Bevolkingsprognoses geven aan dat de Belgische bevolking van 2010 tot 2030 met 12,6% zal stijgen. België behoort daarmee tot de acht Europese landen met een bevolkingsgroei van meer dan 10% (zie kaart in bijlage). In Europa zal de bevolking tijdens die twintig jaar gemiddeld slechts met 4,3% toenemen. De VCB heeft berekend dat alleen al in Vlaanderen van 2010 tot 2030 het aantal gezinnen met 633.000 zal toenemen en er dus evenveel extra woongelegenheden moeten bijkomen. Dit is enerzijds het gevolg van het stijgend aantal inwoners en anderzijds van de almaar kleiner wordende gezinnen.
Bovendien is de beschikbare voorraad aan woningen in België nu al tamelijk krap. In België zijn per duizend inwoners ongeveer 460 woongelegenheden beschikbaar. In Europa ligt het gemiddelde rond de 500 woongelegenheden per duizend inwoners (zie grafiek in bijlage). Het ziet er trouwens niet naar uit dat 2013 op dit vlak veel beterschap zal brengen. Tijdens de eerste helft van dit jaar werden in vergelijking met de eerste helft van 2012 in Vlaanderen ongeveer evenveel nieuwe flats gebouwd maar 14% minder nieuwe huizen.
In het licht van de forse bevolkingsstijging komt het er op aan versneld duurzame en betaalbare woonprojecten te realiseren. Maar het visierapport van de VCB met de titel Tijd, geld & ruimte geeft aan dat zowel geld als tijd en ruimte schaars zijn.
Betaalbaarheid van woningen in het gedrang
Wat betreft het element geld waarschuwt de VCB ervoor dat de betaalbaarheid van woningen binnen afzienbare tijd in het gedrang dreigt te komen. Banken verkorten nu al de looptijd van hypothecaire kredieten tot twintig jaar. Voor gezinnen die erop rekenden over dertig jaar te kunnen lenen, betekent dit een belangrijke meerkost. Bovendien valt te verwachten dat de hypothecaire rente opnieuw gaat stijgen. Daarbovenop komen vanaf 2014 verplichte extra investeringen in energiebesparende ingrepen en in hernieuwbare energie.De VCB heeft berekend dat de maandelijkse aflossing van een lening van 150.000 euro door deze drie factoren gaat toenemen van ongeveer 750 tot 1.000 euro. Volgens berekeningen van de VCB kunnen circa 70% van de Vlaamse gezinnen een maandelijkse aflossing van 750 euro aan. Maar slechts ongeveer 55% kunnen lenen met een maandelijkse aflossing van 1.000 euro (zie grafiek in bijlage). Woningen dreigen niet alleen onbetaalbaar te worden voor de minst bemiddelde gezinnen maar ook voor de middenklasgezinnen. Nu bouwen is dan ook de boodschap vermits de rentevoet momenteel nog relatief laag is en de energieverplichtingen nog minder streng zijn.
Maar bij elke toekomstige verhoging van de leninglast dreigt een groter aantal kandidaat-bouwers af te haken. Om dit tegen te gaan zijn een mix van maatregelen nodig. Banken moeten de duur van de hypothecaire leningen in overeenstemming brengen met de terugverdieneffecten op lange termijn van investeringen in duurzaamheid. Die eindigen evenmin na 20 jaar. Om specifiek gezinnen met een matig inkomen in staat te stellen met de bouw van een eigen duurzame woning te beginnen moet de overheid hun een aanzienlijke premie geven. Zoniet wordt de drempel voor hen te hoog. Voorts moet de Vlaamse regering de verzekering gewaarborgd wonen promoten. Die stelt kandidaat-bouwers gerust dat zij de lening kunnen blijven terugbetalen bij onvrijwillige werkloosheid.
Ruimte voor wonen optimaal benutten
In tegenstelling tot wat vaak wordt voorgespiegeld is Vlaanderen niet volgebouwd. Dat kan ook niet want volgens de gewestplannen is slechts 16,5% van de Vlaamse oppervlakte voor wonen bestemd. De VCB pleit trouwens niet voor een uitbreiding van de oppervlakte die voor wonen is bestemd. De VCB vraagt wel dat deze oppervlakte optimaal wordt benut.Dit betekent een viervoudige strategie:
- Dankzij stads- en dorpskernvernieuwing komen er de laatste jaren heel wat woningen bij. Vaak worden dan onderbenutte overheidsgronden geactiveerd via PPS (publiek-private samenwerking). De bevolkingsgroei is echter zo sterk dat de in 2013 aangetreden gemeentebesturen naast de lopende projecten nu al aan nieuwe projecten zouden moeten werken.
- Ongeveer 46% van de Vlaamse woningen telt amper één bouwlaag. Bij renovatiewerken en vervangende nieuwbouw moet het mogelijk worden het aantal bouwlagen te verhogen. We betreuren in dit verband dat sommige steden hier op de rem gaan staan en bijvoorbeeld in bepaalde wijken appartementsbouw verbieden.
- De laatste jaren worden in de grotere Vlaamse steden opnieuw woontorens opgericht, met name bij rivieren, havens, parken en verkeersknooppunten. Die evolutie moet onverminderd worden voortgezet.
- Maar zelfs in het uiterst gunstige scenario van meer woontorens, van een versnelde stadsvernieuwing en van een verhoogd ritme van renovaties en vervangende nieuwbouw zal het nog altijd nodig blijven onbebouwde bouwgronden aan te snijden, ook in de woonuitbreidingsgebieden die tot de 16,5% voor wonen bestemde oppervlakte behoren (zie grafiek in bijlage).
Steun voor sector met groeipotentieel
De bouw heeft wel degelijk groeipotentieel. Het is opvallend dat bij de Trends Gazellen 2013 de bouw het grootste aandeel snel groeiende gazellen opleverde met een aandeel van ongeveer 17%, veel meer dan bijvoorbeeld elektriciteit en ICT. Trends baseerde zich hiervoor op de bedrijfsresultaten van 2007 tot 2011. Bouwbedrijven innoveren ook veel meer dan voorheen. In 2010 antwoordden 43% van de bouwbedrijven op een enquête van de VCB dat zij aan innovatie deden. Op een tweede enquête in 2013 antwoordde 63% positief op de vraag of zij aan innovatie deden.In haar visierapport pleit de VCB dan ook voor een Vlaamse regering die de groei in de bouwsector verder ondersteunt:
- die een woonbeleid voert waardoor alle Vlamingen een eerste woning kunnen verwerven en niet alleen een sociaal woonbeleid en die dus de woonbonus behoudt voor al wie een woning bouwt en renoveert;
- die erop toeziet dat gemeenten dichtere, compactere en hogere bebouwing toestaan zodat de woningbouw opnieuw gelijke tred houdt met de bevolkingsgroei en deze evolutie continu opvolgt via een monitoringsysteem op Vlaams niveau;
- die tegelijk woonmogelijkheden blijft creëren in de woonuitbreidingsgebieden;
- die open staat voor innovatieve oplossingen om op watergevoelige gebieden toch nog te mogen bouwen;
- die niet alleen voor publieke werken maar ook voor private projecten de vergunningsprocedures versoepelt;
- die banken ertoe aanzet hun huidige terughoudendheid op het vlak van hypothecaire kredieten te verlaten, rekening houdend met de terugverdieneffecten op lange termijn van duurzame woningen;
- die naast nieuwbouw ook volop de renovatie van woningen en vervangende nieuwbouw stimuleert waardoor het bestaand woningpatrimonium tegen een ritme van 2,5% per jaar zal worden vernieuwd in plaats van tegen 1% nu.
Bevolkingsgroei in Europa 2010-2030
