Omstandigheden uitzonderlijk gunstig om te bouwen

De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) heeft berekend dat de maandelijkse aflossing voor een gemiddelde woning nu ongeveer 100 euro lager ligt dan twee jaar geleden door een combinatie van uitzonderlijke factoren: niet alleen door de tijdelijk lagere BTW op nieuwbouw maar ook door de zeer lage hypothecaire rente en de gedaalde bouwkosten. Bovendien kost een nieuwe woning omdat zij verplicht energiezuiniger is, per maand circa 20 euro minder aan verwarming. De enige negatieve factor is het toegenomen risico op werkloosheid. Maar daartegen kunnen kandidaat-bouwers zich in Vlaanderen sedert april vorig jaar weer indekken dankzij de gratis verzekering gewaarborgd wonen. De VCB hoopt dat deze omstandigheden de woningbouw in Vlaanderen weer uit het dal kunnen trekken.

Maandelijkse aflossing fors lager

De omstandigheden om te bouwen zijn momenteel bijzonder gunstig. Zo bedraagt de hypothecaire rentevoet momenteel nog slechts 4,43%. Vorig jaar bedroeg die 4,70% en in 2008 zelfs 5,35% De rentevoet ligt terug historisch laag, zoals in 2005 en 2006 wanneer de woningbouw floreerde.

Bovendien zijn er de lagere bouwkosten. Vanaf 2000 tot 2008 zijn de bouwkosten, zoals die worden samengevat in de Abex-index, jaar na jaar sterker toegenomen dan de consumptie-index. Terwijl de consumptie-index in die periode 20% toenam, werd bouwen 38% duurder. Aan deze stijgende tendens is vorig jaar een einde gekomen, voornamelijk door de gedaalde grondstofprijzen. Terwijl de inflatie zich stabiliseerde, is de Abex-bouwkostenindex vorig jaar met 3% gedaald. Maar de kans is groot dat de grondstofprijzen weer zullen stijgen zodra de wereldeconomie herneemt.

Tenslotte kan de woningbouw dit jaar nog altijd rekenen op het gunstige effect van het verlaagd BTW-tarief van 6% op nieuwbouw. Nog gans het jaar kunnen kandidaat-bouwers hiervoor 6% BTW factureren op een schijf van 50.000 euro, weliswaar op voorwaarde dat zij hun bouwvergunning nog tegen 31 maart bij de gemeente indienen. Dit betekent een besparing van 7.500 euro. Om diegenen die momenteel nog aarzelen om hun bouwplannen te realiseren, op deze voorwaarde te wijzen heeft de VCB naar aanleiding van Batibouw een clip op haar website geplaatst.

De VCB heeft berekend dat de combinatie van een uitzonderlijk lage hypothecaire rente, van lagere bouwkosten en van een verlaagd BTW-tarief ertoe leiden dat voor een standaardwoning de maandelijkse aflossing nu 96 euro lager ligt dan twee jaar geleden, inclusief de bouwgrond en ondanks het feit dat de bouwgrondprijs andermaal met 8% gestegen is.

Bovendien is een standaardwoning nu energiezuiniger dan de voorbije jaren. Tot vorig jaar bedroeg het maximale energiepeil E100. Dit jaar bedraagt het maximale energiepeil E80. De VCB heeft berekend dat dit per maand 20 euro extra energiebesparing oplevert, bovenop de energiebesparing die een E100-woning al opleverde. Dit betekent dat een standaardwoning nu per maand – aflossing en energiefactuur samen – 116 euro goedkoper is dan twee jaar geleden.

Meer dan 1.000 verzekeringsdekkingen per maand

Een mogelijke negatieve factor bij de verdere evolutie van de woningbouw is het verhoogd risico op werkloosheid. Maar tegen dit risico bestaat in Vlaanderen opnieuw een krachtig instrument: de verzekering gewaarborgd wonen. De Vlaamse overheid biedt deze verzekering gratis aan. Vanaf de heropstart in april vorig jaar kwam men al op meer dan duizend verzekeringsdekkingen per maand tegenover amper 300 à 400 per maand de jaren voorheen.

De verzekering gewaarborgd wonen beantwoordt in tijden van crisis aan een concrete behoefte. Omdat de verzekering tussenkomt in de afbetaling wanneer de aanvrager werkloos wordt, neemt zij een belangrijke psychologische barrière weg om voor een woning te lenen, ondanks de economische crisis. Bovendien kan in Vlaanderen elkeen die een energiezuinige woning met een energiepeil van minder dan E70 bouwt, van deze verzekering gebruik maken, zonder enige inkomensgrens.

