Starterswoningen voor jonge gezinnen

De sociale huisvesting in Vlaanderen stevent zonder dringende maatregelen af op een financieel rampscenario. In afwachting van de evaluatie van het bestaande kaderbesluit sociale huur en het financieringssysteem voor sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) stelt Veerle Heeren een direct toepasbaar systeem voor dat SHM’s versneld aan het bouwen moet krijgen. Tegelijk komt het voorstel tegemoet aan de huidige problemen van jonge gezinnen die te weinig verdienen om een degelijke woning te huren op de private huurmarkt.

De financiële problemen waarmee sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) kampen als gevolg van de structurele ontoereikende financiering van nieuwbouwprojecten brengt de bouw in gevaar van de 43 000 sociale woningen die Vlaanderen tegen 2020 wil realiseren. Vandaag wordt immers hun tekort per nieuw gebouwde huurwoning in het eerste jaar geschat op 3200 euro.

Naar aanleiding van het actualiteitsdebat tijdens de plenaire zitting in het Vlaams Parlement hierover afgelopen juni stelde Veerle Heeren voor om de sociale huisvestingsmaatschappijen ook woningen te laten verhuren aan jonge gezinnen die thans buiten de inkomensgrenzen vallen.
Hierdoor zouden de huurinkomsten toenemen, omdat de huurprijzen stijgen met het inkomen, waardoor de SHM’s meer budgettaire ruimte krijgen om sneller de nieuwe sociale woningen te realiseren.

Vandaag is het voorstel van Veerle Heeren helemaal uitgewerkt. Uitgangspunt hierbij was de vaststelling dat in deze moeilijke budgettaire tijden zo goed als onmogelijk is om bijkomend geld op tafel te leggen vanuit de Vlaamse overheid en dat een verhoging van de sociale huren ook geen oplossing is.

De Vlaamse Wooncode stelt dat de SHM’s tot 20% van hun jaarlijkse productie bescheiden woningen mogen verhuren of verkopen aan woonbehoeftigen.

Veerle Heeren stelt voor gebruik te maken van die clausule om volgens een 3-6-9-jaarcontact 20% van de jaarlijks bijkomend gebouwde huurwoningen al tijdelijk ter beschikking te stellen van jonge gezinnen met een inkomen dat hoger ligt dan dit van de klassieke sociale huurder. Ze zet er volgende criteria bij voorop: alleenstaanden (met een netto-inkomen van maximum 31 720 euro) of gehuwden en samenwonenden (met een maximum netto-inkomen van 47 570 euro + 3170 euro per persoon ten laste) komen in aanmerking. De huidige sociale inkomensgrenzen voor sociale huur bedragen 19 169 euro voor alleenstaanden en 28 753 euro + 1607 euro per persoon ten laste.

De jonge gezinnen of alleenstaanden waarvan de gezinshoofden niet ouder zijn dan 35 jaar en die minder dan 5 jaar gehuwd of samenwonend zijn, mogen in het voorstel van Veerle Heeren eenmalig huren van een sociale huisvestingsmaatschappij voor 3, 6 of 9 jaar zolang zij aan bovenstaande voorwaarden voldoen. Zij betalen hierbij de wettelijk maximaal voorziene sociale huurprijs voor de woning. Deze ligt hoger dan de gemiddelde sociale huurprijs.

Op die manier krijgen de SHM’s een jaarlijkse financiële injectie van ca. 3.800 euro per jaar per verhuurde bescheiden woning. Het gemiddeld sociaal voordeel dat een sociale huurder vandaag geniet, wordt immers geraamd op ca. 317 euro per woning per maand.

Het principe van de interne solidariteit tussen huurders (“rijkere” huurders passen bij voor “armere”) waarop het vorige sociaal huurbesluit in belangrijke mate geënt was, wordt in het voorstel van Veerle Heeren ten dele terug ingevoerd en SHM’s krijgen ademruimte om de beloofde 43 000 extra huurwoningen tegen 2020 versneld te bouwen. De jonge gezinnen kunnen terwijl ze bescheiden huren een financiële reserve aanleggen om na de wettelijk toegestane termijn daarvan de private huur- of koopmarkt op te gaan.

Deze bijkomende inkomsten moeten het mede mogelijk maken dat de SHMs op termijn een nieuw patrimonium van bescheiden woningen bouwen, waarvoor ze wel géén beroep kunnen doen op subsidies of tegemoetkomingen. De sociale huurwoningen die tussentijds ingezet worden om buiten de huidige doelgroep te verhuren, worden stelselmatig vervangen door de nieuwe bescheiden huurwoningen en vanaf 2020 mogen geen sociale huurwoningen meer verhuurd worden buiten de wettelijke doelgroep.
De eerste nieuw gebouwde bescheiden woningen kunnen er reeds over 3 jaar staan.
Bijkomend voordeel van de realisatie van starterswoningen zal in ieder geval zijn dat een grotere sociale mix kan gerealiseerd worden binnen grotere projecten, waardoor automatisch het politieke draagvlak zal stijgen.

Veerle Heeren: “Deze oplossing biedt voordelen voor alle partijen, en geeft SHM’s een financiële motivatie om de verwachtingen die in hen gesteld worden, na te komen. Ik dring er echter op aan dat ook de beloofde evaluatie van het bestaande financieringssysteem van SHM’s alsook het sociaal huurbesluit snel, grondig, en vooral heel doordacht gebeurt. Kunst- en vliegwerk zijn helemaal uit den boze.
Pistes zoals bv. de verkoop van bestaande sociale huurwoningen om de financiële tekorten te dekken, zijn voor CD&V onbespreekbaar. Een afbouw van het thans al te geringe sociaal huurpatrimonium getuigt van korte-termijn-denken. Vlaanderen heeft gezien de versnelde toename van het aantal armen in onze samenleving, nood aan meer betaalbare woningen i.p.v. minder. We moeten nadenken over betere systemen en de huidige noden ledigen met voorstellen zoals hierboven beschreven.”