Winkelnieuwbouw trekt niet meer klanten

Winkelnieuwbouw in combinatie met uitbreiding van het winkelbestand in binnensteden trekt niet meer bezoekers en brengt de winkeliers niet meer geld in het laatje.

Esther Fleers concludeert in haar afstudeerscriptie van de TU Delft, afdeling real estate and housing van de faculteit bouwkunde, dat winkelnieuwbouw niet automatisch leidt tot grotere bezoekersaantallen.

Fleers deed onderzoek in onder meer Nijmegen, Breda en Amersfoort. De harde conclusies zijn, dat de bezoekersaantallen in binnensteden niet stijgen en dat de koopkrachtbinding niet wordt versterkt na opening van een nieuwbouwproject. Na de opening is geen sprake van verbetering in het bedrijfsresultaat van de winkeliers.
Dit in tegenstelling tot de gevestigde opvatting, dat nieuwbouw van winkels de binnenstad een impuls geeft. Bestuurders zien in het vernieuwen en uitbreiden van de winkelstand dé oplossing voor verouderde binnensteden. “Niet doen”, meent Fleers. Zij komt tot de conclusie, dat na opening van een nieuw centrumdeel de leegstand in het oude deel toeneemt en de concurrentie van nabijgelegen winkels groot blijft. “Blijkbaar zijn consumenten niet snel bereid hun koopgedrag te wijzigen”, is haar conclusie.
Als blijkt dat kwalitatieve verbetering nodig is om tegen concurrerende winkelgebieden op te boksen, zal dat moeten gebeuren zonder dat er meer winkels bij komen.

Saneren
Meer dan de helft van de winkels zijn filiaalbedrijven, stelt Fleers vast. Dat zou ten koste gaan van het onderscheidend vermogen van zowel het nieuwe project als de binnenstad als geheel.
Nieuwbouw van winkels in combinatie met uitbreiding is volgens Fleers geen goed idee. Gemeente, belegger en ondernemer hebben er zakelijk niets aan, alleen de projectontwikkelaar wordt er beter van.
Fleers beveelt aan de oude delen te saneren als nieuw wordt gebouwd. Gemeente en projectontwikkelaar samen zouden de kosten daarvan moeten dragen. Zo niet, dan worden de prijzen zo hoog dat de belegger zijn heil elders gaat zoeken.
Het onderzoek richtte zich op de Marikenstraat in Nijmegen, winkelcentrum De Barones in Breda en het prestigieuze Sint-Jorisplein in Amersfoort. Alleen in Nijmegen zijn de bezoekers positiever over de winkels gaan denken. In Breda bleef het oordeel gelijk en in Amersfoort, dikwijls genoemd als geslaagd voorbeeld van een nieuwbouwproject, bleef het oordeel over het winkelaanbod slecht.
Nieuwbouw heeft een onvoorspelbaar effect op de huurprijzen in de omgeving. In Nijmegen stegen de huren rondom het project minder dan gemiddeld, in Breda gemiddeld en in Amersfoort meer dan gemiddeld.