Nieuwe woningen in een bestaand casco leiden veelal tot meer sloop dan vooraf gepland. Het combineren van oud en nieuw is een zoeken naar compromissen.
Woningstichting Woonplus Schiedam koos bij twee flatgebouwen voor hergebruik van het casco. De uit de jaren zestig daterende woongebouwen staan op nog geen halve kilometer afstand van elkaar.
“Uit stedenbouwkundig oogpunt waren deze woongebouwen lastig om te slopen. Het zijn geen aaneengesloten bouwblokken, waardoor we dan nagenoeg hetzelfde hadden moeten terugbouwen. Daarbij behoren de galerijwoningen met hun 75 vierkante meter gebruikersoppervlak (gbo) tot de grotere woningen uit die tijd”, zegt ing. Hans Borsje MRE, manager vastgoedprojecten.
De woningen, met een stramien van een smalle (2,90 meter) en brede (4,40 meter) beukmaat, zijn gebouwd volgens het zogenaamde Muwi-systeem; broodjesvloeren en wanden van B2-blokken. De inmiddels gestripte galerijwoningen zullen straks qua uiterlijk en indeling niet meer als jaren zestig woningen herkenbaar zijn.
De twee flatgebouwen van vier bouwlagen tellen gezamenlijk 68 kleine vierkamerwoningen. Dat aantal wordt met twintig uitgebreid doordat er een nieuwe woonlaag op wordt gezet. Ook de postzegelbalkons worden door hoofdaannnemer Panagro onder handen genomen en “groot genoeg om op te klaverjassen”.
Woningtypen
Elk flatgebouw herbergt straks vijf woningtypen. Op de bovenste bouwlaag komen tien penthouses in twee typen. De nieuwkomers hebben een vrije overspanning van 7,5 meter en zijn vrij indeelbaar. Behalve de standaardwoningen komen er maisonnettes (100 vierkante meter gbo), terwijl de garages op de begane grond en de eerste verdieping worden omgebouwd tot woon/werkwoningen met een oppervlakte van 150 vierkante meter gbo. Hierbij heeft de woonconsument de keuze uit vier opties.
Het verbeteringsproject maakt deel uit van de Wijkontwikkelingsvisie Groenoord die Woonplus samen met de Gemeente Schiedam heeft opgesteld en tot een gedifferentieerder woningaanbod moet leiden.
Naar een ontwerp van A3 Architecten wordt ook het aangebouwde trappenhuis gesloopt. Centraal in het flatgebouw komen in de smalste beukmaat een inpandige lift en trap. Borsje: “De enige beperking was van constructieve aard. Door een één meter brede betonnen stabiliteitsschijf was een directe toegang van het woongedeelte naar het balkon niet mogelijk.”
Fundering
De woningstichting wilde met deze verbouwwijze ervaring opdoen. “In de praktijk blijkt hergebruik beperkt, zeker op installatietechnisch gebied. Er is uiteindelijk aanzienlijk meer gesloopt dan gepland. We dachten bijvoorbeeld de dekvloeren en het stucwerk plaatselijk te kunnen aanhelen, maar uiteindelijk zijn alleen de dragende muren en binnenkozijnen overeind gebleven. Uitgangspunt bij elke keuze was dat deze woningen wel weer veertig jaar mee moeten.”
Door de vele toevoegingen moesten ook constructieve maatregelen worden getroffen, zo berekende het bouwkundig adviesbureau Van den Berg. Voor de lift en de nieuwe vluchttrappen op de kop van de gebouwen was extra fundering nodig. De dakopbouw, een combinatie van staal en hogesterktebeton (hsb), heeft een overstek van 1,80 meter en wordt voorzien van een Argeton keramische gevelbekleding. De 40 millimeter dikke tegels hangen aan een aluminium draagconstructie.
Het hoogteverschil tussen voordeurdrempel en galerij van 15 centimeter wordt opgevangen door micro beton systeem; verstelbare tegeldragers met daarop betonnen vloerplaatjes van hsb van 25 millimeter. Dit systeem weegt circa 65 kilo per meter. Borsje: “Het moeilijkst zijn de overgangen van oud naar nieuw.”
De oplevering staat gepland voor oktober volgend jaar. Eén woongebouw gaat volledig in de huur, het andere deels in de koop (maisonnettes en penthouses). De goedkoopste huurwoning komt op maandelijks 450 euro; de koopprijzen beginnen bij 180.000 euro. “Financieel is hergebruik van casco iets goedkoper. De verwachting is dat de stichtingskosten uiteindelijk op 90 procent van een nieuwbouwwoning uit.”
Compromis
Bij hergebruik casco is er steeds één terugkomende vraag: wat is bestaand, wat is nieuw. “Bij de dakopbouw is dat duidelijk, maar bij de balkons wordt er aangestort. Als dat als nieuwbouw wordt aangemerkt, kun je niet aan de huidige eisen van het Bouwbesluit voldoen, omdat het bestaande vloerpakket daarvoor niet dik genoeg is.”
In de praktijk komt het neer op isoleren waar dat mogelijk is. Zo wordt de begane grond, die een woonfunctie krijgt, voorzien van isolatie en een klamplaag, een gemetselde baksteen op zijn kant.
Maar aanpassingen aan balkons en galerijen zijn niet uit te voeren naar de letter van het Bouwbesluit, meent Borsje. “Koudebruggen houd je. Je zult dus moeten zoeken naar compromissen, de meest praktische oplossingen, zonder dat deze buitensporige kosten met zich meebrengen of ten koste gaan van de woonkwaliteit. De balkonvloeren en galerijen voldoen hier dus niet aan de vereiste R-waarde, maar we leveren wel een verbetering van de kwaliteit. De balkons zijn uiteindelijk aanzienlijk beter geïsoleerd, maar niet volgens de eisen van het Bouwbesluit.”
Meest gelezen
- Bouw & Wonen Partners:
