Degene met grondposities op potentiële bouwlokaties hebben een machtspositie ten opzichte van de gemeente.
Van Erk projecten uit Bergambacht houdt de gemeente Sliedrecht al bijna tien jaar aan het lijntje bij de ontwikkeling van de Vinex-locatie Baanhoek-West. De ontwikkelaar eist meer geld voor zijn grond of een monopoliepositie.
Sliedrecht besloot te reageren op de brief van de enquêtecommissie bouwnijverheid waarin gemeenten werd gevraagd zich te melden als zij concurrentiebeperkende combinaties tegenover zich vinden. Naast Sliedrecht, meldden ook Goirle, Heumen, Son en Breugel en Zuthpen zich bij de commissie.
Bijna de helft van alle 167 Vinex-gemeenten vond marktpartijen tegenover zich die gronden hadden verworven op de grootschalige uitleglocaties. Vooral de grote ontwikkelaars hebben veel grond in eigendom. Vooral de namen Wilma, BAM, Bouwfonds, Dura Vermeer Mabon, Heijmans en Volker Wessels komen vaak voor.
Meestal komen gemeente en ontwikkelaars tot overeenstemming via een bouwclaimmodel. In principe was daarmee de concurrentie voor een belangrijk deel uitgesloten, want de ontwikkelaar met de grondposities was duidelijk in het voordeel. Inmiddels is ruim de helft van de geplande halfmiljoen huizen gerealiseerd.
Op sommige lokaties verlopen de onderhandelingen echter stroef omdat ontwikkelaar en gemeente het niet eens kunnen worden over de voorwaarden. IJburg in Amsterdam is daar een bekend voorbeeld van. De problemen in Sliedrecht laten zien hoe een gemeente in de tang komt te zitten als een ontwikkelaar de grond in handen heeft.
Onteigening
De onderhandelingen in Sliedrecht lopen al bijna een decennium. De huizen zouden eind jaren negentig worden opgeleverd. Directeur van de sector ruimte van de gemeente J. Klein denkt nu dat 2005 een realistischer termijn is voor de bouw van de eerste woningen.
De gemeente heeft zeer recent besloten advies te vragen aan de Taskforce woningbouw Drechtsteden om de problemen rond de ontwikkeling van Baanhoek te doorbreken. Op basis van daarvan zullen de partijen binnenkort weer om de tafel gaan zitten.
“Onteigening is het ultieme middel om de ontwikkelaar te dwingen, maar we zijn nog steeds ‘on speaking terms’ en dan hoop je er toch op een andere manier uit te komen”, licht Klein toe.
De grote struikelblokken zijn de financiën, de wens van de gemeente om meer ontwikkelaars toe te laten en de particuliere kavels. Klein geeft aan dat de hele zaak inmiddels erg gevoelig ligt. “We willen een transparant geheel en voorkomen dat een partij te veel in zijn eigen zak stopt.”
In het rapport van de enquêtecommissie is terug te vinden dat Van Erk slechts één landelijke aannemer bij de bouw wenst in te schakelen. Navraag bij de gemeente leert dat de ontwikkelaar daarbij zichzelf op het oog heeft. Sliedrecht wil ook graag eenderde van de grond in vrije kavels aan particulieren uitgeven. De ontwikkelaar voelt daar ook wel voor, maar wil dan wel de garantie dat hij ook mag bouwen en daar is de gemeente het niet mee eens. Een ander punt van discussie is de hoogte van de grondprijs in een bouwclaimmodel en wie daarbij de lokatie bouwrijp mag opleveren.
Stroef
Van Erk heeft begin jaren negentig op grote schaal gronden aangekocht, waaronder het grootste deel van Baanhoek. Tijdens de onderhandelingen wekte de ontwikkelaar de indruk geen haast te hebben met de ontwikkeling omdat hij nog voldoende werk had op andere locaties en stelde extreem hoge eisen aan de vergoeding van de grondprijs. De gemeente, die wel graag snel had willen bouwen, trok aan het kortste eind.
“Wij houden vast aan meer concurrentie”, aldus Klein. “Kopers moeten toch wat te kiezen hebben.” Toch heeft de gemeente de onderhandelingen tot nu toe niet op de spits willen drijven omdat zij bang is dat anders de kwaliteit van het plan onder druk komt te staan. “Door via contracten een ontwikkelaar te dwingen loop je het risico genoegen te moeten nemen met een 6- in plaats van een 8.”
- Bouw & Wonen Partners:
