Verhaal planschade-vergoedingen niet toegestaan

De eis van een gemeente dat de projectontwikkelaar eventuele planschadeclaims voor zijn rekening neemt is niet toegestaan, ook niet als een wijziging van het bestemmingsplan nagenoeg uitsluitend plaatsvindt ten behoeve van de ontwikkelaar.

In zijn arrest van 2 mei 2003 heeft de Hoge Raad beslist dat het een gemeente niet is toegestaan om aan zijn planologische medewerking de voorwaarde te verbinden dat de projectontwikkelaar eventuele planschadeclaims voor zijn rekening neemt.

De Hoge Raad wijst er met nadruk op dat de gemeente een monopoliepositie heeft als het gaat om het vaststellen en wijzigen van bestemmingsplannen. De ontwikkelaar is dus altijd afhankelijk van de gemeente om zijn bouwplannen te kunnen realiseren.
De ontwikkelaar mag volgens de Hoge Raad niet aan de willekeur van het gemeentebestuur worden overgeleverd. Dit is nu wel het geval als het gaat om het verhaal van planschadeclaims in de vorm van een planschade-vergoedingsovereenkomst. In de opvatting van de Hoge Raad zijn planschade-vergoedingsovereenkomsten daarom niet toegestaan, zolang niet wettelijk is geregeld of en zo ja, in welke omvang planschadeclaims kunnen worden afgewenteld op de ontwikkelaar. Het arrest heeft tot gevolg dat reeds door de ontwikkelaar betaalde bijdragen aan de gemeente, van deze gemeente kunnen worden teruggevorderd.
De gemeente zou echter in die gevallen op haar beurt in beginsel de waarde van de door haar verrichte prestatie, te weten de wijziging van het bestemmingsplan, kunnen terug te vorderen bij de ontwikkelaar.
Als nog geen bijdrage door de ontwikkelaar is betaald, is het de vraag of de gemeente nog wel door die ontwikkelaar aan de overeenkomst tot bestemmingswijziging gehouden kan worden. Voor de toekomst zal de wetgever een oplossing moeten aanreiken.
Tot die tijd zou de oplossing wellicht gevonden kunnen worden in een afspraak tussen de gemeente en de ontwikkelaar, op grond waarvan de ontwikkelaar zich verbindt om eventuele schade van omwonenden rechtstreeks aan die omwonenden te vergoeden (op basis van de bestaande zelfstandige verplichting van die ontwikkelaar op grond van ongerechtvaardigde verrijking). Die aansprakelijkheid zou er dan er toe kunnen leiden dat de gemeente een planschade-claim van die omwonende kan afwijzen.