Brownfielddecreet moet private ontwikkeling stimuleren

Vlaanderen telt maar liefst 20.500 ha verontreinigde terreinen. Een groot aantal van deze terreinen zijn intussen brownfields geworden, d.i. verlaten industriële sites waarvan de herontwikkeling wordt bemoeilijkt door de aanwezigheid van deze bodemverontreiniging. Toch is het perfect mogelijk om brownfields na de uitvoering van saneringswerken opnieuw als industriezones in te richten of ze te herbestemmen als woonzone, recreatiegebied, enz. Hun herinrichting kan dus het nijpend tekort aan industrieterreinen in Vlaanderen helpen wegwerken en tegelijk de verdichting van de bewoning in en rond de stadskernen bevorderen. Volgens de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) en de BVS (Beroepsvereniging van de Vastgoedsector) kunnen private ontwikkelaars daartoe een belangrijke bijdrage leveren. Beide organisaties zijn ervan overtuigd dat zij veel sneller en meer brownfields tot ontwikkeling kunnen brengen dan momenteel het geval is. Hiervoor moeten wel een aantal belemmeringen worden weggenomen. Een decreet op de brownfields moet daartoe een rechtszeker kader scheppen. Tegelijk moet de overheid onnodig kostenverhogende belemmeringen afbouwen en voor gelijke concurrentieverhoudingen tussen publieke en private ontwikkelaars van bedrijfsterreinen zorgen.

Private partners zullen des te meer geneigd zijn in de ontwikkeling van brownfields te investeren naarmate de uiteindelijke grondwaarde de bodemsaneringskost benadert of overstijgt. Een cruciaal knelpunt op dit vlak is dat allerlei overheidslasten de bodemsaneringskost voor brownfields onnodig verhogen. Een eerste belangrijke financiële hinderpaal heeft te maken met de belasting op leegstaande bedrijfsruimten waarmee men tijdens de ontwikkeling van een brownfield wordt geconfronteerd. Een tweede kostenverhogende factor houdt verband met het feit dat registratierechten worden geheven op de grondwaarde, inclusief de saneringskost.

Wat eveneens de kosten verhoogt, is de verplichting om af te voeren grond uit te zeven telkens als ze met stenen is gemengd. De kostprijs hiervoor schommelt van 3 euro tot 10 euro per ton. Voor een ondergronds parkeerterrein kan de meerkost voor het uitzeven al snel oplopen tot 300.000 euro. Deze uitzeefkost alleen al kan een brownfieldproject dus onrendabel maken en de potentiële investeerder doen afhaken. Een ander belangrijk knelpunt op het vlak van grondverzet is de uiterst strenge reglementering op de afvoer van grond naar groeven met opvulverplichting, zelfs voor gronden die niet moeten worden gereinigd.

Daarnaast zijn er dan nog de hoge milieuheffingen op de verwijdering van bouwtechnisch onbruikbare grond. Een milieuheffing heeft doorgaans tot doel milieuvriendelijke oplossingen te bevorderen. Maar voor dergelijke grond bestaan er nu eenmaal geen recyclagemogelijkheden. Bovendien zijn de milieuheffingen fiscaal niet aftrekbaar. Tevens zou de federale overheid de meerwaarden die bij een erkend brownfieldproject worden gerealiseerd, moeten vrijstellen van de vennootschapsbelasting.

Zodra een brownfield is gesaneerd, moet de overheid in haar documenten duidelijk aangeven dat het terrein geen risico’s meer oplevert voor een nieuwe industriële ontwikkeling of bewoning. Dit is momenteel niet het geval. Ook na de sanering blijven brownfields vermeld in het register van verontreinigde terreinen, wat naar potentiële kopers ten onrechte een negatief signaal geeft.

Brownfields zijn vaak stadskankers die de verloedering van een ganse buurt in de hand werken. Hun herbestemming tot woongebied kan daarentegen de herwaardering van een volledige wijk inluiden. Private investeerders willen daar zeker een bijdrage toe leveren. Zij worden echter afgeremd omdat de procedures voor de herbestemming nog zo stroef verlopen.

Een brownfielddecreet moet voor deze problemen een oplossing bieden. Zo’n decreet kan immers voorzien in de opschorting van een aantal lasten, zoals de onroerende voorheffing, de belasting op leegstaande bedrijfsruimten, registratierechten en planbatenheffingen. Deze opschorting kan in voege treden zodra een brownfield in het kader van het decreet werd erkend. De VCB en de BVS dringen er bij de Vlaamse regering op aan zo snel mogelijk aan het Vlaams Parlement een brownfielddecreet voor te leggen. Er bestaat trouwens reeds een ontwerptekst in die zin. Op basis van de jarenlange praktische ervaring en knowhow van hun leden zijn VCB en BVS bereid aan de verdere uitwerking van dit ontwerp hun medewerking te verlenen.

Deze aanpak stemt overeen met het Vlaams regeerakkoord voor 2004-2009. Daarin staat te lezen: “We pakken de problematiek van de vervuilde bedrijfsgronden beter aan door een optimale samenwerking en kostendeling tussen de Vlaamse overheid, de gemeenten en de private sector”. Momenteel schrikken de te hoge saneringskosten private investeerders af om in de ontwikkeling van brownfields te investeren. Op die manier blijft geen andere partner over dan de overheid.

Door de budgettaire beperkingen van de Vlaamse overheid verloopt de ontwikkeling van brownfields tergend traag. Indien de overheid haar huidige aanpak voortzet, dreigen tal van brownfields nog jarenlang te verkommeren. De voorstellen van VCB en BVS hebben precies tot doel tot de kostendeling tussen publieke en private sector te komen die het Vlaams regeerakkoord vooropstelt. Vooral voor brownfields waarvoor de saneringskost nu nog licht de uiteindelijke grondwaarde overstijgt, zal een betere kostendeling de belangstelling van private ontwikkelaars stimuleren.

De overheid zal dan tevens een aantal concurrentievervalsende voordelen voor publieke ontwikkelaars van bedrijfsterreinen moeten wegwerken, zoals de GOM’s (Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappijen). VCB en BVS verwijzen in dit verband naar de onteigeningsfaciliteiten waarover deze instellingen beschikken. Bovendien kunnen bepaalde overheidsinstellingen het instrument van het voorkooprecht hanteren. Zeker voor brownfields staan private ontwikkelaars weigerachtig om saneringsinspanningen te leveren als zij weten dat de resultaten van deze ontwikkeling hun via het voorkooprecht kunnen worden ontnomen. Om de private belangstelling aan te zwengelen is het belangrijk deze concurrentieverstorende situatie weg te werken.