Net zoals alle andere producten en diensten kent ook de vastgoedsector een cyclische levensloop. Deze kan in een aantal fasen worden opgedeeld: alles begint met een piek waarbij zowel de prijs als het aantal transacties stijgen. In een 2de fase treedt er een correctie op waarbij het aantal transacties daalt. De prijs daarentegen blijft nog steeds stijgen. Een correctie wordt gevolgd door een daling waarbij zowel het aantal transacties als de prijs dalen. Tot slot treedt er een herstel op: het aantal transacties stijgt maar de prijs daalt nog licht. Wanneer deze cyclische levensloop wordt toegepast op de Belgische vastgoedmarkt, dan blijkt al snel dat deze enkele unieke specificiteiten vertoont. Zo is sinds 2009 het aantal transacties zo goed als stabiel gebleven, en ook de prijs evolueert matig. Voor 2013 kan er gesproken worden van een gematigde prijsstijging die zich net boven de inflatie bevindt. “De Belgische vastgoedmarkt laat zich niet makkelijk indelen in één van deze fasen: hij vertoont een atypisch gedrag dat doorheen de jaren wel als stabiel beschouwd kan worden!”, stelt Mathieu Verwilghen, general manager Century 21 Benelux.
Naast de traditionele beïnvloedende factoren zoals vraag en aanbod spelen echter nog een aantal andere elementen een belangrijke rol op de vastgoedmarkt. CENTURY 21 onderwierp de Belgische vastgoedmarkt aan een grondige analyse en bundelt hieronder de vijf voornaamste factoren.
- LeningscapaciteitDe mate waarin kandidaat-kopers het nodige kapitaal kunnen ontlenen is één van de belangrijkste beïnvloedende factoren. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat rentevoeten in hoge mate zowel de markt als de vastgoedprijzen beïnvloeden. Een (licht) stijgende rentevoet zal er bijvoorbeeld na enige tijd voor zorgen dat kandidaat-kopers minder budget zullen kunnen spenderen aan de aankoopprijs van hun droomwoning en dat ze bijgevolg noodgedwongen hun wensen moeten bijschaven.
Naast rentevoeten, die zich vandaag de dag op een historisch laag punt bevinden, speelt momenteel de continue strenge houding van financiële instellingen een grote rol op de vastgoedmarkt. Door deze strenge houding, waarbij grootbanken door de band een ontlening van maximaal 80% toestaan voor een eerste aankoop, krijgen steeds minder jonge of alleenstaande kandidaat-kopers toegang tot de vastgoedmarkt, wat tot gevolg heeft dat er steeds minder potentiële kandidaat-kopers zijn voor panden tussen €200.000 en €300 000. Mathieu Verwilghen voegt hieraan toe: “Deze factor heeft nog een belangrijk gevolg: kandidaat-kopers die wel over voldoende financiële middelen beschikken, hebben nu meer ruimte om te onderhandelen over de prijs.” - Energieprijzen en –certificatenEen woning dient vandaag niet enkel gezellig maar vooral ook energiezuinig te zijn. Om het energiepeil van een woning te bepalen, riep de overheid het energieprestatie-certificaat (EPC) in het leven: hoe lager de score, hoe energiezuiniger de woning! Niet onbelangrijk: bij de verkoop van een woning is dit certificaat verplicht. De gevolgen spreken voor zich: woningen met een hoge score vinden moeilijk kandidaat-kopers en zullen op termijn mogelijk aan een lagere vraagprijs worden aangeboden.
Naast de EPC-waarde beïnvloeden ook de verschillende wetgevingen en verplichtingen rond isolatie en renovatie de prijs van een woning. Daar waar we in het verleden graag ruim en groot woonden, is de trend vandaag om wat kleiner en compacter te gaan bouwen. Zo is passief wonen erg in trek terwijl grote, maar vaak slecht geïsoleerde villa’s uit de jaren ’60 minder geïnteresseerde kandidaat-kopers kunnen bekoren gezien de hoge verbouwingskosten die aan deze woningen gekoppeld zijn. Voldoende aanbod, maar minder vraag met een prijsdaling als mogelijk gevolg. - ConsumentenvertrouwenDe mate waarin consumenten vertrouwen hebben in de economische toekomst van ons land draagt ook zijn duit bij in het zakje. Bij een aanhoudend laag consumentenvertrouwen nemen kandidaat-kopers en kandidaat-verkopers een afwachtende houding aan. Na een ononderbroken positivisme sinds april 2013 is het Belgische consumentenvertrouwen er in maart 2014 voor het eerst opnieuw op achteruitgegaan. Ook in april 2014 ging het consumentenvertrouwen er licht op achteruit. “Een aanhoudend dalend consumentenvertrouwen kan op termijn leiden tot een sterk afwachtende houding die na enige tijd een daling van de prijzen en aantal transacties met zich meebrengt”, stelt Mathieu Verwilghen. “We merken daarnaast ook goed dat internationale gebeurtenissen het Belgische consumentenvertrouwen beïnvloeden. Denken we maar terug aan de bankencrisis die de Verenigde Staten in 2007 en 2008 kenden. Ook Belgische consumenten namen toen enige tijd een eerder afwachtende houding aan”.
- BeursklimaatDe vastgoedmarkt wordt ook beïnvloed door het beursklimaat. In tijden van beursmalaise kijken privé-investeerders al snel naar de vastgoedmarkt voor een alternatieve belegging en investeren ze in bakstenen. Dit komt hoofdzakelijk de tweede verblijf- en verhuurmarkt ten goede waarbij het merendeel van deze privé-investeerders belegt in kleine appartementsblokken of individuele eenheden zoals bijvoorbeeld service flats. Echter, de laatste tijd trekt de beurs opnieuw aan en richten privé-investeerders hun pijlen niet enkel meer op de vastgoedmarkt. “Beleggen op de beurs laat een spreiding van risico’s toe. Daarnaast spelen fiscale maatregelen zoals een mogelijke belasting op de verhuurmarkt en de stijgende belastingen op 2de verblijven een belangrijke rol. Zo zou een belasting op huurinkomsten bijvoorbeeld er enerzijds voor kunnen zorgen dat minder eigenaars bereid zijn om hun panden te verhuren en anderzijds dat er minder en minder kapitaalkrachtige consumenten zullen willen investeren in de verhuurmarkt. Dit omdat hun appeltje voor de dorst minder zal renderen”, aldus Mathieu Verwilghen. “Een lager aanbod op de verhuurmarkt, meer panden die te koop zullen worden aangeboden en dat in een klimaat waarbij steeds minder consumenten toegang krijgen tot de eigenaarsmarkt en noodgedwongen op de huurmarkt terecht komen. De gevolgen zouden ernstig kunnen zijn!”
- Economie & tewerkstellingTot slot mogen ook de economie en tewerkstellingsgraad niet vergeten worden wanneer beïnvloedende factoren onder de loep genomen worden. Niet geheel onverwacht leidt een slabakkende economie en een dalende tewerkstelling tot een hoger aanbod van panden op de markt, minder gegadigde kandidaat-kopers en een dalende prijs. “Recente cijfers tonen aan dat in 2013 het aantal werklozen met 13% steeg ten opzichte van 2012.
Voornamelijk de jongere en oudere leeftijdsgroepen worden steeds vaker getroffen door werkloosheid, wat de nodige gevolgen op de vastgoedmarkt met zich zal meebrengen. De toegang voor deze jongere kandidaat-kopers kan hierdoor sterk beperkt worden, daar waar de oudere leeftijdsgroep zich genoodzaakt kan zien om zijn grote woning te verkopen gezien de hoge onderhoudskosten die hieraan verbonden zijn”, aldus Mathieu Verwilghen.
“Elk van deze factoren speelt vandaag een rol in de prijsbepaling van de Belgische vastgoedmark”, concludeert Mathieu Verwilghen. “Zo merken we goed de invloed van de strengere houding van financiële instellingen, maar ook de werkloosheid en aantrekkende beurs mengen zich in het debat. Daarnaast valt ook op dat ten opzichte van enkele jaren geleden de energiecertificaten sterk aan belang winnen & hun stempel drukken op de prijs. Toch hoeven we niet meteen te vrezen voor een sterke prijsdaling of -stijging. De interesse in vastgoed is nog altijd zeer hoog in België en ook de prijzen swingen niet de pan uit. Onze vastgoedmarkt groeit elk jaar gestaag, bovendien kent hij een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod met de nodige aandacht voor duurzaam wonen. We kunnen gerust stellen dat de Belgische vastgoedmarkt reeds geruime tijd gezond evolueert en ook in de toekomst op dit elan verder zal gaan.”
