Nieuw in 2009 voor de particuliere bouw

De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) heeft een overzicht gemaakt van wat de particulier die een woning wil bouwen, renoveren of kopen, in 2009 aan overheidsmaatregelen kan verwachten. De nieuwe maatregelen voor de particuliere bouw die nu al vaststaan, hebben vooral betrekking op energiebesparing. Voor maatregelen die in 2009 de woningbouw ten gronde zullen kunnen ondersteunen – met name voor de diverse BTW-verlagingen die werden beloofd op federaal niveau, en voor de herinvoering van de verzekering gewaarborgd wonen die op Vlaams niveau werd beloofd – is het nog onduidelijk wanneer die er zullen komen.

Definitief beslist

Energiecertificaat verplicht bij verkoop van een woning

Vanaf 1 januari 2009 moet iedereen die in Vlaanderen een woning verhuurt, een energieprestatiecertificaat kunnen voorleggen. Voor de verkoop van een bestaande woning bestond deze verplichting al sinds 1 november 2008. Dit certificaat wordt opgesteld door een deskundige die erkend is door het Vlaams Energieagentschap. Het document is tien jaar geldig.

Nieuwbouwpremies van distributienetbeheerders E-peilgericht

Voor nieuwbouwwoningen geven de distributienetbeheerders geen premies meer voor afzonderlijke maatregelen op het vlak van bijvoorbeeld isolatie, isolerende beglazing, condensatieketels enz. De premies zullen in 2009 nog enkel afhangen van het E-peil. Hoe lager het E-peil, hoe hoger dus de premie. Bij een E60-woning kunnen de premies dubbel of in bepaalde gevallen zelfs meer dan dubbel zo hoog liggen als bij een E80-woning. Er worden enkel nog premies toegekend vanaf een E80-peil. Daarmee lopen de distributienetbeheerders al vooruit op een decreetswijziging die momenteel wordt voorbereid en die het maximale E-peil voor nieuwe woningen vanaf 2010 verlaagt van E100 nu tot E80.

Premie van 500 euro voor dakisolatie

Het Vlaams gewest voert op 1 januari een nieuwe premie van 500 euro in voor het isoleren van een dak. De premie is er voor particulieren, of ze nu eigenaar of huurder zijn. De isolatie mag geplaatst worden door een doe-het-zelver of een geregistreerd aannemer. Vlaanderen voerde de premie in omdat dakisolatie de grootste energiebesparingen mogelijk maakt. In het verleden werden vooral premies gevraagd voor superisolerende beglazing en condensatieketels. De Vlaamse regering heeft het desbetreffende besluit op 19 december definitief goedgekeurd.

Minder onroerende voorheffing voor lage energiewoning

Wie inspanningen doet om een laag E-peil te halen, zal vanaf het aanslagjaar 2009 extra beloond worden. Een eigenaar wiens woning het energiepeil E60 haalt, krijgt gedurende een periode van tien jaar een korting van 20% op zijn jaarlijkse onroerende voorheffing, een eigenaar wiens woning het energiepeil E40 behaalt, een korting van 40%. De vermindering wordt automatisch toegekend zodat deze maatregel voor de bouwheer geen bijkomende administratie met zich meebrengt.

Geen registratierechten op hypothecaire lening

De registratierechten op een hypothecaire lening bedragen normaal 1% van het geleende bedrag. Maar wie via een hypothecaire lening zijn eerste en enige woning of een voor een woning bestemde bouwgrond koopt, moet vanaf 1 januari 2009 geen hypotheekrechten meer betalen op de eerste schijf van 100.000 euro van de hypothecaire lening. Wie bijvoorbeeld een hypothecaire lening aangaat van 150.000 euro, betaalde daarop voorheen 1 % of 1.500 euro registratie- of hypotheekrechten. Wie in aanmerking komt, moet vanaf 1 januari 2009 maar 500 euro in plaats van 1.500 euro betalen. Enkel op het gedeelte boven 100.000 euro moet nog 1% extra worden betaald.

In voorbereiding

Op 5 december 2008 heeft de Vlaamse regering een aangepast decreet op de ruimtelijke ordening goedgekeurd. Dit decreet moet nog wel door het Vlaams Parlement worden goedgekeurd. Het is blijkbaar de bedoeling het decreet op 1 maart 2009 in voege te laten treden.

Van groot belang voor de particuliere woningbouw wordt het as-built-attest. Vaak vertoont de uiteindelijk gebouwde woning marginale afwijkingen met het oorspronkelijke bouwplan. Die afwijkingen kunnen via het as-built-attest meteen worden opgenomen in het vergunningenregister zonder nieuwe stedenbouwkundige aanvraag. Dergelijk attest zal alle partijen betrokken bij de verkoop of koop van een woning geruststellen. Vragen ‘of iets al dan niet vergund is’ behoren dan definitief tot het verleden. Het ‘as-buit-attest’ zal gefaseerd worden ingevoerd : eerst zal het facultatief worden afgeleverd voor wie erom vraagt, dan zal het bij nieuwbouw worden opgelegd en uiteindelijk ook bij verkoop. Dit moet nog via een uitvoeringsbesluit worden geregeld.

Een andere belangrijke vernieuwing is de meldingsplicht. Dit is een nieuwe categorie naast de ‘vrijgestelde’ werken en de ‘vergunningsplichtige’ werken. In bepaalde gevallen zal de vergunningsplicht vervangen worden door een soepelere meldingsplicht. Voor sommige kleine en/of duidelijk vast te stellen werken zal de burger niet langer een bouwvergunning moeten aanvragen maar gewoon aan het gemeentebestuur kunnen melden dat men de werken gaat uitvoeren. Dat levert heel wat tijdswinst op en stelt de burger in staat om 20 dagen na de melding te starten met de werken. In dit verband dacht Vlaams minister van ruimtelijke ordening Dirk Van Mechelen onder meer aan werken die vrijgesteld zijn van de medewerking van een architect, zoals een veranda of een garage, of werken in een verkaveling waarvoor al op voorhand duidelijke, niet-interpreteerbare voorschriften werden vastgelegd. Ook over de werken die voortaan enkel moeten worden gemeld, moet er nog een uitvoeringsbesluit komen.

Enkel principieel goedgekeurd

Herinvoering verzekering gewaarborgd wonen

In het kader van het herstelplan van de Vlaamse regering bestond er binnen de meerderheidspartijen een consensus om de verzekering gewaarborgd wonen opnieuw in te voeren. Deze verzekering garandeert dat wie een hypothecaire lening aangaat voor de bouw, koop of renovatie van een woning, die lening ook kan afbetalen als hij bijvoorbeeld onvrijwillig werkloos wordt. De verzekering die door de Vlaamse overheid gratis wordt aangeboden, vormt voor kandidaat-bouwers een belangrijke psychologische geruststelling, zeker in de huidige onzekere tijden.

Het bleef ook de bedoeling om voor deze gratis verzekering geen inkomensgrens te hanteren bij de bouw van een energiezuinige woning. Op die manier wou de Vlaamse regering verhinderen dat kandidaat-bouwers zouden aarzelen om extra te investeren in energiebesparende maatregelen en hiervoor extra te lenen.

Het valt nog af te wachten of de wijzigingen die de Vlaamse regering in het systeem hebben aangebracht, de private verzekeringsmarkt nu meer zullen kunnen overtuigen om hierop in te schrijven dan in augustus 2008 toen de maatregel werd opgeschort omdat de regering slechts een offerte ontving die volgens haar te duur was.

Maatregelen in het kader van het federale herstelplan

Ook het federale herstelplan voorzag voor de particuliere woningbouw in een aantal belangrijke steunmaatregelen. Deze maatregelen betroffen concreet:

· een tijdelijke BTW-verlaging naar 6% op een schijf van 50.000 euro aan facturen voor nieuwe gezinswoningen. Ook de verkoop van woningen op plan en de verkoop van nieuwe appartementen zou onder het toepassingsgebied van de BTW-vermindering vallen.

· een tijdelijke veralgemening voor gans België van het BTW-tarief van 6% op slopen gevolgd door het heropbouwen van een woning. Deze regeling was tot nu toe beperkt tot 32 stedelijke gebieden.

· een uitbreiding van de belastingvermindering voor energiebesparende werken, met name tot muur- en vloerisolatiewerken, gecombineerd met de mogelijkheid om de belastingvermindering over een periode van drie jaar over te dragen.

Deze maatregelen werden slechts in principe goedgekeurd en moeten nog in wetten en koninklijke besluiten worden omgezet. Door de val van de federale regering is dit wetgevend en uitvoerend werk stilgevallen.

Bovendien blijft nog altijd het gevaar bestaan dat bij de gecombineerde verkoop van gebouwen en gronden niet alleen op het gebouw maar ook op de gronden een BTW-tarief van 21% zou moeten worden betaald. In Vlaanderen zouden een aantal belangrijke lastenverminderingen – vooral het abattement en de meeneembaarheid van registratierechten – hierdoor komen te vervallen. De Europese Commisssie heeft er onlangs op aangedrongen om beide verkopen aan een BTW-tarief te onderwerpen.