Maakt perfecte storm in Vlaams-Brabant wonen onbetaalbaar?

De provincie Vlaams-Brabant finaliseert momenteel zijn provinciaal ruimtelijk beleidsplan. Volgens Embuild Vlaanderen houdt dat een drastische beperking in van de voorziene ruimte voor wonen, zonder voldoende en valabele alternatieven te voorzien.

Bovendien is Vlaams-Brabant nu al de duurste provincie voor huizen en flats. Ook neemt het aantal huishoudens de komende jaren er aanzienlijk toe. Intussen duiken er steeds vaker lokale belastingreglementen op in de randgemeenten van Brussel en Leuven, die bijkomende wooneenheden zoals appartementen duurder maken. Embuild Vlaanderen schuift daarom parallellisme naar voren als leidraad. Daarbij is het cruciaal dat kwaliteitsvolle verdichting het beperken van voorziene ruimte voor wonen elders, voorafgaat. Enkel dan ga je nog meer prijsstijgingen tegen en vrijwaar je de kwaliteit voor huishoudens.

Momenteel is op Vlaams niveau het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) nog niet van kracht. Bovendien is er voor het BRV enkel een globale strategische visie bekend. Intussen zit het provinciaal ruimtelijk beleidsplan van Vlaams-Brabant wel al in een laatste fase. Daarbij kiest het provinciebestuur de vlucht vooruit. De ruimte voor wonen buiten grote kernen en steden wordt concreet en drastisch beperkt. Zonder dat er een even concrete doelstelling wordt opgelegd aan stedelijke centra en kernen om voldoende en valabele alternatieven te voorzien voor de vele extra huishoudens in de komende jaren. Ook valt dit provinciaal beleidsplan niet te rijmen met de lokale belastingsreglementen op bijkomende meergezinswoningen zoals in Halle, Boutersem en Oud-Heverlee. Niet alleen doorkruist het provinciaal plan de gemeentelijke bevoegdheden, ook brengt het bijkomende administratieve complexiteit en juridische onduidelijkheid met zich mee voor kandidaat-(ver)bouwers.

“Naast ruimtelijke beleidsplannen op verschillende beleidsniveaus voeren gemeenten in de rand van Brussel en Leuven lokale belastingreglementen in, die meer verdichting net belemmeren en duurder maken. Embuild Vlaanderen breekt daarom een lans voor een overkoepelend monitoring comité rond betaalbaar wonen om het overzicht te bewaren en om met multidisciplinaire aanbevelingen tijdig te kunnen bijsturen”, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen.

Onderstaande afbeelding geeft weer welke woongebieden en woonuitbreidingsgebieden (WUG’s) binnen en buiten grote kernen liggen. De woongebieden in groen zijn daardoor substantieel onderhevig aan drastische beperkingen op wonen.

Embuild Vlaanderen schat dat afhankelijk van de afbakening van de kernen 4.000 tot 6.000 hectare aan woongebied wordt getroffen, terwijl er 8.000 hectare aan beschikbare bouwgrond rest in Vlaams-Brabant. Je vindt heel wat groene gebieden in gemeenten zoals Glabbeek, Kortenaken, Galmaarden, Pepingen, Sint-Pieters-Leeuw enz. Met name in landelijke dorpskernen en in woonzones buiten kernen kunnen er geen bijkomende woningen meer gerealiseerd worden zonder de uitdrukkelijke goedkeuring van de gemeenteraad en geldt er de facto een verkavelingsstop. Meergezinswoningen zoals appartementsgebouwen en de opdeling van eengezinswoningen zijn er niet toegelaten. De beperking van het woonaanbod wordt uitdrukkelijk aanbevolen. Met een uitzondering voor WUG’s waar 50% aan sociale woningbouw wordt voorzien. Die beperkingen in bestaande woonzones met bestaande wegen en nutsvoorzieningen, kan in de toekomst leiden tot de onderbenutting van deze infrastructuur die openbare investeringen heeft gevergd.

Duurste provincie

Uit de laatste statistieken blijkt dat wie eind 2022 een huis kocht in Vlaams-Brabant, daar gemiddeld meer dan 400.000 euro voor betaalde. Voor heel Vlaanderen is de gemiddelde verkoopprijs van een huis 350.000 euro. In Vlaams-Brabant betaal je dus vandaag al 50.000 euro meer. Een flat kost in Vlaanderen gemiddeld bijna 270.000 euro, terwijl dat in Vlaams-Brabant 290.000 euro. Nergens in Vlaanderen is een huis of flat duurder dan in Vlaams-Brabant (bron: Notarisbarometer).

Sterke bevolkingsgroei

Ook de bevolkingsgroei in Vlaams-Brabant is uitzonderlijk hoog. Zo voorspelt het Federaal Planbureau dat tegen 2050 het aantal huishoudens in het arrondissement Halle-Vilvoorde zal stijgen met 28% en in het arrondissement Leuven met 15%. De gemiddelde stijging voor heel Vlaanderen bedraagt ook 15%.

“Het is één zaak om met een doelstelling en één pennentrek de voorziene ruimte voor wonen te willen beperken, maar om de huishoudens en gezinnen ook in de toekomst genoeg betaalbare woningen en een kwaliteitsvolle omgeving te kunnen aanbieden, is er een plan nodig om de kernen en centra klaar te stomen. Meer groenblauwe netwerken in steden zijn nodig voor de luchtkwaliteit, hitteregulatie en minder geluidshinder. Andere uitdagingen zijn schaarse, dure bouwgronden in kernen; ontoereikende nutsleidingen, watergevoelige kernen, steeds meer saneringskosten; hindernissenparcours voor renovatie in mede-eigendom; complexere werforganisatie enz.”, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen.

Bron: lokale belastingreglementen voor grotere woonprojecten

Lees ook:

• Verdichtingsprojecten blijken steeds duurder en risicovol
• Beleidsplannen voor huishoudens in alle Vlaamse gemeenten
• Wie in Vlaanderen kan zich nog een woning veroorloven?
• Bouwshiftakkoord goedgekeurd, nu focus op kwaliteitsvolle verkerning