NL: Huurprijs aan banden

Het gros van de huurders krijgt per 1 juli weer te maken met een huurverhoging. Huisbazen mogen niet zo maar in het wilde weg een verhoging opleggen. Daarvoor gelden strikte percentages. En voor 1 mei moeten ze hun plannen bekend maken.

Het rondje huurverhogingen zit er weer aan te komen. Per 1 juli moeten veel huurders er aan geloven. Daarvoor moeten de huisbazen wel uiterlijk voor 1 mei laten weten met welke percentage zij de huur willen laten stijgen. Dat kan uiteenlopen van 2,7 tot maximaal 4,7 procent. Voor huizen met (lage) huren onder of gelijk met 167,32 euro mag een verhuurder maximaal niet meer dan 13,61 euro per maand vragen.

Bij de verhoging draait alles min of meer om de maximaal toegestane huur per woning. Deze huurprijs is afhankelijk van de score die een woning aan kwaliteitspunten boekt volgens een vaste puntentellingslijst. Bij een bepaald aantal punten behoort dan een maximale huurprijs.

Enkele voorbeelden: 40 punten levert een maximale huur op van 161,41 euro, 50 punten is 201,75 euro, 60 punten is 242,11 euro, 100 punten is 411,40 euro, 120 punten is 500 euro en 130 punten is 544,30 euro.

De huurverhoging gaat gepaard met een ingewikkeld stelsel aan berekeningen. Daarbij komt om de hoek kijken dat er dit jaar tal van zaken in het huurbeleid is veranderd. Zo moeten verhuurders de maximale verhoging per woning afhankelijk stellen van de hoogte van de huidige huur. Daarvoor gelden de volgende maxima:

2,7 procent (inflatiepercentage) voor een huur van 70 procent of meer van de maximaal toegestane huur;

3,7 procent (inflatie + 1%) voor een huur tussen 60 en 70 procent van de maximaal toegestane huur;

4,2 procent (inflatie + 1,5%) voor een huur tussen 50 en 60 procent van de maximaal toegestane huur;

4,7 procent (inflatie + 2%) voor een huur lager dan 50 procent van de maximaal toegestane huur;

13,61 euro voor een huur lager dan 50 procent van de maximaal toegestane huur en lager dan de minimale normhuur volgens de Huursubsidiewet (per 1 juli €167,32).

Verhuurders die de huur met een hoger percentage willen optrekken dan de maximaal toegestane percentages of het vaste bedrag, zijn in overtreding. Zodra een huurder dit tegenkomt, kan hij tegen de verhoging bezwaar aantekenen bij de verhuurder.

Dat is ook mogelijk als een huisbaas 'ongemotiveerd' een hoger percentage berekent dan 2,7 procent. De verhuurder is namelijk verplicht bij een aangezegde verhoging die boven dit percentage uitgaat, twee formulieren mee te sturen. Eén exemplaar met de puntentelling van de woning en een formulier met een toelichting op het onderhouds- en huurprijsbeleid van de verhuurder.

Huurders die al de maximaal toegestane huur al betalen, blijven gevrijwaard van een verhoging. Hun huur blijft ook in 2003 en 2004 bevroren.

Als extra beperking in het verhogingscircus geldt voor woningcorporaties dat zij met de totale stijging van alle huren per 1 juli niet hoger mogen uitkomen dan op 3,1 procent. Huurverhogingen buiten de jaarlijkse verhoging om, tellen hiervoor niet mee. De regeling geldt niet voor particuliere verhuurders.

Een belangrijke wijziging in het huurbeleid is dit jaar ook dat de kwaliteitsafrek voor oudere huizen, waardoor de huur lager kan uitvallen, verdwijnt. Dat gebeurt stapsgewijs. Per 1 juli van dit jaar levert dat huurders nog een aftrek van maximaal 20 punten (was 30) op. Volgend jaar is dat 10 punten en per 1 juli 2004 niets meer.

Huizen die minstens zes jaar oud zijn komen voor de verouderingsaftrek in aanmerking. Vervolgens is de puntenaftrek 0,4 per (maximaal dit jaar 20). Een woning van 51 jaar levert dus een aftrek op van 18 punten ([51-6]x0,4).

Heeft de huisbaas tussentijds de woning een grootonderhoud gegeven of de woning verbeterd, dan valt het aantal aftrekpunten lager uit. De huisbaas mag dan het aantal aftrekpunten verminderen met 0,2 voor elke 454 euro die hij in onderhoud of verbetering heeft geïnvesteerd. De onderhouds- of verbeteringsinvestering moet in totaal minimaal 2269 euro per keer zijn geweest. Ook mag dit karwei niet voor 1970 zijn uitgevoerd.

Heeft nu een verhuurder in een huis van 51 jaar een investering gedaan van 6810 euro, dan levert dat op de ouderdomsaftrek van 18 punten een vermindering op van 3 punten ([€6810,-:€454,-]x0,2).

Door minder aftrekpunten stijgt de maximaal toegestane huur voor een woning.

De Nederlandse Woonbond heeft veel informatie over de huurverhoging verzameld in het tijdschrift 'Huurwijzer' (nummer 1/2002). Onder meer is hierin opgenomen een tabel met de maximale huur die behoort bij het aantal punten dat een woning scoort is. Ook de puntentellingslijst staat erin afgedrukt. Het blad is telefonisch bij de bond te bestellen: 020-551.77.00. Via internet: www.woonbond.nl

Vastgoed Belang geeft de handzame 'Almanak voor de huur en verhuur van vastgoed' (uitgave 2002/2003) uit. Door de overzichtelijke ordening van de informatie is dit boek een handig naslagwerk. Ook in deze uitgave staat de tabel met maximale huren en de lijst met puntenscores. Het boek kost 27 euro en is te bestellen bij Vastgoed Belang, tel. 070-302.80.80. Schriftelijk: Zeestraat 10, 2518 Ad Den Haag.