De weinig intensieve bebouwing op bedrijventerreinen in Nederland komt vooral door het gebrek aan inzicht in de kosten van stapelen of verdiept bouwen. Zodra dat inzicht er wel is, zal duidelijk worden dat een intensiever gebruik van de ruimte helemaal niet zo veel meer hoeft te kosten terwijl de ruimtewinst groot kan zijn.
Deze conclusie wordt getrokken in het rapport ‘De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen’, dat gisteren officieel werd gepresenteerd. De initiatiefnemers voor dit onderzoek zijn Dura Vermeer Vastgoed, stedenbouwkundig bureau Inbo, projectontwikkelaar Mainland, kenniscentrum Habiforum en de provincies Zuid-Holland en Gelderland.
Om een zo’n reëel mogelijk beeld van de kosten te krijgen, hebben de onderzoekers 24 modellen geanalyseerd, waarbij ze telkens uitgingen van een grondprijs van 100 euro en drie verschillende bedrijvencomplexen van 1000, 4000 en 10.000 vierkante meter. Ze hebben op papier geschakeld, gestapeld, onderkelderd, met infrastructuur op het tweede maaiveld of ondergronds. Hieruit blijkt dat het in energiekosten weinig uitmaakt of men stapelt of traditioneel bouwt. Op de bouwkosten en grondbesparing daarentegen heeft het wel grote invloed.
Kort samengevat kan worden gesteld dat hoe groter het complex wordt, hoe gunstiger de mogelijkheden tot meervoudig ruimtegebruik uitpakken. Bij kleinere complexen zijn de bouwkosten altijd hoger.
Strikt genomen geldt de grondprijs als bepalende factor voor het besluit tot stapelen dan wel onderkelderen. Hoe hoger de grondprijs ligt, hoe noodzakelijker het wordt te stapelen of ondergronds te gaan, zodat minder grond hoeft te worden aangekocht.
Als gemeenten nog veel grond in eigendom hadden, zou de oplossing wellicht voor de hand liggen. De grondprijzen flink opschroeven. Maar de meeste grond is niet meer in handen van de gemeenten.
Tot nog toe bestond er geen inzicht in de werkelijke kostenelementen van meervoudig ruimtegebruik bedrijfsgebouwen. L.G. de Klerk van de provincie Zuid-Holland ondervindt dit regelmatig bij zijn lezingen over intensief ruimtegebruik. “Als ik een voordracht houd over intensief ruimtegebruik, kom ik nooit verder dan de derde dia. We blijven dan steken bij de vraag: wat kost dat nou?”
De initiatiefnemers hebben in hun onderzoek niet zomaar gerekend, verklaarde drs. J. van Antwerpen van kenniscentrum Inbo. “We hebben goede kengetallen gebruikt waardoor we harde uitspraken kunnen doen”.
Hoewel het onderzoek in dat opzicht representatief mag worden genoemd, zijn de initiators zich bewust slechts het topje van de ijsberg te hebben belicht. De materie is immers veel complexer. Mr. C. Busscher van Dura Vermeer: “Het gaat om een enorm samenstel van factoren. De invloed van meervoudig ruimtegebruik op de productiekosten zijn niet onderzocht. Evenmin als de grillige markt. Het goede van dit rapport is dat overheden en projectontwikkelaars niet meer als twee onbegrepen eenheden tegenover elkaar zitten, maar zich samen hebben gebogen over het meervoudig ruimtegebruik en elkaars taal spreken.”
Meest gelezen
- Bouw & Wonen Partners:
