Als de overheid beslag gaat leggen op private verkavelingen om er sociale woningen op te richten, zal zij de prijs van de overige bouwgronden met 13% doen toenemen. Een veel goedkopere oplossing is dat de overheid haar eigen gronden tot ontwikkeling brengt. De nieuwe gemeentebesturen die momenteel worden samengesteld, moeten hierin het voortouw nemen. De vzw VLORO (Vlaams Overleg Ruimtelijke Ordening en huisvesting) roept hen daartoe op. De verschillende ‘overheden’ (gemeenten, huisvestingsmaatschappijen, OCMW’s, kerkfabrieken, enz.) beschikken over 3.750 ha waarop 60.000 woningen kunnen komen. Het gaat om grote stukken grond die uitermate geschikt zijn voor combinaties van private en sociale woningen.
Dat private immobiliënmaatschappijen op de grootste terreinen beslag zouden hebben gelegd, is een fabeltje gebleken, dat slechts tot stand kon komen omdat deze maatschappijen zo intensief hun bouwgronden van de hand doen. Uit enquêtes bij bouwers en kandidaat-bouwers van de Vlaamse Confederatie Bouw, één van de leden van de koepelorganisatie VLORO, is gebleken dat in 45% van de gevallen de bouwgrond afkomstig was van bouwprofessionelen en voor amper 5% van de overheden en sociale huisvestingsmaatschappijen. Precies bij de overheid vindt men de ‘slapende’ bouwgronden.
Vandaar dat de vzw VLORO de nieuwe gemeentebesturen ertoe oproept zo snel mogelijk op hun grondgebied de overheidseigendommen in kaart te brengen. Onlangs heeft ook minister-president Leterme een oproep in die zin gelanceerd. In een recente resolutie hebben de parlementsleden Lachaert, Martens, Gennez, Guns, Heeren en Schauvliege hier eveneens op aangedrongen.
De overheid is de belangrijkste grootgrondbezitter. Grootgrondbezitters van meer dan tien percelen zijn voor 41% gemeenten, voor 10% sociale huisvestingsmaatschappijen, voor 5% OCMW’s en voor nog eens 12% federale en gewestelijke instellingen, kerkfabrieken en intercommunales. In totaal is 68% van de grotere stukken grond in overheidshanden.
Volgens VLORO zijn de gemeenten het best geplaatst om de activering van al deze overheidsbezittingen te coördineren. Zij moeten daarvoor zo snel mogelijk hun register van onbebouwde percelen afwerken. Op dit ogenblik beschikken 157 van de 308 Vlaamse gemeenten nog niet over zo’n register. De meeste gemeentebesturen hebben momenteel nauwelijks zicht op hun eigen grondbezit, laat staan op dat van de overige overheidsinstellingen.
De voormelde cijfers over het overheidsbezit zijn gebaseerd op een steekproef bij 140 gemeenten en zijn slechts indicatief. Gemeentebesturen moeten hierin de komende maanden klaarheid scheppen. Zij mogen zich dan niet beperken tot een opsomming van het aantal hectares dat al dan niet bebouwd is, zoals nu in de meeste gemeentelijke structuurplannen is gebeurd. Het is belangrijk dat zij achterhalen welke overheidsinstantie over welk gronden beschikt.
Precies de talrijke ruime stukken bouwgrond die nog onbebouwd in handen zijn van uiteenlopende overheidsinstanties, vormen een uitstekende basis om een sociale woonpolitiek te voeren. Door deze gronden te activeren kunnen de gemeentebesturen zorgen voor een betaalbare woning voor alle Vlamingen, wat in het Vlaamse regeerakkoord een prioritaire beleidsdoelstelling vormde.
Deze doelstelling zullen zij niet bereiken door een heffing op onbebouwde percelen in te voeren. Deze heffingen zijn contraproductief en worden door de burgers louter als een ‘pestbelasting’ aanzien. Want ook dit is een opvallend gegeven dat uit de eerste analyse van de registers van onbebouwde percelen naar voor is gekomen: maar liefst 80% van de eigenaars van onbebouwde percelen zijn particulieren die slechts over een enkel perceel beschikken. Het gaat vaak om gezinnen die een stuk bouwgrond reserveren voor hun nakomelingen en zeker niet van plan zijn deze bouwgrond op de markt te brengen. De vzw VLORO eist dan ook dat de nieuwe gemeentebesturen deze heffingen zo snel mogelijk afschaffen.
De ontwikkeling van 3.750 hectare overheidsterreinen zal het aanbod aan woningen met 60.000 kunnen uitbreiden. Op die manier zullen de gemeenten wel degelijk de prijzen voor de verkoop van bouwgronden en woningen kunnen stabiliseren. Opvallend is ook dat circa 70% van de onbebouwde overheidsgronden langs een uitgeruste weg liggen. De ontwikkeling van deze gronden kan dus snel en goedkoop gebeuren. Hiervoor zijn geen ingrijpende infrastructuurwerken nodig.
Bijna al de stadsvernieuwingsprojecten die momenteel worden opgezet, omvatten een wooncomponent. Illustratieve voorbeelden zijn de woningbouwprojecten op het terrein van het voormalig Militair Hospitaal te Antwerpen en van de vroegere werkplaatsen van de NMBS te Leuven. Een andere constante is dat heel wat stadsvernieuwingsprojecten juist tot stand kunnen komen doordat overheden uitgestrekte gronden in de stadscentra ter beschikking hebben gesteld.
Het gaat daarbij niet uitsluitend om onbebouwde terreinen. Vaak gaat het ook om gebouwen die hun oorspronkelijke functie hebben verloren: kazernes die leegstaan door de recente hervormingen van leger, rijkswacht en politie, stadsfeestzalen die in onbruik zijn geraakt, in onbruik geraakte rangeerstations, oudere ziekenhuizen en schoolgebouwen die door de bouw van een nieuw fusiegebouw onbruikbaar zijn geworden. De voorbeelden zijn legio. De vele hectaren bebouwde gronden die zo extra voor wonen kunnen worden ingenomen, moeten bij de voormelde 3.750 hectare onbebouwde overheidsgronden worden geteld.
De vzw VLORO is gekant tegen initiatieven waarbij gemeenten aan verkavelaars die na moeizaam puzzelwerk een groter terrein tot ontwikkeling kunnen brengen, gaan opleggen dat zij 20 à 25% van hun terrein moeten afstaan aan sociale woningen. Op die manier zal het aanbod geenszins toenemen. Integendeel, een dergelijke voorafname zal private ontwikkelingen fors afremmen. Bovendien zullen de niet-sociale kavels daardoor gemiddeld 13% duurder worden.
De vzw VLORO is uitdrukkelijk voorstander van complementariteit tussen private en publieke woningbouwinitiatieven. De gemeenten mogen geen sociale woningen realiseren ten koste van private verkavelingen. Voor hun sociale woningen moeten zij integendeel maximaal met private verkavelaars samenwerken. Enkel dan zullen zij tegelijk voor meer woningen én voor meer sociale woningen kunnen zorgen.
Marc Dillen, Secretaris-generaal van de vzw VLORO
- Bouw & Wonen Partners:
