De uitgebreide vastgoedgids vindt U in Trends van 12 juni.
Hier leest U per provincie alvast een overzicht van de meest markante cijfers en vaststellingen (bron: Stadim):
1. Antwerpen.2. Brabant.
3. Henegouwen.
4. Limburg.
5. Luik.
6. Luxemburg.
7. Namen.
8. Oost-Vlaanderen.
9. West-Vlaanderen.
De baksteen bevestigt eens te meer zijn reputatie als "vluchtwaarde". De intrestvoeten zitten op de bodem en de inflatie blijft min of meer binnen de perken, en dat heeft de reële ontleningscapaciteit van de kandidaat-kopers aangezwengeld. Terzelfder tijd wordt de aantrekkingskracht van vastgoed groter naarmate het mangelt aan andere interessante investeringsmogelijkheden. Dat is op verschillende niveaus te merken: naast een duidelijke overschakeling van huren op kopen, is er in het hele land ook een hernieuwde activiteit in het segment van de opbrengstwoningen.
In dat verband spreken de gegevens die ingezameld werden door het vastgoedadviesbureau Stadim voor zichzelf. In 2002 steeg de omzet van de secundaire markt, dat wil zeggen de verkoop van goederen onderworpen aan registratierechten, met 14,5% naar 19,66 miljard euro. Een indrukwekkend cijfer. Een zo sterke stijging had zich niet meer voorgedaan sinds de jaren 1987 tot 1989. Hoe is die activiteit onderverdeeld? Hoe kan ze verklaard worden? Wat zijn de grote tendensen? Is de top van de curve in zicht? Een antwoord in 10 punten.
1. Recordprestaties
In 2002 kwam de totale omzet op de markt (alle verkopen bij elkaar geteld) dus dicht in de buurt van de 20 miljard euro. De stijging bedroeg 14,5% vergeleken met 2001, wat in absolute cijfers neerkwam op een stijging met 2,49 miljard euro. "Sinds 1970 deed zich nog maar driemaal een dergelijke sprong voor," stelt Philippe Janssens van het bureau Stadim vast. "In 1972 (+33%) en 1973 (+38%) kende de markt een fiks herstel na een lange periode van stagnatie. De tweede opstoot deed zich voor in 1976 (+32%) en 1977 (+20%) toen de inflatie boven de 10% lag. In de periode 1986-1987, tijdens het herstel na de crisis van de jaren tachtig, kende de activiteit een heropleving met respectievelijk 16% en 20%. Die heeft zich ook doorgezet in 1988 (+18 %) en in 1989 (+34 %), de jaren waarin de Europese roeping van Brussel de markt een ruggensteuntje gaf."
Met een stijging van 30%, 780 miljoen euro, reed Brussel een stuk voor het peloton. Toch moeten we voorzichtig zijn. Het resultaat van enkele belangrijke transacties van kantoorgebouwen, goed voor 510 miljoen euro, trok de markt naar boven. Wanneer met dat segment geen rekening gehouden wordt, dan beperkte de groei zich tot 12%, of 270 miljoen euro, waarvan twee derde op rekening kwam van de handels- en opbrengsthuizen.
In Wallonië bleef de groei beperkt tot 4,5%, of 180 miljoen euro. Die kwam evenwel helemaal op rekening van de markt voor eengezinswoningen, waarvan de omzet met 210 miljoen euro steeg.
Vlaanderen sprong er duidelijk bovenuit: een groei met 14,5%, of 1,53 miljard euro. Het effect van het nieuwe decreet op de registratierechten, dat eind januari 2002 (met terugwerkende kracht tot 1 januari) in voege trad, was duidelijk voelbaar. We komen daar nog op terug.
2. Alle segmenten bij elkaar
De appartementen hadden de wind in de zeilen. Vorig jaar steeg het aantal transacties voor dat type vastgoed met 5,2%. Liefst 34.518 flats veranderden van eigenaar. Vlaanderen prijkte daarbij op de eerste plaats met een stijging van 6,4% naar 20.739 transacties, gevolgd door Brussel (+5,4% naar 9477); Wallonië bleef steken op 4302 transacties. Op nationaal vlak maakten de prijzen een sprong van 8,5% en de gemiddelde prijs doorbrak de kaap van 100.000 euro. Op lange termijn loopt de trend echter wel achter op die van de woningen: vergeleken met 1994 ging de prijs van appartementen er met 42% op vooruit en ten opzichte van 1990 met 58%; voor de woningen was dat respectievelijk 51% en 102%.
De verkoop van woningen steeg met 4,7% naar 85.560 eenheden, en dat was amper 2% minder dan in het recordjaar 1999. Vlaanderen herhaalde de prestatie van 1999 met 49.128 transacties, onder meer dankzij een bijzonder levendig laatste kwartaal. In het zuiden van het land steeg het aantal transacties met 3% tot 31.516. De stabiele toestand in Brussel werd bevestigd. Daar werden de jongste drie jaren telkens ongeveer 5000 verkopen opgetekend.
Intussen gingen de prijzen erop vooruit. In openbare verkopingen klom de prijsindex van de kleine en middelgrote woningen met 6,4%, bij onderhandse verkopen was dat 7,8%. De prijzen bij onderhandse verkopen zijn ten opzichte van 1994 met de helft gestegen (gemiddeld +5,3% per jaar) en bijna verdubbeld in vergelijking met 1990 (gemiddeld +6%). Ten opzichte van het referentiejaar 1953 is de prijs vertwintigvoudigd (gemiddeld +6,3% per jaar).
Het beeld ziet er helemaal anders uit in het segment van de bouwgronden. Daar daalde de activiteit met 10,7%. Met 21.442 verhandelde percelen hadden we zelfs te maken met een historisch record, 54% onder het niveau van 1989 en 64% minder dan in 1973. De schaarste aan terreinen gekoppeld aan historisch hoge prijzen, vormde daarvoor de belangrijkste verklaring.
Brussel vormt op dat vlak uiteraard een marginale markt met 376 verkochte percelen, een cijfer dat al tien jaar het gemiddelde is. De Vlaamse markt leverde 10% in met 12.481 percelen, of een daling met 62% ten opzichte van 1989. In Wallonië schommelt de activiteit al sinds 1990 tussen 10.500 en 11.900 percelen per jaar. Ook daar zette de dalende tendens zich in 2001 en 2002 voort met respectievelijk -7% en -11,5%. Tegelijkertijd bleven de prijzen onverbiddelijk stijgen. De nationale index steeg eens te meer met 18%: 21% in Vlaanderen en 13% in Wallonië
3. Bovenaan de ladder
Met een prijsstijging van 8,8% schoot Vlaanderen in de categorie woningen de hoofdvogel af, gevolgd door Wallonië (+5,3%) en Brussel (+4,5%). Waals-Brabant, dat een nieuwe stijging met 8% liet optekenen ten opzichte van 2001, blijft de duurste regio van het land. De gemiddelde verkoopprijs van een huis bedroeg er 200.800 euro. Ten noorden van Brussel bevestigde Halle-Vilvoorde zijn tweede positie met 195.500 euro. De index steeg daar met 10%.
Daarna volgen Turnhout en Maaseik met een stijging van respectievelijk 7% en 10% ten opzichte van 1991.
Wat de appartementen betreft moesten Wallonië (+9,9%) en Vlaanderen (+6%) het afleggen tegen Brussel (+11%). Die stijging kan verklaard worden door het waardeniveau dat gehaald werd. De gemiddelde prijs lag in Brussel op 88.700 euro, tegenover 76.750 euro in Wallonië en 106.000 euro in Vlaanderen. Hier speelde het inhaaleffect dus duidelijk mee. Brugge en de kust hielden de toppositie van de duurste appartementen stevig in handen met een referentieprijs van 205.000 euro. Aan de zee en de kuststrook nam de waarde van de goederen met 9,3% toe. Daarna volgen Veurne, (136.589 euro), Turnhout (132.152 euro) en Leuven (128.508 euro). Het arrondissement Nijvel kwam op de negende plaats (123.950 euro).
In Vlaanderen is het niveau van de grondprijzen praktisch verdubbeld sinds 1997 (gemiddeld +14,7% per jaar) en verviervoudigd in vergelijking met 1987 (gemiddeld +9,8% per jaar). Vorig jaar kenden de prijzen toch een piek tijdens de eerste jaarhelft, toen ze 18% boven het niveau van de tweede jaarhelft van 2001 uitstegen. In de daaropvolgende zes maanden verloren ze dan weer 5%, wat meteen een punt zette achter de haussebeweging. In Wallonië maken we sinds twee jaar een versnelde beweging mee: +12 % in 2001 en +13 % in 2002, ofwel een stijging met de helft ten opzichte van 1997 (gemiddeld +8,5% per jaar).
In 2002 lieten de duurste streken ook de sterkste stijgingen optekenen. In Brussel won de prijsindex 13%, wat de referentieprijs op 304 euro per m² bracht. In Antwerpen was dat respectievelijk +18% en 173 euro, in Veurne +20% en 155 euro, in Brugge +19% en 148 euro, en in Halle-Vilvoorde +13% en 147 euro. Opmerkelijk is ook dat Limburg de sterkste prestatie in vijf jaar neerzette met een stijging van 168% in Maaseik, 165% in Hasselt en 154% in Tongeren.
4. Appartementen een verdieping hoger
De veroudering van de bevolking heeft eveneens een weerslag op het vastgoed. De generatie van juist na de oorlog opteert vandaag voor de aankoop van een standingvol appartement. Die markt is dan ook in volle opgang. De al te schaarse promoties worden al op plan verkocht. Luxeappartementen, zowel in de stad als in landelijke gemeenten, zijn dan ook voor veel promotoren aanlokkelijk.
Tegelijkertijd kent de prijsstijging van de klassieke appartementen en de kleine woningen een zekere versnelling. De aanzienlijk gestegen waarde van de middelgrote woningen brengt de kandidaat-kopers ertoe om uit te kijken naar een goedkoper alternatief. In Vlaanderen wordt dat fenomeen nog versterkt door de meeneembare registratierechten die de koper een grotere flexibiliteit bieden (hij beschouwt immers de aankoop van zijn eerste woning als een eerste stap).
5. Luxe slabakt
De euforie van de jaren 1999 en 2000 is vandaag in elkaar gezakt als een pudding. In die periode kende de markt van de standingvolle villa's, ondersteund door de economische groei, een ware explosie die een prijzenspiraal op gang bracht. Twee jaar later vinden diezelfde woningen nog amper een koper en zijn de prijzen, zowel voor verkoop als verhuring, ingestort.
"De grote steden hebben te kampen met een conjunctureel en een structureel probleem dat nog een aantal jaren dreigt te zullen aanhouden," zo luidt de commentaar van Philippe Janssens. "Die markt kende een sterke stijging tijdens de jaren zeventig toen de gezinnen met een hoog inkomen de stad ontvluchtten en zich gingen vestigen in nieuwe villa's temidden het groen. Nu, zo'n 30 tot 35 jaar later, worden die villa's opnieuw te koop aangeboden, en dat is niet meer dan logisch. Om een dergelijk pand te kopen, heb je echter heel wat spaargeld nodig, maar dat is door de beursmalaise vaak gesmolten als sneeuw voor de zon. Terzelfder tijd zijn die huizen, die bestemd waren voor grote gezinnen, niet meer zo aangepast aan de huidige levensgewoonten. Door de veroudering van de bevolking wordt dat fenomeen nog versterkt. Het aanbod overstijgt dus ruimschoots de vraag, behalve op een aantal nichemarkten, zoals de grensstreek met Nederland en de Brusselse Rand die erg op prijs gesteld wordt door de eurocraten en de werknemers van internationale ondernemingen."
Het is en blijft echter een erg wispelturige en conjunctuurgevoelige markt. In Waterloo zouden in de voorbije twee jaar al zo'n 1500 expats de streek verlaten hebben. Vergeleken met 2000 bedraagt de waardeterugval er ongeveer 30%: villa's die drie jaar geleden verhuurd werden voor circa 3750 euro per maand, doen nu 2500 euro en die van 2500 euro worden nu verhuurd tegen 2000 euro. Heel wat eigenaars zitten dan ook met ongeduld te wachten op de uitbreiding van de Europese Unie, die een nieuwe golf van expats zou moeten aanvoeren. "Die nemen nu al inlichtingen over de huurvoorwaarden en de verkoopprijzen, maar dat betekent niet dat ze al in België zijn. Hun invloed op de markt zal pas binnen een of twee jaar voelbaar worden," denkt Luc Delens, gedelegeerd bestuurder van Immo Boulanger.
6. Goede opbrengst
Alleszins een interessant fenomeen is het opnieuw op de voorgrond treden van de handels- en opbrengsthuizen. Die heropleving van de activiteit loopt parallel met de rendementen die geboden worden op de vastgoedbeleggingen in vergelijking met andere investeringen. Stadim stelt vast dat het segment in Brussel sinds 2000 een stijging van 27% tot 28% te zien gaf. Twee derde van de omzet van 270 miljoen euro die in 2002 gedraaid werd, werd overigens in die sector gerealiseerd. Ook in Antwerpen is de dynamiek voelbaar, met 764 transacties in 2002 tegenover 525 in 1997. Door al die activiteit worden de prijzen naar boven en de rendementen per definitie naar beneden geduwd.
Op dit ogenblik ligt het rendement in de Brusselse regio voor een klassiek pand in de buurt van 6%. Er meer uithalen is moeilijk, tenzij men een bijzonder professioneel werkende investeerder is. Dat rendement kan overigens nog beïnvloed worden door het huurdersverloop, het risico op leegstand, de kosten en vooral de tijd die moet besteed worden aan het beheer van het goed.
De beleggers, die op zoek zijn naar betere returns, maken tegenwoordig ook hun opwachting op de traditioneel moeilijkere markten. Zo bloeit er onder meer een nieuwe vraag op in Charleroi. "Heel wat investeerders worden inderdaad aangelokt door de hoge rendementen van rond de 10%," zegt Eric Legrand, gedelegeerd bestuurder van Immobilière Legrand. Hij merkt er wel bij op dat het rendementsniveau kan verklaard worden door een zekere risiconeming, maar ook door de verwachting van een zwakke meerwaarde omdat de prijzen maar traag evolueren.
7. Van 12,5 naar 10... en zelfs minder
De stevige activiteit in Vlaanderen houdt alleszins verband met het nieuwe decreet op de registratierechten dat op 1 januari 2002 is ingegaan. Stadim stelt vast dat de omzet aan het einde van het jaar explodeerde van 500 miljoen euro in het tweede trimester naar 860 miljoen euro in het laatste kwartaal. "Dat is het mooiste bewijs dat de maatregelen die geleid hebben tot een daling van de registratierechten naar 10%, de korting op de eerste schijf van 12.500 euro en de meeneemregeling voor 12.500 euro, vruchten hebben afgeworpen," zegt Philippe Janssens. "Vorig jaar meldden we reeds een terugloop van de omzet tijdens het vierde kwartaal van 2001 omdat heel wat aankopen uitgesteld werden in afwachting van de aangekondigde hervorming. Vergeleken met het vierde kwartaal van 2000, bedroeg de stijging 23% tegenover bijvoorbeeld 16% in Wallonië. Daarmee wordt meteen bevestigd dat de vastgoedmarkt drie jaar nodig heeft om zich aan te passen aan nieuwe omstandigheden. Ik ben van oordeel dat de weerslag in de komende jaren nog veel groter zal zijn. Eens we op kruissnelheid gekomen zijn, zal het aantal verkopen wel eens met 40% kunnen stijgen."
In Brussel trad de verlaging van de registratierechten op de eerste tranche van 45.000 of 60.000 euro, naargelang het geval, in voege op 1 januari 2003. Die maatregel zal vooral de lagere prijscategorieën ongetwijfeld een nieuwe impuls geven. In het zuiden van het land lijkt er intussen op dat vlak geen enkel voorstel op tafel te liggen.
8. Leentjebuur
Geprangd tussen vier landen, wordt België merkbaar beïnvloed door zijn buurlanden. Het vastgoed in de grensstreken blijft een wat speciaal geval. Ten noorden van Antwerpen en in Limburg ondergaat het de invloed van Nederland, in de Oostkantons is het afgestemd op Duitsland en in het westen van Henegouwen geniet het van de nabijheid van Frankrijk. En dan hebben we het nog niet gehad over de provincie Luxemburg met haar drommen Luxemburgse werknemers. De belangrijkste motoren van de vraag zijn daarbij het fiscaal voordeel en de kwaliteit van het leven.
In 2002 kenden het noorden van Antwerpen en de streek rond Eupen duidelijk een mindere buitenlandse vraag die, het dient gezegd, zich vooral situeerde in het hogere gamma. In Limburg, Henegouwen en Luxemburg deed dat fenomeen zich nauwelijks of niet voor.
9. Huren is niet hetzelfde als kopen
De koopmarkt wint intussen terrein op de huurmarkt. In tegenstelling tot andere landen is het Belgisch vastgoedpatrimonium in het bezit van een groot aantal eigenaars-bewoners. Volgens de resultaten van een enquête die in 2001 werd uitgevoerd, is 68% van de gezinnen eigenaar van zijn woning (tegen 65,4% in 1991). Op het totaal van 4,2 miljoen privé-woningen dat in België geregistreerd is, worden er 2,7 miljoen bewoond door hun eigenaar. In Vlaanderen klimt dat percentage zelfs op tot 72,6% tegenover 68,1% in Wallonië. Ook in Brussel, waar het aantal huurders traditioneel hoger ligt, wordt een soortgelijke evolutie vastgesteld. "Vroeger kenden we daar een 65-35-verdeling in het voordeel van de huurders, maar de markt evolueert nu in tegengestelde zin," luidt de analyse van Philippe Janssens. "De toestand is nog niet helemaal omgekeerd, maar de evolutie verloopt nu min of meer identiek aan die voor het hele land. Op dit ogenblik ligt het aandeel van de eigenaars in de hoofdstad op 41,3%."
De belangrijkste verklaring voor die ontwikkeling moet gezocht worden bij de stijging van de vastgoedprijzen en de daling van de interesten. Die tendens wordt trouwens door de feiten bevestigd. Diverse eigenaars hebben inderdaad hun huurpanden te koop aangeboden omdat ze geen huurders vonden. Dat geldt voornamelijk voor woningen met een huurprijs vanaf 750 euro per maand. Het lijkt erop dat een huurder vanaf dat bedrag de aankoop van een woning voordeliger acht.
Die evolutie blijft niet zonder gevolgen voor de markt, vooral wat betreft de investeringen. In een studie gewijd aan de Belgische residentiële markt, merkt Dieter Van Hassel, consultant bij Deloitte & Touche, terecht op dat de toestand op de huurmarkt van primordiaal belang is voor de rendabiliteitsanalyse van een investering. Als de verkoopprijzen stijgen, maar de huren stabiel blijven, dan zal het rendement van een investering lager liggen. "De verschuiving op de huurmarkt doet zich ook voor op het vlak van de bewoners," zegt Dieter Van Hassel. "Het profiel van de huurder kan grosso modo opgedeeld worden in drie categorieën: gezinnen met een laag inkomen, tijdelijke huurders (buitenlandse kaderleden) en mensen die wachten op een stabilisering van hun gezinsleven (studenten, jonggehuwden enzovoort). De eigenaar moet zich dus bewust zijn van die vraag en er met een aangepast aanbod aan tegemoet komen." Want ook die huurders hebben hun eisen inmiddels scherper gesteld, onder meer over de flexibiliteit van de contracten. Zo wordt verhuren op één jaar in plaats van de klassieke 3-6-9-huurceel een reëel gegeven. Daarbij komt nog dat sommige huurders, in navolging van de expats en de buitenlandse kaderleden, best bereid zijn om de volle pot te betalen, maar in ruil daarvoor dan wel een erg hoge standing eisen."
10. De kristallen bol
In het licht van al die kenmerken verkeert de Belgische residentiële markt in blakende gezondheid. De structuur lijkt gezond en stevig. De prijzen zouden normaal gezien hun opgang dus moeten voortzetten. "De problemen die zich in het topsegment voordoen, zijn weliswaar voelbaar, maar blijven al bij al vrij beperkt en in elk geval duidelijk omschreven," zo besluit Philippe Janssens. "De bouwgronden geven een soortgelijk beeld te zien. De trage toename van het aantal gezinnen en de overvloed aan bestaande panden remmen de nieuwbouw af en duwen de sector meer in de richting van de renovatie."
Vraag is uiteraard hoe de economie in het algemeen en de werkgelegenheid in het bijzonder in de komende jaren zullen evolueren. Ook het beursklimaat zal een doorslaggevende rol spelen. En ten slotte kan Brussel, en van de weeromstuit de naaste omgeving van de stad en vervolgens ook de andere provincies, profiteren van de uitbreiding van Europa. De barometer zal normaal gezien dus nog een tijdje op mooi weer staan.
Véronique Pirson
