Ten eerste was er het effect van de afschaffing van de Vlaamse woonbonus. Heel wat Vlamingen wilden nog profiteren van het fiscale voordeel in 2019, en dus nam het aantal transacties op het einde van het jaar sterk toe. In het laatste kwartaal van 2019 waren er in Vlaanderen 36.109 transacties, een stijging van maar liefst 82% in vergelijking met een jaar eerder. Het was dan ook te verwachten dat het aantal transacties in Vlaanderen scherp zou dalen. Het aantal transacties voor het eerste kwartaal kwam uit op 11.028, een daling van 44% in vergelijking met een jaar eerder.
Ten tweede sloeg de coronacrisis midden maart toe. Aangezien het onmogelijk werd om nieuwe verkoopprocedures op te starten en de onzekerheid toenam, nam het aantal transacties af. Ook in Wallonië en het Brusselse gewest zien we een daling van het aantal transacties in het eerste kwartaal, hoewel in mindere mate dan in Vlaanderen (respectievelijk 5% en 7% in vergelijking met een jaar eerder).
De prijs van Belgisch vastgoed groeide in het eerste kwartaal met 2,7%, in vergelijking met een jaar eerder. Dit is een vertraging in vergelijking met eind 2019, toen de vastgoedprijzen nog met 5,2% jaar-op-jaar groeiden. Het is ook het laagste groeicijfer sinds het eerste kwartaal van 2018.
De lagere groei van de vastgoedprijzen in het eerste kwartaal van 2020 is volgens ons hoofdzakelijk het gevolg van de afschaffing van de Vlaamse woonbonus. De coronacrisis had nog weinig effect op de prijsevolutie in het eerste kwartaal.
Onder impuls van de afschaffing van de woonbonus, namen eind 2019 vooral de prijzen van huizen (gesloten en halfopen bebouwing) en appartementen in het goedkopere segment sterk toe. Begin 2020 was er dan een terugval. Zo nam de eerste kwartiel-prijs van Vlaamse huizen (gesloten en halfopen bebouwing) met 8% toe in het vierde kwartaal van 2019, en zakte dan weer met 6% in het eerste kwartaal van 2020. Bij duurdere woningen was dit effect niet aanwezig. Zo steeg de derde kwartiel-prijs van Vlaamse huizen met 4% in het vierde kwartaal van 2019, en met 2% in het eerste kwartaal van 2020.
Interesse in vastgoed blijft na de lockdown erg groot…
De interesse in vastgoed herstelde erg snel nadat de lockdownmaatregelen werden versoepeld, en ze blijft op een hoog niveau. Dat blijkt uit het aantal keer dat de Belgen op Google op zoek gaan naar vastgoedsites, zoals Immoweb, Immovlan of Zimmo (Grafiek 1). We verwachten dan ook dat de officiële cijfers, die pas eind september worden gepubliceerd, een mooi herstel van het aantal transacties zullen tonen. De cijfers van de notarissen, die gebaseerd zijn op compromissen, wijzen ook in die richting. Volgens de laatste Notarisbarometer waren er in juni 8,4% meer transacties dan een jaar eerder, terwijl er in april 23,8% en in mei 29,7% minder transacties waren. Juni lijkt dus een keerpunt wat het aantal transacties betreft.Voor het volledige jaar 2020 verwachten we echter dat het aantal transacties onder het niveau van 2019 zal uitkomen. Dat komt omdat het aantal transacties in 2019 artificieel hoog was door de afschaffing van de Vlaamse woonbonus.
… maar toch neerwaartse druk op de prijzen
De belangrijkste negatieve impact van de coronacrisis die belangrijk is voor de prijsevolutie, is de negatieve impact op de inkomensgroei (zoals we in de vorige Focus Real Estate al beklemtoonden). Zo blijkt uit een enquête van de Nationale Bank van België (NBB) dat het verlies van gezinsinkomen bij zelfstandigen tijdens de lockdown gemiddeld 38% bedroeg. Voor loontrekkenden in tijdelijke werkloosheid bedroeg dit 36%. Bovendien zal door de crisis het aantal faillissementen en de werkloosheid toenemen (van 5,4% in 2019 naar 7% in 2020), wat het inkomen van de Belgen negatief beïnvloedt.… ook al zijn er ondersteunende factoren
Ook al is de coronacrisis een enorme negatieve schok voor het inkomen van de Belgen, toch wordt de klap wat opgevangen door de overheid. Dit ondersteunt de inkomens, en daardoor ook de stabiliteit van de vastgoedmarkt.Ook de lage rente blijft de markt ondersteunen. De Europese Centrale Bank (ECB) doet er alles aan om de marktrente laag te houden, en slaagt daar tot op vandaag ook in. Na wat volatiliteit in maart, zakte de tienjaarsrente op Belgisch overheidspapier naar ongeveer -0,15%, een niveau dat vergelijkbaar is met het niveau van vóór de coronacrisis. De hypotheekrente in België bleef de voorbije maanden dan ook laag. De gemiddelde hypotheekrente in België voor een lening met een looptijd van meer dan 10 jaar zakte zelfs naar 1,52%, een historisch dieptepunt (Grafiek 2).
De verdere daling van de hypotheekrente heeft ook te maken met het gevoerde macroprudentieel beleid van de NBB. Volgens de nieuwe regels, die van kracht zijn sinds januari 2020, zijn er beperkingen op het leenbedrag ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value ratio). Dat zorgt ervoor dat banken minder leningen toekennen met een zeer hoge loan-to-value ratio’s. De nieuwe leningen hebben daardoor ook een lagere hypotheekrente. Recentelijk communiceerde de NBB dat deze regels niet versoepeld worden naar aanleiding van de coronacrisis.
Een andere ondersteunende factor zijn de onaantrekkelijke rendementen op alternatieve investeringen. De lage rente op obligaties, mede door het ECB-beleid, en de volatiliteit op aandelenmarkten kan sommige investeerders ertoe aanzetten om te investeren in vastgoed. Dit effect beïnvloedde de markt de voorbije jaren al, en we verwachten dat het ook in 2020 de markt zal ondersteunen.
Conclusie
Aangezien de situatie sinds onze vorige Focus Real Estate van april niet fundamenteel is veranderd, blijven we bij ons vooruitzicht dat de vastgoedprijzen lichtjes zullen dalen: met 2% in 2020. Voor 2021 verwachten we dat de prijzen zullen stagneren.Lees het complete artikel op deze link.
