Bij de aankoop van een woning dient men naast de aankoopprijs een aantal bijkomende kosten te betalen, die algemeen worden aangeduid als beschrijfkosten. Deze beschrijfkosten omvatten de registratierechten, BTW, notariskosten en algemene aktekosten
Registratierechten
Bij de aankoop van een woning zijn onder meer registratierechten verschuldigd. Dit recht wordt vereffend op het bedrag van de bedongen prijs en de lasten. Een last is elke bijkomende prestatie die het verkoopcontract oplegt aan de koper boven de prijs en die rechtstreeks of onrechtstreeks voordeel oplevert voor de verkoper. Deze last moet door de partijen geschat worden (bv. beding waarbij de koper de onroerende voorheffing moet betalen voor een periode die loopt van voor de ingenottreding). In het Vlaamse Gewest bedraagt het registratierecht 10%. Voor bescheiden woningen bedraagt het registratierecht 5%. Bij de aankoop van een woning gelegen in het Waals Gewest of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is een registratierecht 12,5% verschuldigd. De verschillende gewesten hebben met betrekking tot de registratierechten een aantal gunstregelingen en vrijstellingen ingevoerd. We beperken ons hier tot de gunstregeling die geldt in het Vlaams Gewest bij de aankoop van een eerste woning. Bij decreet van 1 februari 2002 werd immers een forfaitaire vermindering van de heffingsgrondslag ingevoerd (abattement). Deze forfaitaire vermindering houdt in dat het bedrag van de bedongen prijs en de lasten, waarop de registratierechten verschuldigd zijn, wordt verminderd met 12.500,00 euro. Om van deze vermindering te kunnen genieten, moet men voldoen aan de volgende voorwaarden. In de eerste plaats mag men als koper niet voor de geheelheid eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd. Bij een aankoop door meerdere personen mag men niet afzonderlijk, noch gezamenlijk voor de geheelheid eigenaar zijn van een ander onroerend goed. Indien men slechts voor een gedeelte eigenaar is van een ander onroerend goed kan men toch van de vrijstelling genieten. Daarnaast moeten in de authentieke verkoopakte of in een verklaring onderaan die akte een aantal verklaringen worden opgenomen om van deze vrijstelling te kunnen genieten, zoals de verbintenis van alle kopers om hun hoofdverblijfplaats te vestingen op de plaats van het aangekochte goed.
BTW
Hoewel de overdracht van woningen normalerwijze onderworpen is aan de heffing van registratierechten kan daar onder bepaalde voorwaarden van afgeweken worden. De overdracht vindt dan plaats met toepassing van de BTW, in welk geval er geen registratierechten verschuldigd zijn. Dit geldt echter uitsluitend voor de woning; de grond waarop zij staat of zal gebouwd worden blijft onder het stelsel van registratierecht vallen. Deze regeling is vooral van toepassing bij verkoop van een woning op plan, of van een woning gebouwd door een projectontwikkelaar of particulier op voorwaarde dat de verkoop gebeurt voor 31 december van het jaar, na dat waarin de woning voor het eerst werd opgenomen in het kohier van onroerende voorheffing. Bovendien moet de overdrager het gebouw zelf hebben opgericht, laten oprichten of verkregen hebben met toepassing van BTW. Eenmaal verkocht met de heffing van registratierechten kan een gebouw niet meer worden verkocht met toepassing van de BTW, tenzij het zo ingrijpend wordt veranderd dat het als een nieuw gebouw kan worden beschouwd.
Notariskosten
Het ereloon van de notaris wordt berekend op de koopsom en uitgedrukt in een percentage dat kleiner wordt naargelang de aankoopprijs hoger ligt.
Aktekosten
Deze hebben betrekking de algemene afwikkeling van het dossier zoals fiscale en hypothecaire opzoekingen, aanvraag van getuigschriften, overschrijvingen op het hypotheekkantoor, _. De meeste notarissen hanteren hiervoor een forfaitair bedrag van 525,00 euro. In bepaalde gevallen wordt dit forfait gereduceerd tot 450,00 euro. Dat is met name het geval als het gaat om de aankoop van een bescheiden woning waarvoor een klein beschrijf mogelijk is, om de overdracht van een woning naar een van de twee partners die met onderlinge toestemming uit de echt scheiden, om heel kleine percelen die minder dan 4.000 euro kosten, om gegroepeerde aktes voor gebouwen of verkavelingen met ten minste drie appartementen of gronden.
Openbare verkoop
Bij een openbare verkoop zijn de kosten gelijk aan een bepaald percentage van de verkoopprijs waaraan het onroerend goed werd toegewezen. Deze percentages verschillen van arrondissement tot arrondissement. De percentages zijn degressief, dit wil zeggen dat zij kleiner worden naargelang het bedrag van de aankoopprijs groter wordt. Bij een aankoop van een grond of een woning moet rekening gehouden worden met percentages tussen 20% en 15%. In deze kosten zijn begrepen het registratierecht van de aankoop, de erelonen van notaris en hypotheekbewaarder en de kosten van de processen-verbaal van toewijzing. Mogelijk zijn er nog andere bijkomende kosten (basisakte, opmetingen, kosten van publiciteit, procedurekosten,...). Zijn er bijkomende kosten dan worden deze voor de toewijzing bekend gemaakt. Als regel kan men stellen dat bij een openbare verkoop de kosten hoger zijn dan bij een gewone onderhandse verkoop.
