Samenwerking in de bouw: andere kijk zeker gewenst

In de bouw werken gespecialiseerde bedrijven samen in een keten. Werkvoorbereiding en afstemming zijn in hoge matebelangrijk voor het resultaat. Gebruikers zien dat heel anders. Door te kijken vanuit het perspectief van de gebruiker kunnen volgens Jeanet Hacquebord aanbieders zich optimaler organiseren.

Een bewoner is geïnteresseerd in het wonen, een bouwer of belegger in de woning. Een paar letters verschil, maar een grote kloof in beleving. Daardoor verloopt de communicatie tussen gebruikers en aanbieders vaak moeizaam.

Gebruikers zien vooral de inrichting en de indeling. Zij hebben geen zicht op de constructie. Pas als het dagelijks gebruik wordt gehinderd door gebreken of problemen verschuift ook de aandacht van de bewoner van wonen naar woning. Door zich te verplaatsen in de gebruikssituatie, kunnen aanbieders de communicatie vergemakkelijken. Zo kunnen zij beter rekening houden met gebruikerswensen. En beter samenwerken.
Een woning gaat tientallen jaren mee. Het productieproces duurt enkele jaren. De gebruiksduur is dus veel langer dan de productieduur. Voor de gebruikservaring maakt het nauwelijks uit wie op een bepaald moment eigenaar is, of producent was, van de grond, het casco of de installaties. Door erfpacht, appartementrechten, en financieringsconstructies raakt gebruik steeds meer losgekoppeld van eigendom. Een huurder heeft nagenoeg dezelfde gebruiksmogelijkheden als een eigenaar/bewoner.
Kijkend vanuit het perspectief van de bewoner, kunnen aanbieders ook de productie anders inrichten. Dat leidt tot twee veranderingen. Ten eerste verschuift het accent van de productie naar de gebruiksfase. Ten tweede neemt het belang van diensten toe.
Zo komt er meer aandacht voor hergebruik en onderhoud. Er komen producten voor speciale situaties, met tijdelijke huisvesting tijdens renovatie (Customizing), herbruikbare asielzoekerscentra (de Woonplaats), verplaatsbare woningen voor studenten (Duwo, Futura) en groot onderhoud zonder dat de bewoners de woning hoeven te verlaten (Van Ieperen).
Om het gebruiksgemak te vergroten bieden verhuurders diensten die afkomstig zijn uit het toerisme en de zorg, zoals schoonmaak, beveiliging, catering, inrichting en ‘short stay’ contracten.
Door bemiddeling bij persoonlijke dienstverlening en zorgverstrekking verdwijnen grenzen tussen bewoning en verzorging. Het aandeel van de servicekosten stijgt sneller dan de ‘kale’ huur. Maar deze diensten zijn niet beperkt tot de huurmarkt. Voor corporaties en vastgoedbeleggers is deze kijk normaal, voor bouwers nog niet. Samenwerking tussen dienstenaanbieders en verhuurders verloopt daarom gemakkelijker dan tussen dienstenaanbieders en ontwikkelaars of aannemers.
Redenerend vanuit het gebruik zijn functionele lagen te onderscheiden. Een mogelijke indeling is grond/ infrastructuur/ casco/ installaties/ afwerking/ inrichting/ diensten. Daarbij is het wel belangrijk ook op het dienstenniveau lagen te onderscheiden, namelijk woning-gerelateerde diensten (zoals garantie, onderhoud, hypotheek, opstalverzekering), wonen-gerelateerde diensten (zoals verhuizen, schoonmaak, beveiliging, tuininrichting) en bewoner-gerelateerde diensten (zoals thuiszorg, catering).

Vertrekpunt
Voor iedere laag gelden andere mechanismen voor productie, afstemming op consumentenwensen en prijsvorming. Ook levensduur, onderhoud en garantiemogelijkheden verschillen per laag. Daarom kunnen op iedere laag gespecialiseerde bedrijven actief zijn. Per project kan een andere taakverdeling ontstaan.
Zo is het in sommige landen gebruikelijk dat grond bouwrijp maken, infrastructuur aanleggen en woningen bouwen als totaalproject door dezelfde aannemer wordt uitgevoerd. In Nederland zijn die taken meestal gescheiden. Maar veel bedrijven zijn wel op meer lagen actief. Dat kan de samenwerking compliceren.
Consumentgerichtheid neemt de gebruiksfase als vertrekpunt. Productie en onderhoud kunnen naadloos in elkaar overgaan. Om de gebruiker tegemoet te komen bieden aanbieders steeds meer woning- en wonen-gerelateerde diensten. Zij vallen de consument zo weinig mogelijk lastig met de onderste functionele lagen. Dat betekent niet dat de knelpunten daar zijn verdwenen. Grondbeleid is nog steeds een complicerende factor. En het aantal opleverfouten daalt nog niet.
Vooral de samenwerking op het grensvlak tussen lagen is lastig. Daarom wordt bijvoorbeeld druk geëxperimenteerd met aansturing van de installateur. Soms werkt de installateur in opdracht van de (ruwbouw)aannemer, soms wordt een installatie direct aan de opdrachtgever geleverd, of werkt de installateur voor een afbouwbedrijf. In ieder project kan de samenwerking anders worden ingericht.

Initiatief
De aansluiting tussen de lagen en de afstemming van werk, commercie, logistiek en aansprakelijkheid blijven maatwerk. Iedereen kan het initiatief nemen om de samenwerking vorm te geven.
Het is niet meer bij voorbaat duidelijk wie regisseur of hoofdaannemer wordt. Onderhoudsbedrijven zoals Van Ieperen en Van Wijk bedienen corporaties zonder tussenkomst van een aannemer, tot volle tevredenheid van de bewoners. Samenwerking kan dus ook zonder bouwbedrijf in de rol van hoofdaannemer.