Het aantal vergunningen voor nieuwe huizen ligt nu 21% hoger dan twee jaar geleden en dat van nieuwe appartementen steeg met 34%. De private sector slaagt er dus in extra woningen aan te bieden tegen betaalbare prijzen. Dat was precies de doelstelling van het Vlaams regeerakkoord voor 2004-2009. Volgens de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) is het in strijd met dit akkoord de private sector af te remmen met heffingen en gedwongen verkopen onder de marktprijs, zoals sp.a en Groen! recentelijk hebben voorgesteld. In plaats daarvan moet de overheid haar eigen bouwgrondreserve van 1.459 ha activeren en het private initiatief stimuleren, onder meer door voor de woonuitbreidingsgebieden een duidelijk toekomstperspectief te scheppen.
Er worden volop nieuwe woningen en appartementen gebouwd. De orderboeken van de Vlaamse woningbouwers zijn goed gevuld. Tegelijk blijkt de vastgoedmarkt af te koelen. Een recent rapport van het makelaarsnetwerk ERA heeft bevestigd dat de vastgoedhausse in Vlaanderen voorbij is. Een betaalbare woning voor alle Vlamingen was een van de doelstellingen van het Vlaams regeerakkoord. Deze doelstelling blijkt dichterbij dan ooit.
De VCB vindt het dan ook onbegrijpelijk dat juist nu politici met voorstellen naar buiten treden om de ontwikkeling van nieuwe woon- en woonuitbreidingsgebieden door de private sector af te remmen, zoals heffingen op onbebouwde percelen en de verplichting om een derde van de bouwgrond aan 60% van de marktprijs te verkopen. Daardoor dreigt de doelstelling van het Vlaams regeerakkoord terug verder af. Want deze voorstellen zullen de private dynamiek die intussen op gang gekomen is, weer helemaal fnuiken.
De recente heropleving van de Vlaamse woningbouw bewijst dat private ontwikkelaars hun bouwgronden geenszins laten ‘slapen’. Wie wel zijn gronden onvoldoende aanspreekt, zijn de sociale huisvestingsmaatschappijen. In totaal beschikken zij maar liefst over 1.459 ha waarvan 580 ha in woongebieden en 764 ha in woonuitbreidingsgebieden. Wellicht zijn zij daarmee de belangrijkste bouwgrondbezitters van Vlaanderen. Ongeveer een derde van deze gronden is in handen van amper tien maatschappijen.
Alleen al op hun 580 ha in woongebied kunnen de sociale huisvestingsmaatschappijen meer dan 14.000 sociale woningen optrekken. Via hun 764 ha in woonuitbreidingsgebied kunnen zij daar 19.000 sociale woningen aan toevoegen. Op hun eigen bouwgrondreserve kunnen de sociale huisvestingsmaatschappij dus meer dan 33.000 wooneenheden oprichten. Ter vergelijking: de woonuitbreidingsgebieden die volgens de atlas van minister Van Mechelen bij prioriteit moeten worden ontwikkeld, zouden 86.000 wooneenheden opleveren.
De Vlaamse overheid kan dus op haar eigen bouwgrondreserve een zeer ruim aanbod aan sociale woningen ten gunste van minder bemiddelde gezinnen tot stand brengen. Zij hoeft hiervoor geenszins aan de private ontwikkelaars van woonuitbreidingsgebieden beperkende voorwaarden op te leggen.
Een belangrijk knelpunt in dit verband is wel de beperkte financiële draagkracht van de sociale huisvestingsmaatschappijen, ondanks de toegenomen investeringsmiddelen die de Vlaamse overheid hun toekent. Maar juist deze financiële beperkingen zullen ervoor zorgen dat bouwpercelen jarenlang onbebouwd blijven liggen indien private verkavelaars een deel van hun gronden aan de huisvestingsmaatschappijen moeten afstaan. Als de overheid dan heffingen op onbebouwde percelen gaat invoeren, zullen de huisvestingsmaatschappijen de voornaamste heffingplichtigen worden. Op die manier bijt de overheid in haar eigen staart.
Naar de overheid toe heeft de VCB twee eisen.
Vooreerst moeten de lokale besturen dringend hun ruimtelijk ordeningsbeleid afwerken. Amper 28% van de Vlaamse gemeenten beschikt over een gemeentelijk structuurplan. De meeste gemeentebesturen hebben dus nog geen beleidsvisie op hun woonuitbreidingsgebieden. In de meeste gemeenten ontbreken ook de uitvoeringsplannen die bepalen onder welke voorwaarden (woondichtheden, bouwhoogtes, wegeninfrastructuur enz.) de woonuitbreidingsgebieden kunnen worden aangesneden. Aan deze planologische onduidelijkheid moet zo snel mogelijk een einde komen. Private initiatiefnemers kunnen dan versneld deze gebieden tot ontwikkeling brengen.
Voor minder bemiddelde gezinnen moet de overheid haar eigen bouwgrondreserve activeren. Voor deze gezinnen beslag leggen op een deel van private woningbouwmarkt zal deze markt enkel onnodig afremmen. Naast de sociale huisvestingsmaatschappijen beschikken trouwens ook gemeenten en OCMW’s over bouwgronden. Indien de overheid dan toch sociale woningen op ruimtelijk goed gelegen terreinen van private promotoren wil laten bouwen, is er het instrument van de CBO (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten). Dit instrument waarbij private inschrijvers niet alleen sociale woningen ontwerpen en bouwen maar hiervoor ook de nodige gronden inbrengen, heeft intussen al zijn nut bewezen.
Marc Dillen, Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw
Meest gelezen
- Bouw & Wonen Partners:
