Vraag naar kantoren omhoog met hoofdrol voor Amsterdam
De verhoogde vraag naar kantoren in Nederland had vorig jaar tot resultaat dat op de vrije markt – eigenbouw niet meegerekend – circa 1,16 miljoen m² kantoorruimte werd verhuurd en verkocht. Dat de vraag naar kantoren zich gunstig ontwikkelde, kwam onder meer doordat het herstel van de economie doorzette. Daarnaast speelde een rol dat als gevolg van veranderde kwaliteitseisen meer bedrijven ertoe overgingen hun bestaande huisvesting te verwisselen voor hoogwaardige kantoorruimte, veelal in combinatie met een betere bereikbaarheid per openbaar vervoer en meer voorzieningen. Behalve de totale afzet van kantoren steeg ook het aantal gerealiseerde huur- en kooptransacties. Ook het feit dat vorig jaar nogal wat grote transacties tot stand kwamen, droeg bij aan de verhoogde opname.Hoewel de markt in zijn totaliteit een positief beeld opleverde, waren er geografisch gezien wel duidelijk tegengestelde tendensen waarneembaar. Wat daarbij opviel was dat met name de noordelijke provincies van ons land met een afnemende vraag werden geconfronteerd, terwijl in de Randstad de vraag naar kantoren sterk verbeterde. Overigens kon in de Randstad de grotere vraag naar kantoorruimte vooral op het conto van Amsterdam worden geschreven. In de hoofdstad steeg de afzet van kantoorruimte met 70% tot 383.000 m². Ook in Utrecht werd meer verhuurd dan het jaar ervoor. Daar stond echter tegenover dat in de stad Den Haag de kantorenmarkt genoegen moest nemen met een bescheiden opname, die zelfs ver onder het niveau van 2015 lag. De lagere afzet in Den Haag hield verband met een gebrek aan vraag van de overheid en het nagenoeg ontbreken van grote verhuurtransacties. De overheid was trouwens vorig jaar sowieso weinig actief op de verhuurmarkt. De vraag naar kantoorruimte in Nederland werd in hoofdzaak bepaald door de zakelijke dienstverlening, handel en industrie, en de automatiseringsbranche.
Doordat vorig jaar de vraag naar kantoorruimte vooral in de vier grote steden plaatsvond, nam de Randstad ongeveer 80% van het gerealiseerde transactievolume voor zijn rekening. Maar ondanks de grotere vraag naar kantoorruimte kwamen de huurprijzen niet of nauwelijks van hun plaats. Een van de weinige uitzonderingen was Amsterdam. Op enkele locaties in de hoofdstad, waaronder het centrum en de Zuidas, stegen de huurprijzen met minimaal 5% tot maximaal 15%.
Aanbod verder omlaag door veel onttrekkingen
De grotere afzet van kantoorruimte was niet de enige factor die de markt in 2016 positief stemde. Aan de aanbodzijde deed zich namelijk een flinke daling voor met als gevolg dat ultimo 2016 circa 7,75 miljoen m² te huur of te koop stond, ofwel 15,9% van de totale kantorenvoorraad in Nederland. Ter vergelijking: eind 2015 bedroeg het aanbod ongeveer 8,47 miljoen m², wat toen overeenkwam met een leegstandspercentage van 17,1%. Niet alleen ging vorig jaar het totale aanbod omlaag, ook het structurele aanbod gaf een daling te zien, namelijk van 4,4 miljoen m² naar 4,2 miljoen m². Dat het aanbod in 2016 daalde, was behalve aan de grote vraag vooral te danken aan het flinke aantal onttrekkingen aan de voorraad. In totaal werd het afgelopen jaar ongeveer 1,08 miljoen m² kantoorruimte onttrokken. Daarvan had driekwart betrekking op het transformeren van leegstaande kantoren naar woningen. Verder werd 224.000 m² gesloopt. In bijna alle gevallen ging het om verouderde kantoren.De meest in het oog springende dalingen van het aanbod deden zich voor in Amsterdam, Amstelveen, Breda, Den Haag, Dordrecht, Eindhoven, Hoofddorp en Rotterdam. In Amsterdam profiteerden in het bijzonder het centrum en de westelijke tuinsteden van die ontwikkeling. In het centrum was de daling van het aanbod zo groot dat door makelaars zelfs van een tekort aan kantoorruimte werd gesproken. Het was bovendien opmerkelijk dat op de populaire Zuidas het aanbod nauwelijks veranderde, terwijl daar wel veel vierkante meters werden verhuurd. Dat kwam onder meer doordat op risico werd begonnen met de bouw van kantoren. Er waren trouwens ook nogal wat gemeenten in Nederland die het afgelopen jaar met een toename van de leegstand werden geconfronteerd. Die situatie deed zich onder meer voor in Arnhem, Gorinchem, Groningen, Meppel, Roermond en Roosendaal.
NVM Business verwacht dat in 2017 de leegstand verder zal dalen en dat veel verouderde kantoren worden getransformeerd dan wel gesloopt. Vooral de verplichting dat alle kantoorgebouwen in 2023 minimaal energielabel C moeten hebben, is hierbij van betekenis.
Meer kantoorbeleggingen
Aanleiding voor de positieve stemming op de kantorenmarkt was ook het feit dat in 2016 aanzienlijk meer in kantoren werd belegd dan het jaar ervoor. De grotere vraag van beleggers naar kantoren werd voor een belangrijk deel gevoed door de lage rentestand en de ruime beschikbaarheid van kapitaal. Uitgaande van de beschikbare gegevens over aan- en verkopen en zonder rekening te houden met aandelentransacties en financieringen kochten beleggers voor bijna € 4 miljard kantoorgebouwen. Een jaar eerder bedroegen de investeringen in dit segment van de commerciële gebouwenmarkt circa € 3 miljard. Kantoren vormden in 2016 de belangrijkste beleggingscategorie, want van het totale volume dat in commercieel vastgoed werd belegd, had bijna 60% betrekking op kantoorgebouwen.In geografische zin lag het zwaartepunt van de investeringen in kantoren in de Randstad. De drie westelijke provincies waren tezamen goed voor zo’n 85% van het totale bedrag dat beleggers vorig jaar in kantoren staken. Daarbij was – net als in andere jaren overigens – een belangrijke rol weggelegd voor de stad Amsterdam. In lijn met voorgaande jaren waren buitenlandse beleggers de meest actieve kopers, hoewel Nederlandse beleggers ook aardig van zich deden spreken. Zo kocht bijvoorbeeld een grote Nederlandse verzekeringsmaatschappij een omvangrijke kantorenportefeuille met voornamelijk gebouwen op stationslocaties. Opvallend was dat de meeste beleggers vooral interesse hadden in de wat groter kantoorgebouwen, dat wil zeggen kantoren met een oppervlakte van minimaal 10.000 m².
De grote vraag van beleggers naar kantoren leidde ertoe dat de prijzen van eersteklas gebouwen op goede locaties vorig jaar flink omhoog gingen. De beste locaties in de Randstad profiteerden het meest van deze prijsstijging. Op de beste locaties stegen de prijzen met bijna 25%. Overigens verwachten makelaars dat de rendementen inmiddels hun bodem hebben bereikt en dat dientengevolge de prijzen niet verder zullen stijgen.
