De bij Bouwunie, de Unie van het KMO-bouwbedrijf, aangesloten sleutel op de deurfirma’s hebben gisteren, in een rechtsreeks debat met Geert Bourgeois, gepleit om het wetsontwerp over koppelverkoop grondig te wijzigen. Het wetsontwerp is bedoeld om bouwheren vrij te laten kiezen met wie ze bouwen. Deze vrije keuze zou nu niet gegarandeerd zijn omdat de meerderheid van de bouwgronden die op de markt komen worden aangeboden met een verplichting om met een bepaalde aannemer te bouwen. Eén en ander zou ook grondschaarste en dus dure grondprijzen in de hand werken. De BOUWUNIE is het hier niet mee eens. Uit een recente studie van de Vlaamse Gemeenschap blijkt dat aannemers en projectontwikkelaars niet de grote grondbezitters zijn waarvoor ze afgeschilderd worden. De bouwgrond van de door de Vlaamse Gemeenschap gedefinieerde grootgrondbezitters is voor meer dan 40% in handen van de overheid en voor 20% in handen van particulieren. Slechts 6% is in handen van bouwbedrijven of projectontwikkelaars. Deze bouwbedrijven, vaak sleutel op de deurfirma’s, hebben er alle belang bij dat de bouwgrond snel op de markt komt. Zij willen immers de bouw van woningen realiseren, wat hun core business is en blijft. Het zijn daarentegen de overheden en particulieren die, vaak zelfs om speculatieve redenen, hun grond niet op de markt brengen. Daardoor zijn zij de grote oorzaak van de schaarste aan bouwgronden. Indien het aanbod aan bouwgronden zou stijgen, zou ook het nu aangevoelde probleem van de beperking van de vrije keuze snel verdwijnen. De BOUWUNIE dringt er bij de diverse overheden dan ook op aan om hun verantwoordelijkheid te nemen, aan grondbeleid te doen en de beschikbare bouwgronden op de markt te brengen. De sleutel op de deurfirma’s hebben anderzijds wel problemen met malafide projectontwikkelaars. Deze realiseren vaak projecten zonder veel aandacht voor de kwaliteitsgaranties ten aanzien van de consument. Vaak gaat het hier om niet geregistreerde ontwikkelaars die zich voor een korte tijd, met het doel snel winst te maken, op de bouwmarkt begeven. Om dit tegen te gaan stelt de BOUWUNIE voor het gezamenlijk aanbieden van bouwgronden en de bouw van een woning enkel mogelijk te maken voor geregistreerde aannemers.
Koppelverkoop is niet de oorzaak van het feit dat de bouwgrondprijzen de pan uit swingen. De toename van de koppelverkoop is eerder een gevolg van de prijsstijging. Het is de schaarste aan bouwgronden die voor de prijsstijging heeft gezorgd. Eén van de oorzaken van deze schaarste is te vinden bij het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en tal van omzendbrieven die quota voor het aantal nieuwbouwwoningen vastleggen. Deze quota, hoewel oorspronkelijk eerder richtinggevend bedoeld, werden door de diverse bevoegde administraties al gauw als zeer rigide grenzen gehanteerd. In de jaren ’90 heeft de BOUWUNIE al gewaarschuwd voor de fenomenen die nu zo fel bestreden moeten worden. De BOUWUNIE stelde toen al dat, bij gebreke aan een duidelijk grondbeleid, de in het RSV vooropgestelde bepalingen ontegensprekelijk tot speculatie, prijsstijgingen en krapte zou leiden. Ook het al jaren uitblijven van heel wat gemeentelijke structuurplannen en de bestaande milieureglementeringen (o.a. bodemsanering en bosdecreet) vormen knelpunten die de schaarste doen aanhouden.
Het wetsontwerp heeft tot doel het beweerde oligopolie van de grote bouwpromotors en aannemers te doorbreken. Maar dit is een verkeerd uitgangspunt. De woningbouw kent een sterk gefragmenteerde markt. De grootste bedrijven hebben slechts een marktaandeel van 1 à 2% en het aantal bedrijven is groot. Bouwfirma' s met gronden in portefeuille, brengen deze eerder snel op de markt. De gedane en zware investeringen moeten immers zo snel mogelijk renderen. Daarentegen stelt de BOUWUNIE vast dat vaak particulieren (al dan niet uit speculatieve overwegingen) bouwgronden in handen houden. Ook overheidsinstellingen (OCMW's, gemeenten...) soms wél om duidelijk speculatieve redenen, blokkeren de grondvoorraad. Het wetsontwerp viseert derhalve de verkeerde doelgroep.
De BOUWUNIE waarschuwt voor de perverse effecten van het wetsontwerp. In plaats van een daling mag men integendeel een fikse verhoging van de grondprijs verwachten, indien de aannemers die zelf een grondreserve opgebouwd hebben niet langer de zekerheid hebben dat de koper ook met hen zal bouwen. De bouwbedrijven zullen een deel van hun gederfde winst op het gebouw compenseren via een verhoging van de grondprijs. Een deel van de aannemingswinst dient immers ter financiering van de geïmmobiliseerde middelen in de gronden. Daarnaast creëert het wetsontwerp voor de verkoper – aannemer die de grond prefinanciert, een grote onzekerheid. Zal de koper zijn woning met de verkoper van de bouwgrond willen realiseren? Deze voorfinanciering en de grote onzekerheid heeft als nadeel dat de kost voor de kandidaat-koper zal toenemen want het ondernemingsrisico heeft een prijs, die de koper uiteindelijk betaalt.
Het wetsontwerp wil ook de vrije keuze van de consument waarborgen. Deze vrije keuze zou door koppelverkoop uitgeschakeld worden. Volgens de BOUWUNIE vormt de vrije keuze niet zozeer het probleem, maar wél de kwaliteit die de consument mag verwachten van een bouwproject. Uit een recente BOUWUNIE- enquête gehouden bij 200 algemene - en ruwbouwaannemers actief in de woningbouw blijkt dat de vraag van de consument naar een totaaloplossing stijgt. Mensen met nieuwbouwplannen die weinig kennis hebben van de bouwsector en/of weinig tijd hebben om zich veel met de bouw bezig te houden, vragen ernaar. Heel wat bouwers willen zekerheid op het vlak van de kostprijs, het uitzicht, de materialen en de timing van hun toekomstige woning. De sleutel-op-de-deur bedrijven zijn kwalitatief sterk geëvolueerd. Door hun specifieke manier van werken, hebben deze bedrijven een expertise opgebouwd waardoor zij net dié garanties kunnen bieden die klant vraagt. Het probleem zit hem wel in de kwaliteit. Kwaliteitsgaranties voor de consument kunnen slechts geboden worden wanneer vakmensen aan het werk zijn. En dit is vandaag niet altijd het geval. Klanten dreigen een ernstig nadeel te leiden wanneer zij in zee gaan met onvakkundige, zelfs malafide projectontwikkelaars. Die beschikken niet over de nodige ‘bouw’know-how en zijn erop gericht om zo snel mogelijk hoge winsten te maken. Dat gaat dan ten koste van de consument. Maar ook ten koste van de ganse bouwsector, die hierdoor in een negatief daglicht gezet wordt. Ook koppelverkoop heeft op die manier een slechte bijklank gekregen.
De BOUWUNIE heeft niet de bedoeling om het wetsontwerp volledig af te breken. Er zitten heel wat goede bedoelingen achter. Ook de BOUWUNIE vraagt dat de burger de mogelijkheid heeft om een betaalbaar stukje grond te kopen, om daarop de woning van zijn betaalbare dromen te realiseren. De BOUWUNIE is ervan overtuigd dat het verbieden van koppelverkoop geen oplossing biedt, en meent dat een aantal negatieve effecten, die het wetsontwerp viseert, enkel kunnen bestreden worden door de consument voldoende kwaliteitsgaranties te bieden en door een goed grondbeleid (d.i. het gericht op de markt brengen van bouwgronden aan betaalbare marktprijzen).
Meest gelezen
- Bouw & Wonen Partners:
