleinden met als zekerheid deze meerwaarde. Tenslotte geldt nog steeds de algemene regel: "hoe sneller een markt omhoog gaat, des te sneller hij ook weer zal dalen". De Amerikaanse en Spaanse markten zijn daar perfecte voorbeelden van. Daar stegen de prijzen met tientallen procenten per jaar de afgelopen jaren, en dat zijn ook de markten waar nu de hardste klappen vallen. In België zijn de prijzen de afgelopen jaren minder gestegen dan in de VS en Spanje; dit zorgt dus voor een stabielere woningmarkt met nog steeds een toename van de verkoopprijzen van bestaande huizen.

Cook meent dat de crisis op de Amerikaanse woningmarkt nog niet voorbij is, maar zeker niet zo lang zal duren als de Japan woningcrisis in de vroege jaren '90. Het grote aantal immigranten (12 miljoen tussen 2005 en 2015) zal de vraag al snel opdrijven; beginnend aan de onderkant van de markt, maar langzaam oplopend naar de duurdere sectoren.

De actuele situatie in België

Op lokaal vlak maakt ERA een duidelijk onderscheid tussen huizen en appartementen.




De huizenmarkt

Geheel volgens verwachting, is de markt in 2007 omgeslagen van een verkopers- naar een kopersmarkt. Het aanbod overstijgt dus de vraag. Begin 2006 verkochten de ERA-makelaars nog ruim 90% van hun woningaanbod, terwijl dat nu gedaald is naar ongeveer 75%. Opvallend daarbij is dat het verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs langzaam oploopt naar inmiddels gemiddeld 11,5%.

Alain Declercq, business consultant en woningmarktanalist bij ERA, merkt op: "Het gaat in dit geval enkel nog maar om de woningen die effectief verkocht worden. Zoals ook al eerder opgemerkt: het aanbod groeit sneller dan de vraag. Dus als alle woningen die nu in de portefeuille zitten verkocht raken, dan zal het verschil wellicht nog groter zijn. Zowel het aanbod als de vraag steeg bij de ERA-makelaars, dus ook het aantal transacties. Alleen de koper is en kan kritischer zijn als het om de prijs gaat. Dit blijkt uit het aantal dagen dat een woning gemiddeld te koop staat. De huizen die verkocht worden, worden verkocht in ongeveer 90 dagen.
De juiste vraagprijs hanteren is hier het devies."


De verkoop van bestaande appartementen vertoont een heel ander beeld dan de huizenmarkt. De verkoopprijzen van huizen stijgen nog steeds, maar die van appartementen blijven al sinds het begin van dit jaar vrij stabiel. Ook het aantal dagen dat een appartement in België te koop staat, is opgelopen van gemiddeld 100 dagen een jaar geleden tot 120 dagen in 2007.

Tot slot

ERA waarschuwt de verkopers van bestaande woningen nogmaals en adviseert hen vooral goed het advies van de makelaar op te volgen en zeker niet meer te vragen dan de reële marktwaarde, tenminste als ze binnen een redelijke termijn wensen te verkopen. Cook vult nog aan: "Ik ben er van overtuigd dat de ERA-makelaars sneller verkopen dan het gemiddelde in de markt o.a. door het gebruik van de zeer gedetailleerde 'Vergelijkende Marktanalyse', gebaseerd op de vergelijking met recente gerealiseerde verkoopprijzen aangevuld met hun locale marktkennis en unieke marketingtools. Aan de waarschuwingen die ERA eerder dit jaar luidde aan het adres van de ontwikkelaars/aannemers, om vooral pas op de plaats te maken en twee keer na te denken alvorens een project in aanbouw te nemen, lijkt gevolg te worden gegeven. Helaas is echter in sommige markten het kwaad al geschied en is er dus een overaanbod van nieuwbouwappartementen. Dit heeft leegstand en neerwaartse prijsdruk van bestaande appartementen tot gevolg.

ERA is wereldwijd actief in 40 landen, in Europa in 19 landen. Het rapport is gebaseerd op data uit 17 van de 19 landen plus Amerika. Helaas waren er onvoldoende marktgegevens voorhanden in Griekenland en Finland.