De jacht om de prijsstijgingen (en de daaruit voortvloeiende terugvallende rendementen, "yield compression" in het vakjargon) voor te zijn, is weggevallen in West-Europa. Wie nu geld wil verdienen, moet steeds verder naar het Oosten of zijn huiswerk zorgvuldig maken op de reeds gekende markten (creativiteit). Sommigen kijken naar ontwikkeling (nieuwbouw, renovatie), maar ook hier zijn uitdagingen zoals de stijgende constructiekosten en de financieringsmoeilijkheden in een negatieve spiraal. De tijd van het gemakkelijke en snelle geld is echter voorbij. Toch blijven de meeste respondenten otimistisch:
Opvallend: ook Brussel voelt de gevolgen van de kredietcrisis, maar houdt beter stand in de algemene rangschikking, ook niet in het minst dankzij haar defensief imago.
Dit zijn enkele conclusies van de studie "Emerging Trends in Real Estate - Europe 2008, uitgebracht door the Urban Land Institute (ULI) en PwC. De studie neemt de vastgoedsector onder de loep op basis van 500 interviews met toonaangevende partijen op het vlak van vastgoed in 27 landen.
Brussel houdt stand
Brussel krijgt van de vastgoedprofessionals de hoogste "hold"-score van alle Europese steden meer in het bijzonder als het gaat om investeringen in semi-industrieel/logistiek vastgoed, appartementen, en hotels. Dit geeft aan dat onze hoofdstad wordt aanzien als een 'stabiele alternatieve markt' door de respondenten. De stabiliteit van de Brusselse vastgoedmarkt door de aanwezigheid van internationale instellingen en investeerders vanuit alle uithoeken van de wereld is steeds een troef geweest maar komt in het huidige klimaat nog meer op de voorgrond.
Ook als rekening gehouden wordt met de risicofactor van een vastgoedinvestering scoort Brussel bijzonder goed met een vijfde plaats in de rangschikking.. Dit geeft aan dat Brussel een "safe haven" is in woelige tijden zoals vandaag. Ook België / Brussel is niet kunnen ontsnappen aan de kredietcrisis: een aantal transacties zijn vertraagd of zelfs afgebroken door onzekere financiering of doordat ze te duur naar de markt gebracht zijn. "Toch is er is in Brussel veel minder dan in andere Europese steden sprake geweest van excessen, en dan heb ik het zowel over de investeerders als over de kredietverstrekkers", besluit Laurens Narraina, Partner, PricewaterhouseCoopers Tax Consultants. "We denken dat de vastgoedprijzen in Brussel stilaan de bodem bereikt hebben. Het gezond verstand is terug", aldus nog Narraina.
De pandoering die London dit jaar krijgt in de algemene rangschikking is tekenend voor het huidige klimaat. De financiële hoofdstad van Europa krijgt mee de klappen die de Amerikaanse markt treffen: groeivertraging, gepaard gaande met een dalende consumptie, dalende immo-prijzen, een hogere persoonlijke schuldenlast met als potentieel gevolg het verlies van de woning, en natuurlijk de woelige financiële markten. London, lange tijd één van de favoriete steden zowel voor vastgoedinvesteringen (aankopen) als voor -ontwikkeling, is vandaag minder attractief dan Brussel, dat zich met een veertiende en twaalfde plaats voor respectievelijk vastgoedinvesteringen en vastgoedontwikkeling (nieuwbouw en renovatie) op de 14de en 12de plaats bevindt, precies in het midden van de rankschikking. "In feite schuift Brussel op in de rangschikking dankzij de grotere problemen elders", besluit Narraina.
Het 'oude' en 'nieuwe' Europa
En het geografisch landschap is hertekend. Dé plaatsen vandaag om te investeren en te ontwikkelen in Europees vastgoed zijn Moskou en Istanbul, de groeilanden van Europa. Instanbul wordt ook wel het India van Europa genoemd.
Investeerders moeten steeds verder kijken, naar Oost-Europa en zelfs richting Asia, om nog mooie rendementen te halen. De risico's zijn er echter ook groter. Zo zijn volgens de respondenten, op twee steden na, de risico's in Moskou het grootst. Investeerders moeten inderdaad de complexiteiten van de nieuwe markten waarop ze actief willen worden, kunnen doorgronden.
Duitsland is een opkomende markt op het vlak van vastgoed, zo blijkt ook. Vier Duitse steden staan in de top tien van de beste markten om in te investeren: Hamburg, München, Berlijn en Frankfurt. De Duitse economie doet het dan ook goed. Andere markten waarvoor een aankoopaanbeveling wordt gedaan zijn Parijs, Lyon, Stockholm, en Helsinki. En, net niet meer Europa maar wel vermeld als markten met potentieel: Abu Dhabi en Dubai. Of hoe het 'Europa' van morgen misschien niet meer dat van vandaag zal zijn...
Back to reality en back to basics
De prijzen die geboden werden voor vastgoed in 2007 waren soms hallucinant. In London bracht vastrentend kapitaal op een bepaald moment tot 220 bp meer op dan de huurrendementen (met rendementen zo laag als 3%). Dan rekent men enkel nog op waardestijgingen en daar was het plafond bereikt. "Dan moet er natuurlijk niet veel gebeuren of er komen ongelukken", stelt Narraina.
Ook in Brussel begonnen de rendementen voor bepaalde transacties de financieringskosten te benaderen rendementen (soms tot zelfs iets onder 5%), maar gemiddeld zaten we er toch nog een stuk boven.
De perspectieven voor Europees vastgoed blijven veelbelovend. Velen denken / hopen dat de aandacht terug zal gaan naar de basiswaarden van het vastgoed, weg van de pure "financiële engineering". Fondsbeheerders kunnen weer het verschil maken. Ook is er terug sprake van redelijke schuldfinanciering (redelijke LTV), normale spreads en de nodige aandacht en tijd voor het due diligence traject.
Vergrijzing en opwarming van de aarde beïnvloedt meer en meer de vastgoedsector
Van het "klassieke" vastgoed zijn retail, mixed use en hotels het meest in trek voor 2008.
De zoektocht naar aantrekkelijke rendementen maakt dat niet alleen meer en meer geografisch gediversifieerd wordt maar ook dat op zoek gegaan wordt naar alternatieve vastgoedinvesteringen, zoals tankstations en self-storage.
Europese infrastructuur krijgt veel aandacht voor 2008. Er zal altijd een kredietmarkt zijn voor projecten rond havens, windmolenparken of andere groenestroomprojecten en voor velen staan infrastructuurprojecten voor langetermijninvesteringen met vaste inkomstenstromen, wat bijzonder aantrekkelijk is voor pensioenfondsen. In het bijzonder in Oost-Europa zijn er nog veel opportuniteiten op het vlak van de aanleg van wegen.
Iedereen hoopt die vastgoedniche te vinden die prachtige opbrengsten zal geven en de belofte van de toekomst vormt. Velen kijken naar de gezondheidszorg. Met de vergrijzing in Europa zullen er veel oudere mensen zijn, die rusthuizen, medische infrastructuur enz. nodig hebben.
Ook Kyoto is steeds meer een realiteit voor de vastgoedsector: duurzaamheid en energie-efficientie komen steeds hoger op de agenda en gelden steeds minder als een louter marketing truk. Dit geldt in het bijzonder voor investeerders en ontwikkelaars van shopping centers, waarvan de schaalgrootte en activiteiten zich in het bijzonder lenen voor afvalbeheer, zonnepanelen en energie-efficiënte verlichtingssystemen. Voor een aantal respondenten zal de aandacht voor deze thema's groeien in functie van dreigende sancties bij het niet halen van bepaalde Europese of nationale normen en de mogelijkheid om de extra investeringskosten in hogere huuropbrengsten te vertalen. Anderen bouwen "groene" gebouwen in de overtuiging dat deze over 5 à 10 eenvoudigweg een hogere waarde zullen hebben.
