Wetsvoorstel tot bescherming consument in woningbouw

Bouwunie heeft tijdens de parlementaire hoorzitting van maandag 16 april opmerkingen gegeven op het wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw ingediend door Anne-Marie Baeke (sp.a-spirit), Annemie Roppe (sp.a-spirit), Dylan Caesar (sp.a-spirit), Thierry Giet (PS) en Marie Nagy (ECOLO). Het wetsvoorstel wil particuliere verkrijgers van nog niet gebouwde woningen en appartementen beter beschermen. Het past de bestaande woningbouwwet op verschillende vlakken aan. Centraal staan het verduidelijken van het toepassingsgebied van de wet, een opwaardering van de rol van de architect, een duidelijkere uitvoeringstermijn en een vertragingsvergoeding van rechtswege, een wettelijk vermoeden dat de prijs “all-in” is, een controle door de raadgevende architect bij elke vraag tot betaling, een uniforme en performante waarborgregeling, een genuanceerde sanctieregeling en een oplossing tegen misbruiken bij koppelverkoop.

Bouwunie reageerde vooral tegen de voorgestelde aanpassing van de waarborgregeling. Vandaag stellen erkende aannemers een waarborg van 5% van de verkoopprijs. Promotoren en niet-erkende aannemers stellen een waarborg van 100%. Het wetsvoorstel voorziet in een uniforme waarborgregeling voor álle spelers op de markt, ongeacht hun kwalificaties en financiële draagkracht, en wil de waarborg voor iedereen optrekken naar 130%. Bouwunie gaat hiermee niet akkoord en vindt het logischer om een gelijkaardige erkenningsreglementering voor pomotoren uit te werken. Zij zouden dan, net zoals aannemers, 5% waarborg kunnen stellen mits ze voldoen aan bepaalde voorwaarden van deskundigheid en slagkracht. Ook de consument vaart daar wel bij.

Bouwunie is geen vragende partij voor een wijziging van de woningbouwwet. Het is in de eerste plaats belangrijk dat een duidelijk en volledig contract de koop/verkoop van een nog te bouwen woning of appartement regelt. Goede afspraken over de correcte uitvoering van de werken aan de ene kant en de tijdige en juiste betaling aan de andere zijn essentieel, aldus Bouwunie. Een voorbeeld van een goed contract is het modelcontract “Algemene aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning” dat Bouwunie en Test-Aankoop samen hebben opgesteld. Dit contract is evenwichtig, houdt rekening met de rechten en plichten van koper en verkoper, en met de wet Breyne.

Bouwunie gaat evenmin akkoord met de voorgestelde aanpassing van de waarborgregeling.
Het huidige onderscheid inzake waarborgregeling tussen de aannemer van werken in onroerende staat (5% waarborg) en de bouwpromotor/dienstverlener (100% waarborg) is immers logisch en niet discriminatoir. Aannemers geven vandaag al diverse waarborgen omdat ze voldoen aan de voorwaarden van de vestigingswetgeving, de registratie- en de erkenningsreglementering. Met de erkenning beschikt de aannemer over een kwaliteitslabel dat hem toelaat te werken voor de overheid. Het schept een vermoeden dat de aannemer zowel op financieel als technisch vlak voldoende slagkracht heeft. Daartegenover bestaat vandaag een erg lage drempel om een bouwpromotieactiviteit te starten. Eenieder die dat wil, kan op vrij eenvoudige en snelle manier starten. Dus ook onvakkundige, malafide projectontwikkelaars die niet beschikken over de nodige ‘bouw’know-how en erop gericht zijn om snel winst te maken ten koste van de consument. Dat tegenover die “vrijheid” de nodige waarborgen staan, is logisch. De erkende aannemer moet een screening doorstaan en kan dan een minder zware waarborg stellen. Wat voor Bouwunie wel aanvaardbaar is, is dat de promotoren onder voorwaarden ook 5% waarborg kunnen toepassen. De promotoren kunnen, in samenspraak met hun beroepsverenigingen, een eigen waarborgregeling uitwerken.
Bouwunie wijst tot slot op enkele nefaste gevolgen van de voorgestelde 130%-waarborgregeling, zowel voor de consument als de aannemer. De borgstelling zal de kosten voor de koper verhogen. De aannemer zal immers de prijs van deze hogere waarborg doorrekenen, wat bouwen voor de zoveelste keer duurder maakt. Bovendien vindt Bouwunie de voorgestelde drempel van 130% té hoog. Zeker in het geval van appartementsbouw waar de 130% waarborg berekend wordt op de totale kostprijs van het appartementsgebouw. Een voorbeeld: ingeval een appartement 200.000 euro kost in een appartementsgebouw van 1.000.000 euro, dan geniet de koper volgens het voorstel een zekerheid van 1.300.000 euro. Dit staat in wanverhouding tot het risico dat de koper loopt, maar toch zal hij hiervoor moeten betalen. Bouwunie pleit daarom voor een waarborg die wordt berekend op het individuele appartement plus de totaliteit van de gemene delen. Deze berekeningsmethode bestaat vandaag al in de praktijk, maar zou wettelijk moeten vastgelegd worden. De aannemer van zijn kant zal om deze hogere borgstelling te bekomen aan strengere eisen van de waarborgverstrekker (in principe de bank) moeten voldoen. Bouwunie meent dat een bouwbedrijf zo onafhankelijk mogelijk moet blijven, zeker van instellingen die geen overheid zijn. Op dit punt beknot het wetsvoorstel deze noodzakelijke onafhankelijkheid: wie nog een bankwaarborg krijgt, kan blijven bestaan; wie geen bankwaarborg krijgt, mag zijn bouwbedrijf stopzetten. Dit is voor Bouwunie absoluut onaanvaardbaar.

Bouwunie hoopt dan ook dat het parlement dit wetsvoorstel niet in haar huidige vorm goedkeurt maar rekening houdt met de door Bouwunie geformuleerde opmerkingen die niet alleen de aannemer maar ook de consument ten goede komen.