Ruw geschat kan de meerkost van een E70- in vergelijking met een E80-woning op 3.000 euro worden geraamd. Maar tegenover de hogere leninglast staat een verder dalende energiefactuur. Daardoor kost een E70-woning per maand amper 11 euro meer dan een E80-woning. Bovendien kan de ontlener dan steeds genieten van het bijkomend voordeel van een gratis verzekering gewaarborgd wonen.

Een probleem is wel nog altijd dat financiële instellingen aarzelen om de extra investeringskost te prefinancieren die met energiezuinig bouwen gepaard gaat. Deze meerkost zal terug sterker een rol spelen zodra de verlaagde BTW op nieuwbouw als steunmaatregel zal uitdoven. De VCB roept de banken dan ook op hun kredietbeleid op dit vlak aan te passen.

Opnieuw minder vergunningen in 2009

De VCB hoopt dat de uitzonderlijk gunstige voorwaarden om te bouwen de Vlaamse woningbouw weer uit het dal kunnen trekken. De stedenbouwkundige vergunningen die in 2009 werden uitgereikt, bepalen nu grotendeels de woningbouwactiviteit. Intussen zijn de cijfers voor de vergunningen voor de eerste tien maanden van 2009 bekendgemaakt.

Het aantal vergunde nieuwe flats lag tijdens de eerste tien maanden van 2009 nog eens 17% lager dan tijdens de eerste tien maanden van 2008. Het jaar 2009 is aldus het derde opeenvolgende jaar dat het aantal vergunde flats in Vlaanderen is gedaald. Het aantal vergunde nieuwbouwflats lag daardoor in 2009 maar liefst 41% lager dan in het topjaar 2006.

Het aantal vergunningen voor nieuwe huizen is tijdens de eerste tien maanden van 2009 eveneens gedaald maar de daling bleef in vergelijking met 2008 beperkt tot -9%. Bovendien had de huizenbouw ook in 2008 nog relatief goed standgehouden. In vergelijking met het topjaar 2005 werden vorig jaar ongeveer 21% minder huizen vergund.

De appartementsbouw is conjunctuurgevoeliger dan de huizenbouw. Wanneer het de economie goed gaat, gaat de huizenbouw minder pieken dan de appartementsbouw. Wanneer het economisch slechter gaat, gaat de huizenbouw er minder scherp op achteruit.

Traditioneel was de Vlaamse woningbouwmarkt een markt van nieuwe huizen. Vanaf 2002 zijn de flats gaan domineren tot zij in 2008 een aandeel van 59% bij de nieuwbouwwoningen veroverden. In 2009 is hun aandeel terug tot 51% gedaald. De huizenbouw is weer even belangrijk geworden als de appartementsbouw.

Enquête bevestigt dalende appartementsbouw

Vooral de appartementsbouw krijgt in economisch slechtere tijden zware klappen. Dat heeft de VCB ook kunnen afleiden uit haar recente enquête bij de Vlaamse woningbouwers.

Iets meer dan de helft van de Vlaamse woningbouwers (53%) meldt nu minder bouwactiviteit bij de oprichting van nieuwe appartementen dan drie maanden geleden en maar liefst 65% zit momenteel voor de bouw van nieuwe flats met minder afgesloten contracten dan voorheen. Voor de nabije toekomst verwacht slechts een uiterst beperkt aantal woningbouwers beterschap op het vlak van appartementsbouw terwijl 47% een constant laag productieniveau verwacht en de overigen zelfs een verdere achteruitgang.

Bij de huizenbouw is de situatie iets minder negatief. Voor de bouw van nieuwe huizen heeft momenteel 43% minder, 36% evenveel en 21% meer bouwactiviteit en beschikt 25% over minder contracten, 43% over evenveel contracten als drie maanden geleden en zelfs 32% over meer contracten. Het percentage negatieve antwoorden ligt bij de huizenbouw heel wat lager dan bij de appartementsbouw. Ook voor de nabije toekomst zijn de vooruitzichten voor de huizenbouw minder negatief dan voor de appartementsbouw. Naar toekomstige contracten toe overweegt de mening dat dit aantal voor de huizenbouw constant zal blijven in vergelijking met nu.