Het kabinet-Rutte 2 heeft gekozen voor een ingrijpende, maar integrale aanpak van de woningmarkt. In de kern krijgt de koopmarkt een stapsgewijze inperking van de hypotheekrente voor de kiezen, terwijl de huurmarkt fors wordt geliberaliseerd. Dat leidt op de korte termijn tot een aderlading voor de bouw, maar op de langere termijn zorgt het voor een efficiëntere woningmarkt. Vooralsnog ligt de grootste onzekerheid voor de bouwproductie in het jaar 2014 en daarna. Er zijn steeds meer woningcorporaties die aangeven nieuwe bouwplannen in de ijskast stoppen. BouwKennis verwacht dat in 2013 er geen of nauwelijks effect van het nieuwe beleid uitgaat op de bouwproductie.
Vergunningverlening en gereedmeldingen woningnieuwbouw 2004 t/m 2014 (aantallen)
Bron: BouwKennis, november 2012 *Prognose, ** Herberekening BouwKennis
Handhaving prognoses
De vorige prognoses dateren van voor het regeerakkoord van Rutte en Samsom. Toch heeft BouwKennis ervoor gekozen om de cijfers in de huidige prognose niet aan te passen. Hiervoor zijn twee redenen.
Ten eerste is de gemiddelde doorlooptijd van vergunningverlening tot oplevering volgens het CBS gemiddeld 24 maanden. Dat betekent dat de vergunningen die gedurende 2012 zijn verleend in theorie gedurende 2014 opgeleverd zullen worden. In ieder geval zijn de woningbouwprojecten die in 2013 worden gereedgemeld nu al voor het overgrote deel lopende. BouwKennis gaat ervan uit dat deze projecten worden afgerond, ook bij corporaties. Deze projecten zijn namelijk grotendeels al in een vergevorderd stadium.
Ten tweede is er nog veel onduidelijk rondom de gevolgen van het regeerakkoord voor corporaties. De vraag is of de plannen die er nu liggen door de Eerste Kamer komen. Waarschijnlijk zullen de scherpe kantjes er vanaf worden gehaald. Uit de vele discussies en doorrekeningen is namelijk inmiddels wel duidelijk dat de voorstellen een aantal corporaties een negatieve kasstroom bezorgen. De nieuwe maximaal redelijke huur van 4,5% van de WOZ-waarde in de gereguleerde sector in combinatie met de verhuurdersheffing gaat ten koste van de financiële positie van veel corporaties. De toegestane huurstijging dekt de verliezen niet volledig af. Ook het WSW heeft inmiddels aangekondigd de borging van leningen te stoppen.
Leidt dit tot een massale afstel van bouwprojecten? Het antwoord is ‘nee’ voor de projecten die al in een vergevorderd stadium zitten en waarvoor de financiering al rond is. Het antwoord lijkt echter ‘ja’ te zijn voor veel projecten die nu nog in de voorbereidende fase zitten. Voordat de kabinetsplannen bekend werden gemaakt (oktober 2012) verstrekte het WSW nog wel borging en deden corporaties hun uiterste best om de bouwproductie draaiende te houden ten einde hun maatschappelijke taak te vervullen. Dat betekent losjes dat het grootste deel van 2012 ‘gedekt’ is: het grootste deel van de vergunningen zal worden uitgevoerd, terwijl tegen het jaareinde een forse kink in de kabel komt. Tot slot slaat het verlies niet alleen in de nieuwbouw neer, maar ook in de renovatiewerken.
Koopmarkt gebukt onder kopersstaking
De focus ligt in de woningmarktdiscussie nu vooral op de corporatiesector en bijgevolg de huurmarkt. Maar de bouwers voor de markt hebben het ook zeer zwaar. Voorwaarde bij de bouw van nieuwe koopwoningen is dat ze eerst van tekening worden verkocht door consumenten. Naar schatting worden er tussen de 14.000 en 15.000 nieuwe woningen verkocht. Herstel lijkt op dit punt momenteel ver weg, omdat de concurrentiepositie van nieuwbouw is verslechterd ten opzichte van bestaande bouw als gevolg van de btw-verhoging en de verlaagde overdrachtsbelasting. Daarnaast drukken de negatieve koopkrachtplaatjes de consumentenbestedingen de komende tijd.
Na 2014: koffiedik kijken
In de periode na 2014 kan de productie van huurwoningen wel eens serieus in gevaar komen, mits de kabinetsplannen doorgaan zoals deze er nu liggen. Alles staat of valt bij het bezweren van de onrust die er bij veel corporaties leeft. Dat kan door de scherpe randjes van het beleid te halen, bijvoorbeeld door maatwerk te leveren in het beleid. De politiek is dus wederom aan zet.
