Een indicator waar vaak naar werd verwezen om de Belgische overwaardering te staven is de prijs-inkomen verhouding (**). Deze ratio is in ons land tussen 2005 en 2011 toegenomen aangezien de nominale groei van het gemiddelde inkomen de klim van de vastgoedprijzen over die periode niet kon bijhouden. Vanaf 2012 zien we echter dat de prijsinkomen verhouding iets gedaald is t.o.v. 2011 in de meeste Belgische steden wat suggereert dat de betaalbaarheid van het residentieel vastgoed op basis van het inkomen sinds 2011 aan het verbeteren is. Niet verrassend worden de hoogste waarden voor de verhouding prijs/inkomen systematisch genoteerd in Brussel, waar de ratio méér dan het dubbele bedraagt dan het nationale gemiddelde. Bij de Vlaamse centrumsteden is Antwerpen het ‘minst’ betaalbaar, terwijl de centrumsteden ten zuiden van de taalgrens doorgaans een lage prijs/inkomen ratio vertonen in vergelijking met het nationale gemiddelde.
Natuurlijk is het inkomen slechts één van de factoren die het voorbije decennium heeft bijgedragen aan de klim van de vastgoedprijzen: de rentedaling, de verlenging van de ontleningslooptijd, en de toename van het financieel vermogen van de Belgische gezinnen hebben allemaal bijgedragen aan de inflatie van het residentieel vastgoed in ons land. Terwijl de NBB in 2012 nog gewag maakte van een potentiële overwaardering van de huizenprijzen met 15% , sprak de Nationale Bank begin dit jaar van een overwaardering met slechts 3,6% wanneer ook wordt rekening gehouden met factoren zoals de grotere oppervlakte van de Belgische huizen en het prijsopdrijvend effect van de woonbonus en de EBA (Eénmalig Bevrijdende Aangifte).
Wat gebeurt er wanneer de rente stijgt?
Naarmate de economische groei in de eurozone en België de komende jaren aantrekt, verwachten we een verdere positieve groei van het gezinsinkomen. Echter, vanaf eind 2016 wordt in de eurozone ook een restrictiever monetair beleid verwacht van de ECB , die vanaf dan beoogt om haar obligatie-aankopen af en haar rentebeleid te normaliseren. Dit vooruitzicht kan mettertijd op de financiële markten opwaartse druk zetten op de lange termijnrentes en de hypothecaire rentetarieven. Daarom is het interessant om te simuleren wat er met de Belgische vastgoedprijzen gebeurt wanneer dit scenario zich voltrekt.We gebruiken daarvoor ons regressiemodel (***)dat de gemiddelde huizenprijs voorspelt met als verklarende variabelen : de lange termijnrente (OLO 10j) , het gezinsinkomen, het aantal bouwvergunningen en huishoudens en het financieel vermogen van de Belgische gezinnen. We bekijken de impact van een rentestijging met 1% (van 0,4% naar 1,40%) wanneer de andere variabelen constant worden gehouden. Als de rente met 1% zou stijgen (ceteris paribus) dan daalt de gemiddelde verkoopprijs voor een woonhuis van ongeveer 200,000€ naar 190,935€ wat overeenkomt met een nominale prijsdaling van iets meer dan 4,5%.
Historische huizenprijzen in België vs modelwaarden
Vooruitblik 2015
Door de verzwakking van de euro, verloopt het economisch herstel in de eurozone en België momenteel vlotter dan de meeste economisten voorspelden bij het begin van het jaar. Tegelijkertijd is het potentieel voor een forse stijging van de Europese en Belgische lange termijnrentes in 2015 beperkt door de lage inflatiecijfers en het agressief beleid van de ECB dat zorgt voor negatieve OLO-rentes tot en met een looptijd van vijf jaar.Deze uitzonderlijke rente-omgeving heeft de negatieve impact van de fiscale hervorming van de woonbonus in Vlaanderen meer dan teniet gedaan. De negatieve rentes versterken ook het TINA-effect (‘There Is No Alternative’) van beleggingen in residentieel vastgoed vanwege de verwaarloosbare nominale return van de klassieke vastrentende beleggingsproducten. Terzelfdertijd zijn er duidelijke signalen dat het consumentenvertrouwen opnieuw aan de beterhand is en zien we een stijgend optimisme op de arbeidsmarkt. Deze factoren zullen ervoor zorgen dat de residentiële vastgoedprijzen in 2015 goed standhouden. Vanaf de tweede helft van 2016, wanneer een trage normalisatie van het ECB beleid mogelijk wordt, stijgt het potentieel voor een nominale daling van de residentiële vastgoedprijzen in België.
(*) ‘Huizen in België 9 procent overgewaardeerd’ DS 5/8/14; ‘The Most Overpriced Housing Markets In The Developed World’ Business Week 13/02/12; ‘Focus on house prices’ OECD; NBB Stabiliteitsrapport Q1 2012
(**): gedefinieerd als de gemiddelde verkoopprijs voor woonhuizen gedeeld door het netto gemiddeld belastbaar inkomen per gemeente.
(***): zie Sectoranalyse Belfius Vastgoed SepNL-2014
