De cijfers laten zien hoe groot die verschuiving is. De gemiddelde verkoopprijs van een woning steeg sinds 2000 met bijna 190 procent tot ruim 496.000 euro in 2025. In dezelfde periode zijn de bruto maandlasten meer dan verdubbeld. Hoewel inkomens zijn meegegroeid en de rente historisch lager ligt dan 25 jaar geleden, is het voor huishoudens steeds moeilijker geworden om een woning tegen de gemiddelde prijs te kopen op de Nederlandse woningmarkt.
De afgelopen 25 jaar stonden in het teken van sterke schommelingen op de woningmarkt. Na flinke prijsstijgingen aan het begin van het millennium volgde tussen 2008 en 2013 de kredietcrisis, waarna de huizenprijzen tot 20 procent daalden in vergelijking met de piek in 2008 en veel woningen 'onder water' stonden. Vanaf 2013 keerde het tij en zaten de prijzen, mede door sterk dalende rentes, weer in de lift. Zelfs ten tijde van corona piekten de huizenprijzen en in 2022 werd een historisch hoog niveau bereikt.
Hoewel de inkomens in de afgelopen decennia flink stegen, gebeurde dat niet in hetzelfde tempo als de huizenprijzen. Zo bedroeg een modaal inkomen in 2000 24.958 euro en staat de teller 25 jaar later op 46.500 euro: een stijging van 86 procent. Dat betekent dat de huizenprijzen in een kwart eeuw ruim twee keer zo hard stegen dan de lonen en de betaalbaarheid van woningen steeds meer onder druk staat. De stijging van de huizenprijzen is deels het resultaat van schaarsere bouwgrond, materialen en arbeid, verscherpte eisen voor materialen, een forse bevolkingsgroei en een grotere vraag van alleenstaanden naar een eigen woning. Voor een woning met een gemiddelde verkoopprijs van bijna vijf ton is nu een gezamenlijk jaarinkomen van 103.500 euro vereist. Uit cijfers van De Hypotheker blijkt dat een woning in 2000 nog zes à zeven keer een modaal inkomen kostte, terwijl deze 25 jaar na dato voor ruim tien keer een modaal salaris van de hand gaat.
Stijging huizenprijzen overstijgen loonontwikkeling in afgelopen 25 jaar
Hoewel de huizenprijzen in 2000 aanzienlijk lager waren, betekent dit niet dat een koopwoning per saldo goedkoper was dan nu. De hypotheekrente lag ruim twee procent hoger (6,2 procent), waardoor de maandlasten relatief zwaar op het inkomen drukten. Desondanks was een gemiddelde koopwoning voor een stel met een modaal inkomen wél betaalbaar, in tegenstelling tot nu. De hypotheekrente is, zeker in de afgelopen vijf jaar, tot historisch lage niveaus gedaald en tikte in 2021 zelfs 1,05 procent aan, het laagste niveau ooit. Door deze lage rentestanden werd het afsluiten van een lening voor huizenkopers veel beter betaalbaar. De rente is inmiddels redelijk stabiel en ligt nu tussen 3,5 en 4,5 procent. Dat is aanzienlijk lager dan 25 jaar geleden. Daarnaast speelt de afgenomen maximale financierbaarheid een grote rol. 25 jaar geleden kon een huizenkoper tot 115 procent van de woningwaarde financieren, inmiddels zijn de financieringsregels veel strenger geworden. Nu kan er maximaal 100 procent van de woningwaarde worden geleend, waardoor er meer eigen geld nodig is voor bijvoorbeeld de kosten koper. Vooral in de afgelopen jaren zijn de huizenprijzen explosief gestegen, waardoor veel huishoudens buiten de boot vallen. Zo waren koopwoningen in 2025 bijna 10 procent duurder dan in 2024; de huizenprijs ligt hiermee zelfs boven de piek van 2022. Hoewel ook de inkomens flink zijn gestegen, gebeurde dit niet in hetzelfde tempo als de huizenprijzen."De huizenmarkt is in de afgelopen 25 jaar fundamenteel veranderd", vertelt Mark de Rijke, commercieel directeur van De Hypotheker. "Hoewel huizen in 2000 goedkoper waren en de financieringsopties flexibeler waren, lag de hypotheekrente hoger. In 2025 zien we een omgekeerd beeld. Nu zijn de huizenprijzen zo sterk gestegen dat steeds meer huishoudens moeite hebben een betaalbare woning te bemachtigen. Er zijn echter ook positieve ontwikkelingen. Zo is de hypotheekrente nog steeds relatief laag en is de kwaliteit van woningen verbeterd. Tegelijkertijd is het woningtekort onverminderd groot. Daarom roepen we de partijen aan de formatietafel op vaart te maken met het vergroten van de woningvoorraad. Zo liggen er plannen om meer huizen te bouwen, onder meer voor starters en senioren. Het is cruciaal dat de doorstroming op de woningmarkt snel op gang gaat komen".
Rekenvoorbeelden
Uit onderstaande rekenvoorbeelden blijkt dat zelfs een dubbel modaal inkomen anno 2025 niet langer voldoende is om een gemiddelde woning te kopen. De Hypotheker heeft hierin de hoogte van maandlasten in 2000 en 2025 berekend, tegen de gemiddelde verkoopprijs en rente die op de desbetreffende periode van toepassing is.2000
25 jaar geleden bedroeg de prijs van een huis gemiddeld 172.050 euro, het rentepercentage was 6,2 procent (10 jaar rentevast) en het modale inkomen was 24.958 euro per jaar. In 2000 kon een stel met een modaal inkomen nog een woning tegen deze verkoopprijs kopen. Bij een rente van 6,2 procent zouden beide modale inkomens respectievelijk 23.000 en 22.500 euro per jaar (in totaal: 45.500 euro) moeten bedragen om de woning te kunnen kopen. De hypotheek bedraagt dan maximaal 173.342 euro; op basis van een volledig annuïtaire hypotheek bedragen de bruto maandlasten 1.062 euro; hiervoor is 0,91 keer een modaal inkomen nodig.2025
Op dit moment bedraagt de prijs van een huis gemiddeld 496.000 euro, het rentepercentage is 3,69 procent (10 jaar rentevast) en het modale inkomen is 46.500 per jaar (peildatum begin december). Tegen de huidige rente zouden beide inkomens achtereenvolgens 52.000 en 51.500 euro (in totaal 103.500 euro - bovenmodaal) moeten bedragen om de woning te kunnen kopen. De hypotheek bedraagt dan maximaal 497.180 euro, op basis van een volledig annuïtaire hypotheek bedragen de bruto maandlasten 2.286 euro. Dit betekent dat het in 2025 niet meer mogelijk is om met een dubbel modaal inkomen een woning tegen de gemiddelde verkoopprijs te kopen; hiervoor is 1,11 keer een modaal inkomen nodig.De berekeningen zijn gemaakt op basis van de huidige woonquotes, waarbij geen rekening is gehouden met het energielabel en andere (fiscale) voor- of nadelen. Dit maakt het mogelijk verschillende vergelijkingen te maken:
- Voor een gemiddelde woningprijs, op basis van de toen geldende rente, betaal je in 25 jaar tijd 115 procent meer bruto maandlasten.
- De gemiddelde hypotheek lag in 2000 op 269.400 gulden (ongeveer 122.280 euro). De gemiddelde hypotheek bedraagt in 2025 360.770 euro, een stijging van 195 procent, wat bijna op een verdrievoudiging neerkomt.
- Het jaarinkomen van een stel voor de aankoop van een gemiddelde woning moet 127 procent hoger liggen om in aanmerking te komen voor een gemiddelde woning t.o.v. 25 jaar geleden.
- Een gemiddelde woning was 25 jaar geleden nog betaalbaar voor een stel met beide een modaal inkomen; inmiddels is twee keer een modaal inkomen onvoldoende om een gemiddelde woning te kunnen kopen.
