Dat blijkt uit het tweede trendrapport van Woningen Blavier over de Belgische woningmarkt. De studie en analyse, uitgevoerd in september 2012 door Woningen Blavier in samenwerking met het onafhankelijk studiebureau iVox bij 500 Belgen met plannen om te bouwen, verbouwen of een woning te kopen, geeft een representatief beeld van de intenties en voorkeuren van gemiddelde kandidaat-bouwers, verbouwers en kopers uit Vlaanderen (57%) en Wallonië (31%); de overige 12% respondenten komt uit Brussel. De studie toont ook aan wat de impact van de crisis, de strenge regelgeving en de fiscale onzekerheid is op het woonproject van de 500 deelnemers.
Bouwsector onder druk
De economische crisis heeft een duidelijke impact op de bouwintenties en -mogelijkheden. 70% van de deelnemers aan de enquête heeft minder vertrouwen in de toekomst dan vorig jaar. 2 op 3 (63%) is ongerust over de gevolgen van de crisis voor zijn bouwproject. Deze onrust vertaalt zich in het uitstellen (31%) of het spreiden van de bouwwerken over een langere periode (47%). 4% zegt het project te annuleren. Het percentage bouwers dat hun project (gedeeltelijk) uitstelt ligt gemiddeld 10% hoger dan vorig jaar.
“De impact van de economische crisis op de bouw- of verbouwplannen van de Belgen vormt een grote bedreiging voor de bouwsector. Alleen al de 4% respondenten die hun project annuleren, vertegenwoordigt ruwweg 1.600 jobs en een omzet van 160 miljoen euro voor de bouwsector die in het gedrang komt. En dan brengen we andere gevolgen door gedeeltelijk uitstellen of het spreiden over een langere periode nog niet in rekening”, aldus Louis Amory, gedelegeerd bestuurder van Woningen Blavier.
Grafiek: Impact economische crisis op uw woningplannen
De impact van de crisis vertaalt zich eveneens in het voorzichtige en wisselvallige hernemen van het aantal toegekende bouwvergunningen. Deze kenden in de eerste helft van 2010 een sterke piek, boven het gemiddelde van de voorbije vijf jaar, waarna het aantal weer daalde onder het gemiddelde in de tweede helft van het jaar. Inmiddels is het niveau van de bouwvergunningen hersteld, maar het huidige economische klimaat doet vrezen dat dit wel eens van korte duur zou kunnen zijn.
Grafiek: Evolutie bouwvergunningen (gemiddelde over 12 maanden)
Bron: studiedienst Woningen Blavier
Ontoereikend budget
De economische crisis maakt het voor vele Belgen steeds moeilijker om een eigen woning aan te schaffen. Vaak is het budget ontoereikend en banken worden steeds strenger in het toekennen van hypothecaire kredieten. De cijfers in het trendrapport zijn alarmerend: 70% van de Belgen die een woning of appartement wil kopen en 60% van de mensen die wil bouwen heeft een budget van minder dan 250.000 euro (excl. kost van bouwgrond). “Gezien de hoge bouwgrondprijzen en de aanzienlijke investeringen die wettelijk verplicht worden op gebied van energieefficiëntie, lijkt het maximum potentieel van de Belgen om een eigen woning aan te schaffen wel bereikt”, aldus Louis Amory, gedelegeerd bestuurder van Woningen Blavier.
Grafiek: budget voor eigen woning
Om wonen betaalbaar te houden, vraagt 3 op 4 van de ondervraagden nieuwe maatregelen. Net nu de overheid een verhoging van het algemeen BTW-tarief bespreekt, vraagt 58% van de ondervraagden een verlaging van de BTW naar 6%. 42% vraagt meer premies voor energiezuinig bouwen of verbouwen. En 1 op 3 tenslotte pleit voor sociale tarieven voor een hypothecaire lening.
Uit het onderzoek blijkt dan ook dat naast de duurdere energieprijzen (76%) en de hoge belastingdruk (74%), het wegvallen van fiscale en andere premies voor bouwen en verbouwen (72%) de ondervraagden het meest verontrust. In combinatie met de strengere regelgeving mbt energie-efficiëntie en dure grondprijzen wordt het bouwen van een betaalbare woning steeds minder haalbaar voor de gemiddelde Belg.
“Zonder afbreuk te doen aan de steeds hogere energienormen, moet de sector, maar vooral ook de overheid ernaar streven om een eigen woning terug betaalbaar te maken voor elke Belg. Woningen Blavier pleit voor sterkere steunmaatregelen bij aanvang van de bouwwerken ipv deze te spreiden over de tijd, alsook een eenvoudigere en meer coherente regelgeving. Dit zal onze sector en dus de tewerkstelling ten goede komen en bouwen toegankelijk houden voor iedereen,” besluit Louis Amory.
Energiezuinigheid in de lift
De strenge regelgeving inzake energie-efficiëntie kan stilaan meer rekenen op goodwill van bouwers en verbouwers. Zoals blijkt uit onderstaande grafiek zit het energiezuinig bouwen in de lift, het aantal energiezuinige woningen stijgt met 27% naar 37%. Slechts 16% van de respondenten kent de normen voor energiezuinigheid niet. 40% van de ondervraagden is zich bewust van het terugverdieneffect van energiezuinige technieken en 1 op 4 erkent de positieve impact ervan op het wooncomfort.
Grafiek: keuze type woning qua energieprestatie
Investeren in doorgedreven vormen van energieprestatie, zoals passiefbouw, kan echter nog niet op veel bijval rekenen. Zo is slechts 12% van de respondenten bereid om te investeren in energie-opwekkende technieken waaronder warmtepompen en zonnepanelen. Dit terwijl de recente wetgeving verplicht om tegen 2014 alle nieuwbouwprojecten van energie-opwekkende technieken te voorzien.
“Extra isoleren van de woning is zeer effectief op voorwaarde dat de investering in verhouding staat tot het resultaat. Een derde of vierde trui aantrekken om warm te krijgen, is minder effectief dan iets sneller gaan lopen om zich op te warmen. Evengoed moet voor een woning de balans gevonden worden tussen een goede isolatie en de juiste technieken.
Het is dan ook efficiënter om naar nulenergie woningen te streven zonder zich blind te staren op het passiefprincipe,” besluit Louis Amory.
Eigentijdse open bebouwing dicht bij het werk
De gemiddelde Belg met een baksteen in de maag lijkt qua profiel in beide landsdelen vrij goed op elkaar. Zo droomt de meerderheid van Belgen die een eigen woning willen van een open bebouwing (74%). In Vlaanderen wordt vaker gekozen voor een halfopen bebouwing (32%) dan in Wallonië (12%), waar meer ruimte is om open te bouwen. Ondanks de duidelijke voorkeur voor open bebouwing wijst onderstaande vergelijking op een kloof tussen datgene waarvan mensen dromen (enquête 2011 en 2012) en wat ze werkelijk doen (bouwvergunningen en gebouwenpark). Voor mensen die kiezen voor nieuwbouw speelt de hoge kost van open bouwgronden in deze kloof tussen droom en werkelijkheid ongetwijfeld een rol.
Grafiek: gewenste versus gerealiseerde bouwvorm
Bron: studiedienst Woningen Blavier en Statbel – gegevens 2011
De meeste respondenten realiseren zich dat de prijzen voor bouwgronden erg hoog zijn. Dat staat echter in schril contrast met de 21% van de ondervraagden die maximum 50.000 euro aan een bouwgrond willen of kunnen besteden. 40% van de respondenten is bereid 50.000 à 150.000 euro hiervoor te betalen, 17% zelfs 150.000 à 200.000 euro. En tenslotte is 20% bereid 200.000 tot 500.000 euro neer te tellen voor een bouwgrond. Het aandeel van de grond in het totaalbudget voor een woning is de voorbije 10 à 20 jaar trouwens drastisch gestegen.
Dat het aandeel van de grond niet in verhouding staat tot de kost van het totale woningproject wordt ook bevestigd door Frank Vastmans, woningmarkteconoom van de KULeuven. Hij verwacht dat de grondprijzen zullen stabiliseren. “Grondprijzen zijn sterk kunnen stijgen omdat de woningprijzen – voornamelijk dankzij dalende intrestvoeten – sterker dan de constructiekosten zijn gestegen. De meerprijs die huishoudens dankzij lagere intrestvoeten voor een nieuwbouwwoning kunnen bieden, wordt in het geval van een nog te bouwen woning volledig vertaald in de grondprijs. Maar de intrestvoeten gaan waarschijnlijk niet verder dalen terwijl de constructiekosten wel zullen stijgen vanwege hogere kwaliteitseisen”, aldus Frank Vastmans.
Uit de studie blijkt verder nog dat de woon-werkafstand belangrijker wordt. In vergelijking met vorig jaar verkiest nu 43% ipv 37% een woning dicht bij het werk. Wonen in een landelijke omgeving geniet minder de voorkeur met 39% van de respondenten dit jaar tegenover 46% vorig jaar.
Qua bouwstijl geniet de moderne, eigentijdse stijl nog steeds de voorkeur (42%). Opvallend is dat 1 op 5 (10% meer dan vorig jaar) verkiest om zijn woning zelf te ontwerpen. Hier zien we een stijging tov vorig jaar. Tenslotte kiezen steeds minder mensen voor een klassieke of pastorijwoning: 16% dit jaar vergeleken met 27% in het bouwmarkttrendrapport van 2011.
“Om de bouwsector een nieuwe boost te geven, is het nodig om het vertrouwen opnieuw op te krikken. Een duidelijke langetermijnvisie op gebied van regelgeving en een duidelijk beleid inzake energie-efficiëntie zal het vertrouwen van bouwers, verbouwers en kopers in de toekomst ongetwijfeld versterken”, besluit Louis Amory.
