Corporaties worstelen met hun woningzoekendenbestanden met vaak meer dan tienduizenden mensen en wachttijden voor sociale huurwoningen lopen op tot gemiddeld meer dan 3 jaar. De doorstroming stagneert, leegstand ligt in sommige gebieden al op de loer, maar de roep om geschikte woningen voor specifieke doelgroepen, starters, ouderen, lage en midden inkomens blijft. Tijd om de vraag te stellen of de huidige manier van verdeling van sociale huurwoningen nog wel optimaal werkt en welke andere mogelijkheden er eventueel zijn. USP ondervroeg in mei 2012 medewerkers van ruim 100 corporaties in Nederland hierover.
Bijna helft van woningzoekenden voor de zekerheid ingeschreven
Woningzoekenden worden vaak verdeeld in drie groepen. De groep die snel op zoek is naar een woning en door de urgentie van verhuizen concessies doet op hun woonwensen (snelzoekers), de groep die op zoek is naar een ‘betere’ woning (ruimer, andere wijk, ander type), maar waarbij er weinig tijdsdruk is (de zogenoemde kwaliteitszoekers) en tot slot de groep die voor de zekerheid staat ingeschreven omdat wachtlijsten lang zijn en men mogelijk in de toekomst wel een keer wil verhuizen. Corporatiemedewerkers schatten in het onderzoek dat deze laatste groep maar liefst 44% van het hele woningzoekendenbestand beslaat. Volgens de corporatiemedewerkers behoort 24% tot de snelzoekers en 32% tot de kwaliteitszoekers. Het optiemodel voor woonruimteverdeling is juist met name gericht op die laatste groep. Deze verdeling qua groepen wordt ook onderschreven door woningzoekenden zelf.
Uit het onderzoek blijkt dat veruit de meest gehanteerde volgorderegel voor toewijzing van woningen inderdaad de inschrijfduur (74%) is en bij 82% van de corporaties wordt geen maximale inschrijfduur gehanteerd. Dit zorgt ervoor dat mensen zich voor de zekerheid maar vast inschrijven om op een later moment sneller voor een woning in aanmerking te komen. Hoe begrijpelijk dit ook is, vanuit de woonconsument gezien, het vertroebelt natuurlijk voor de corporatie het zicht op de ‘echte’ woningzoeker danig.
Nieuw systeem? Hou het simpel en stel individuele woonwensen meer centraal
Maar liefst 55% van de corporatiemedewerkers zegt momenteel te weinig van hun woningzoekenden te weten. In veel gevallen worden alleen basis persoonskenmerken (77%) vastgelegd en in veel mindere mate reageergedrag (46%), woonwensen wat betreft de woning (40%), zoekgedrag (36%), overige woonwensen (19%) en leefstijl (18%). Hier liggen dus nog de nodige kansen, want hoe meer inzicht in de wensen en intenties van woningzoekenden hoe beter er te sturen valt op deze groep (potentiële) klanten.
Van de corporatiemedewerkers zegt zo’n 43% wel wat te zien in het combineren van modellen van toewijzing (aanbodmodel, optiemodel, direct te huur, loting etc.) en afhankelijk van het soort zoeker een model te hanteren. Zelfs het introduceren van marktwerking (voor bepaalde woningen) wordt niet meteen afgewezen. Oftewel diegene die het meest betaalt of meest waardevolle achterlaat krijgt de nieuwe woning toegewezen. Het omgooien van een systeem of het combineren van modellen klinkt echter gemakkelijker dan het in praktijk is, aangezien mensen niet altijd in één van de drie hokjes geplaatst kunnen worden en ook woningen niet. Daarbij kunnen intenties en situaties van woningzoekenden wijzigen. Bovenal moet het systeem goed en helder uit te leggen zijn aan woningzoekenden zelf. De uitkomsten van dit onderzoek pleiten in ieder geval wel voor veel meer aandacht voor de individuele woningzoekenden en zijn of haar wensen niet alleen wat betreft woning, maar ook woonomgeving, leefstijl, aanvullende (zorg)diensten etc. Oftewel het meer en meer ‘makelen’ van sociale huurwoningen.
Meer over Vastgoed
- Bouw & Wonen Partners:
