Overheid schuld aan hogere bouwgrondprijzen

De cijfers die Stadim zopas heeft bekendgemaakt, tonen aan dat de bouwgrondprijzen vorig jaar fors zijn gestegen. Om een verdere stijging tegen te gaan bestaat volgens de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) slechts een remedie: meer bouwgronden op de markt brengen. Diverse overheden samen bezitten in Vlaanderen circa 300.000 onbebouwde bouwpercelen. Die moeten ze sneller op de markt brengen. Tegelijk moeten de gemeentebesturen versneld 86.000 onbebouwde percelen in woonuitbreidingsgebied laten ontwikkelen door private firma’s. Die weten van aanpakken: doorgaans is op een jaar tijd een derde van hun voorraad aan bouwpercelen verkocht. Maar de VCB vreest dat gemeenten voor de verkiezingen geen initiatief meer nemen om nog bouwgronden te activeren.

Op korte termijn kunnen de bouwgrondprijzen alleen maar worden bedwongen als de overheid versneld haar eigen enorme voorraad activeert en de woonuitbreidingsgebieden laat aansnijden.

Volgens de atlas van de woonuitbreidingsgebieden die Vlaams minister van ruimtelijke ordening Dirk Van Mechelen vorig jaar heeft opgesteld, kunnen op korte termijn maar liefst 5.000 ha bouwrijp worden gemaakt. Het gaat per definitie om gebieden die dicht bij bestaande woonkernen aanleunen en een goede ruimtelijke ordening geenszins in het gedrang brengen. Deze 5.000 ha kunnen voor 86.000 nieuwe woningen zorgen.

Voor de meeste van deze gebieden moeten de gemeentebesturen nog ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) opstellen. Maar de nakende gemeenteraadsverkiezingen dreigen dit beslissingsproces sterk te vertragen. De VCB vreest dat heel wat gemeentebesturen de opmaak van RUP’s nu gaan stilleggen en de uitwerking ervan aan de volgende bewindsploeg zullen overlaten. Daardoor zal het tekort aan bouwgronden weer oplopen en het potentieel aan bouwgronden afnemen.

Vlaanderen telt circa 600.000 onbebouwde percelen. Meer dan de helft hiervan is in handen van de overheidssector in al haar geledingen (federale en regionale overheden, lokale besturen, huisvestingsmaatschappijen enz.). Maar deze publieke eigenaars brengen op jaarbasis slechts een onbeduidende fractie van hun voorraad aan bouwgronden op de markt. Alhoewel de overheid de grootste bezitter van bouwgronden is, komt zij ver achteraan in de rij van diegenen die bouwgronden activeren.

Toch overheerst in de media de idee dat niet de overheid en de gemeenten met hun aarzelend stedenbouwbeleid de bouwgrondprijzen doen stijgen maar wel de sleutelopdedeurbedrijven. Vooral de woningbouwers die samen met een woning bouwgrond aanbieden, worden met de vinger gewezen. Spijtig genoeg heeft ook het onderzoeksbureau Stadim zich in zijn recente analyse door deze verkeerde perceptie laten leiden.

In werkelijkheid is de impact van de sleutelopdedeurbedrijven op de bouwgrondprijzen uitermate gering. De belangrijkste aanbieders van bouwgronden zijn particulieren en familieleden. Dat blijkt telkens weer uit de enquêtes die de VCB om de zes maanden van ongeveer 6.000 bouwers en kandidaat-bouwers afneemt. Bovendien bouwen de sleutelopdedeurbedrijven hun woningen grotendeels op gronden die hun klanten zelf inbrengen. Slechts een kleine minderheid van de nieuwe woningen wordt opgetrokken via een gecombineerd aanbod van woning met bouwgrond. Sleutelopdedeurfirma’s zijn dus geenszins in staat via deze formule de bouwgrondprijzen de hoogte in te jagen, in tegenstelling tot wat Stadim heeft beweerd.

Dat doorgaans een andere perceptie bestaat, heeft te maken met het feit dat de sleutelopdeurbedrijven er alles aan doen om hun bouwgronden te activeren. Deze bouwbedrijven bezitten amper 6% van het totaal aantal bouwgronden in Vlaanderen maar zorgen op basis van dit relatief beperkte bezit wel voor 20% van het aantal bouwpercelen dat jaarlijks wordt aangeboden. Zij leveren dus veruit de grootste inspanningen om hun bouwgronden op de markt te brengen, meer dan particulieren en stukken meer dan de overheid.

De sleutelopdedeursector vormt een sterk groeiende deelsector van de Vlaamse woningbouw en zorgt nu voor bijna de helft van de nieuwe eengezinswoningen in Vlaanderen. Hun affiches en advertenties zijn prominent aanwezig in de media. Juist door hun actieve ontwikkelings- en promotiepolitiek zorgen zij ervoor dat het nog onbebouwde potentieel aan bouwgronden maximaal op de markt komt. Zo verruimen zij de bouwmarkt. Vorig jaar is het aantal vergunningen voor eengezinswoningen met 11% toegenomen en het aantal verkopen van bouwgronden met 8%. Dat sleutelopdedeurbedrijven een kunstmatige bouwgrondschaarste zouden in stand houden, is dus een mythe die nergens op rust.

De Vlaamse woningbouwers doen er alles aan om slapende bouwgronden aan te kopen, in grotere compactere verkavelingen onder te brengen en dan zo snel mogelijk op de markt te brengen. Op die manier dragen zij ertoe bij dat het aandeel woningeigenaars in Vlaanderen verder kan stijgen. Als zij geen nieuwe bouwgronden meer kunnen aankopen, zullen zij binnen een tweetal jaar volledig moeten stoppen met het aanbieden van woningen en gronden.

Dan zal pas echt een schaarste aan bouwgronden ontstaan, zal het aantal bouwgrondverkopen fors verminderen en het aantal vergunningen voor nieuwe woningen weer sterk dalen. De gemeentebesturen hebben de stedenbouwkundige instrumenten in handen om dit voor de woningbouw nefaste scenario te vermijden. De VCB dringt erop aan dat zij aan het einde van hun legislatuur onbebouwde gronden voor bebouwing blijven openstellen.